Zadatek i zaliczka to terminy, które w życiu codziennym stosujemy zamiennie i większość z nas traktuje je jako określenia synonimiczne. Należy natomiast pamiętać, że w terminologii prawniczej wymagają one rozróżnienia. Zadatkowanie bądź zaliczkowanie nieruchomości podczas podpisywania umowy przedwstępnej wymaga wcześniejszego zapoznania się z obydwoma terminami i podjęcia świadomej decyzji, który rodzaj rozwiązania nam bądź stronie przeciwnej bardziej odpowiada. Na potrzeby artykułu zwrot ‘zadatkować’ będzie używany niezależnie od tego czy mowa będzie o zaliczce czy zadatku.

„Jeżeli ani z postanowień umowy, ani ze zwyczaju nie będzie wynikać zastosowanie innej instytucji prawnej, zgodnie z regułą interpretacyjną z przepisu art. 394 § 1 k.c. będzie należało przyjąć ustanowienie zadatku. Dlatego należy uznać, że wszelkie sytuacje budzące wątpliwości powinny być oceniane zgodnie z regułą interpretacyjną wynikającą z art. 394 § 1 k.c., wskazującą na ustanowienie zadatku [tutaj].”

Konsekwencje źle sporządzonej umowy przedwstępnej

Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką jest istotna, gdy następuje odstąpienie od umowy. W odróżnieniu od instytucji zadatku, instytucja zaliczki nie jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zatem, dopiero gdy nie dojdzie do skutku wykonanie przedmiotu umowy, to ujawniają się różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Jest to informacja dla Nas, z której wynika, że jeżeli w umowie przedwstępnej nie nazwano rodzaju zadatkowania (bądź niekonsekwentnie stosowano terminologię), to przy rozpatrywaniu sprawy, będzie ona zawsze przekazywana w formie zadatku, ponieważ zaliczka nie jest szerzej uregulowana przepisami cywilnoprawnymi. Kiedy strony nie są konsekwentne w zastosowaniu terminologii języka prawniczego, należy przyjąć, że zastosowanie znajdzie reguła interpretacyjna z art. 394 § 1 k.c.. Sytuację sporną przy tworzeniu umowy może rozwiązać obecność prawnika, który zna zasadność używania i rozróżniania obydwu terminów.

Niekiedy brana jest też pod uwagę wysokość kwoty zadatkowanej jako kryterium rozróżniające zadatek i zaliczkę. Przyjmijmy, że kwota zadatkowana przewyższa połowę wartości nieruchomości. Czy przy niewywiązaniu się z umowy strony kupującej powinien on pogodzić się ze stratą tak wysokiej sumy pieniężnej? Zwykle, czynnikiem przesądzającym o wykorzystaniu którejś z tych instytucji prawnych jest wyłącznie wola stron, z uwzględnieniem całokształtu zawarcia umowy i zamieszczenia innych zapisów w jej treści. Stanowisko biorące pod uwagę kryterium jakim jest wysoka kwota zadatkowania wydaje się być nieuzasadnione z uwagi na brak jakichkolwiek zapisów ustawowych oraz fakt, że trudno mówić o obowiązywaniu ewentualnego zwyczaju o charakterze powszechnym.

Podsumowując, płacona kwota staje się zaliczką tylko w momencie, gdy zostanie to jasno określone w dokumentach. Jeśli taki zapis nie zostanie uwzględniony w umowie lub będzie nieczytelny dla sprawy to przeważnie będziemy mieli do czynienia z zadatkiem.

Zadatek – zdyscyplinowanie stron do wywiązania się z zaciągniętego zobowiązania

Z umowy przedwstępnej, z której wynika świadczenie o charakterze pieniężnym (jak w przypadku zakupu nieruchomości), możliwe jest wręczenie określonej sumy pieniężnej zarówno tytułem zadatku, jak i zaliczki. Ustanowienie zadatku dotyczy zawierania umów o jakimkolwiek przedmiocie świadczenia (rzeczy zamiennych stanowiących wartość dla umowy), zaliczka zazwyczaj dotyczyć będzie świadczenia pieniężnego. Celem zadatku jest zdyscyplinowanie stron do dotrzymania warunków zawartej umowy.

Zadatek w odróżnieniu od zaliczki pełni funkcję zabezpieczająco-odszkodowawczą i jest przede wszystkim kwotą wręczoną przy zawarciu umowy. Gdy kupujący nie wywiąże się z umowy przepada mu zadatek na rzecz sprzedającego. Ponadto, niewywiązanie się z umowy sprzedającego, zobowiązuje go do zapłacenia dwukrotności kwoty zadatku. O atrakcyjności zadatku przesądza przede wszystkim możliwość zabezpieczenia wykonania zobowiązania. Przepisy nie zawierają postanowień dotyczących zaliczki, tym samym nie regulują wywołanych przez nią konsekwencji.

Czy możliwy jest zwrot zadatku?

Prawo żądania podwójnego zadatku lub zatrzymania zadatku nie występuje w każdym przypadku. Ponadto, zanim strona pokrzywdzona będzie żądać zwrotu zadatku ważne jest, żeby złożyła oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy. Bez skutecznego odstąpienia od umowy, żądanie zwrotu podwójnego zadatku lub jego zatrzymanie będzie niemożliwe.

Kodeks cywilny wprowadza przepisy, w których pomimo niewykonalności umowy, zadatek będzie podlegał zwrotowi. Możemy wyróżnić trzy takie sytuacje:

       ⦁ strony zdecydowały się rozwiązać umowę;

       ⦁ żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie przedmiotu umowy;

       ⦁ każda ze stron ponosi odpowiedzialność za niewykonanie przedmiotu umowy.

Istotną kwestią jest możliwość modyfikacji treści umowy, a tym samym modyfikacji zapisu dotyczącego zadatku. Oznacza to, że artykuł 394 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny (norma prawna względnie wiążąca). Strony w umowie mogą więc zmieniać zasady rozliczania zadatku i stworzyć zapisy uwzględniając własne adnotacje na okoliczności niedotrzymania umowy (np. żądanie zwrotu potrójnej wartości danego zadatku, zastosowanie kar umownych).

Czym jest zaliczka

Jak wspomniano na wstępie, zaliczka nie jest uregulowana przepisami cywilnoprawnymi i jej zakres jest zdecydowanie węższy niż zakres zadatku. Definicja zaliczki została ukształtowana w praktyce obrotu towarem. Zaliczkowanie możemy tłumaczyć jako wręczanie kwoty ‘a conto’, na poczet czegoś, a nie ‘za coś’. Przypisuje się jej znaczenie zapłaty części świadczenia.

„W przypadku uchylania się przez dłużnika ze spełnieniem świadczenia, wierzyciel dochodzić może jedynie zwrotu danej zaliczki, na podstawie przepisów o nienależnym świadczeniu, którego podstawa prawna odpadła (art. 410 § 2 k.c.), w związku z czym dyscyplinujące oddziaływanie zaliczki na dłużnika określa się jako „bardzo słabe”, zwłaszcza ze względu na fakt, iż nie rodzi skutków umożliwiających dochodzenie zawarcia umowy [tutaj]”

Zaliczka jako częściowa opłata za zamówiony towar/usługę ma zostać wykonana i wpłacona na poczet wynagrodzenia należnego sprzedawcy/wykonawcy/zbywcy. Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka podlega zwrotowi i nie stanowi formy zabezpieczenia wykonania umowy. Nie ma więc znaczenia z czyjej winy nie doszło do transakcji. W momencie realizacji umowy kwota zaliczki staje się częścią całości należnego świadczenia. Zerwanie umowy zobowiązuje drugą stronę do zwrotu otrzymanej zaliczki. Do zaliczki nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące możliwości zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty jego podwójnej wysokości.

Czy zaliczka nie gwarantuje dotrzymania warunków umowy?

Umowa przedwstępna nigdy nie może być sporządzona niedbale, zwłaszcza umowa dotycząca obrotu nieruchomościami. Po raz kolejny w tej serii artykułów należy wywrzeć nacisk na zaplanowaną strategię działania, która ma zobowiązać osobę zakupującą/zbywającą nieruchomość do przygotowania profesjonalnej umowy przedwstępnej z pomocą prawnika/notariusza. Warto posiłkować się wzorem umowy przedwstępnej, która w określony sposób będzie chroniła prawa obydwu stron, również w przypadku świadczenia pieniężnego jakie stanowi zaliczka. Z powyższego artykułu może wynikać błędny wniosek, że forma zadatku jest bezpieczniejszym rodzajem zabezpieczania umowy przedwstępnej. Co do zasady, bardzo dobrze skonstruowana treść umowy jest najbezpieczniejszym rodzajem zabezpieczenia samej umowy przedwstępnej. Ponadto duży wpływ na jakość dochodzenia odszkodowania ma forma jej sporządzenia i skutki prawne za nią idące.

Wyróżniamy trzy skutki prawne w zależności czy jest to umowa sporządzona w formie pisemnej, w formie aktu notarialnego czy w formie aktu notarialnego z uwzględnieniem roszczenia do Księgi Wieczystej.

Kiedy umowa przedwstępna nie ma świadectwa notarialnego, to żadna ze stron nie może sądownie dochodzić wypełnienia jej postanowień, czyli przeniesienia własności wbrew woli właściciela. Pokrzywdzony może dochodzić roszczeń z zadatku bądź kary umownej – tylko pod warunkiem, gdy taki zapis znalazł się w treści umowy przedwstępnej.

Należy pamiętać, że warunki umowy przedwstępnej, niezależnie od tego czy zakup będzie zatwierdzony zadatkiem czy zaliczką, mogą być modyfikowane. Zdarzają się przypadki, w których inwestor wchodzi na inwestycję jeszcze przed podpisaniem umowy końcowej i ponosi z tego tytułu koszty, a kwota odszkodowania w wysokości dwukrotności zadatku nie jest proporcjonalna do poniesionych strat inwestora na rozpoczętej budowie. W takim wypadku, na poczet danej umowy sporządza się odpowiednie kary umowne, które mają zdyscyplinować strony do dotrzymania warunków umowy.