Jak wynajmować nieruchomości bezpiecznie, legalnie i maksymalizując zyski?Akademia Wynajmu to kompleksowe szkolenie, dzięki któremu dowiesz się:👉 jakie są...
6 min. czytania
Celem umowy przedwstępnej jest zapewnienie w przyszłości, dojścia do skutku danego kontraktu, którego natychmiastowe zawarcie jest z różnych względów przez strony niemożliwe.
Odpowiedzialność strony odstępującej od umowy przedwstępnej uzależniona jest od skutku tej umowy. Strona, która nie wywiązała się z umowy, jest zobowiązana do naprawienia szkody, jaką poniósł kontrahent, w przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku lub ma obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, która może być dochodzona przez uprawnionego, przed Sądem. Sposób zawarcia umowy przedwstępnej znacznie wpływa na odpowiedzialność za niewykonanie wynikającego z niej zobowiązania. Wyróżniamy tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej – umowa w formie pisemnej oraz silniejszy skutek umowy przedwstępnej – w formie aktu notarialnego.
Na podstawie art. 390 § 1 i 2 k.c.:
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Gdy umowa przedwstępna spełnia wszystkie wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy zawarcia umowy (silniejszy skutek), to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed Sądem.
Skutki prawne przy odstąpieniu od umowy przedwstępnej:
⦁ W formie pisemnej – słabszy skutek:
⦁ Tylko skutek odszkodowawczy.
⦁ W formie aktu notarialnego bez ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej – silniejszy skutek:
⦁ Skutek odszkodowawczy.
⦁ Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed Sądem, ale tylko od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusz.
⦁ W formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej – silniejszy skutek:
⦁ Skutek odszkodowawczy.
⦁ Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed Sądem od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza.
⦁ Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej. Zapis w księdze wieczystej chroni przed nieuczciwym sprzedającym i pełni funkcję ostrzegawczą.
Umowa przedwstępna o słabszym skutku
Do umowy przedwstępnej o słabszym skutku należy umowa w formie pisemnej albo ustnej bez poświadczenia notarialnego. Umowa ta, nie spełnia wszystkich wymagań, od których zależy jej ważność – w szczególności wymagań dotyczących formy (sposobu) zawarcia umowy. W tym przypadku strona pokrzywdzona może domagać się jedynie naprawienia szkody, jaką poniosła, mając nadzieje, że umowa przyrzeczona dojdzie do skutku – mówimy wtedy o odszkodowaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Natomiast nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed Sądem.
Nie oznacza to, że zawarcie umowy w tej formie nie odgrywa istotnej roli w dochodzeniu swoich praw, w wyniku odstąpienia od umowy. Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie innej niż forma aktu notarialnego wprawdzie nie pozwala, na sądowe dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, a jedynie na dochodzenie naprawienia szkody, jaką poniosła strona pokrzywdzona licząc na jej zawarcie. W tym wypadku, zastosowanie zadatku bądź kary umownej powinno zadziałać mobilizująco na strony zobowiązane w umowie.
Umowa przedwstępna o silniejszym skutku
Umowami przedwstępnymi o silniejszym skutku są umowy, które zostały zawarte co najmniej w takiej formie, jaka jest wymagana dla ważności umowy przyrzeczonej. Umowy przedwstępne niespełniające tego wymogu są umowami o skutku słabszym.
Do umowy przedwstępnej o silniejszym skutku należy umowa sporządzona w formie aktu notarialnego. Jest to umowa zobowiązująca do zawarcia umowy przyrzeczonej, która wyszczególnia jej istotne postanowienia i jednoczenie czyni zadość wszystkim wymaganiom, od których zależy ważność umowy przedwstępnej – przede wszystkim wymaganiom dotyczącym formy (sposobu) zawierania umowy przedwstępnej. W wypadku uchylenia się zobowiązanego do zawarcia umowy końcowej, na podstawie sporządzenia umowy przedwstępnej, druga strona może dochodzić swoich praw na drodze sądowej i dążyć do ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej (przepisania własności nieruchomości na kupca).
Umowa przedwstępna o silniejszym skutku umożliwia również stworzenie odpowiedniego zapisu, w którym możliwe będzie przeniesienie własności nawet w przypadku śmierci właściciela oraz umożliwia ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej.
Odpowiedzialność odszkodowawcza – ujemny interes umowy
Zakres należnego stronie odszkodowania ograniczony jest do tzw. ujemnego interesu umowy i dotyczy odpowiedzialności za szkodę na rzecz poszkodowanego w przypadku zawarcia umowy, która nie doszła do skutku. Porównując konstrukcję odszkodowania w granicach ujemnego i dodatniego interesu umowy, można stwierdzić, iż „ujemny interes różni się zasadniczo od dodatniego, tj. od odszkodowania, które się należy w razie niedopełnienia umowy, wtedy bowiem należy dać wszystko to, co by strona miała, gdyby umowa została wykonana, gdy tymczasem tu należy dać to, co by miała, gdyby się nie była wdawała w umowę (tutaj)”. W granicach ujemnego interesu umowy, naprawienie szkody prowadzi do przywrócenia wcześniejszego stanu majątkowego, sprzed podpisania kontraktu i nie uwzględnia zakresu rekompensaty z powodu nieuzyskanych korzyści. Na szkodę składają się wszelkie koszty, wydatki i nakłady, jakie strona poniosła, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Zadatek, zaliczka i kary umowne w treści umowy przedwstępnej
Zgodnie z treścią art. 390 § 1 k.c., strony umowy przedwstępnej mogą różnie modyfikować zapis dotyczący zakresu należnego odszkodowania. Możemy wyróżnić trzy najczęstsze sposoby zabezpieczania umów: zadatek, zaliczka, kara umowna.
⦁ Zadatek – stanowi pewną sumę pieniężną lub rzecz, wręczaną przez jedną ze stron drugiej przy zawieraniu umowy. Przy braku odmiennego zastrzeżenia (zapisu) w treści umowy przedwstępnej, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek. Natomiast, w przypadku niedotrzymania umowy przez sprzedającego, kupujący ma prawo żądać sumy dwukrotnie wyższej od zadatkowanej. Zadatek może zatem zabezpieczać wykonanie umowy przedwstępnej zarówno o silniejszym, jak i słabszym skutku.
⦁ Zaliczka – może zostać wręczona przy zawieraniu umowy przedwstępnej na poczet przyszłego, wynikającego z umowy przyrzeczonej świadczenia jednego z kontrahentów i najczęściej jest świadczeniem pieniężnym. Zaliczkowanie w żaden sposób nie zabezpiecza wykonania umowy przedwstępnej. W przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, wpłacona na poczet świadczenia z niej wynikającego zaliczka powinna być zwrócona bez względu na przyczyny odstąpienia od umowy przedwstępnej.
Wręczenie kwoty tytułem „zadatku” lub „zaliczki” może mieć decydujące znaczenie dla praw i obowiązków stron w przypadku niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy przez jedną ze stron.
⦁ Kara umowna – w treści umowy przedwstępnej możemy zastrzec odszkodowanie umowne. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., poprzez zastrzeżenie kary umownej postanawia się, iż naprawienie szkody powstałej w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę określonej sumy. Zastrzeżenie kary umownej może nastąpić w umowie zarówno o silniejszym, jak i słabszym skutku (analogicznie jak w przypadku zadatku). Kary umowne mogą obejmować całość niewywiązania się ze zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej lub mogą dotyczyć nienależytego wykonania tego zobowiązania (np. zwłoka w zawarciu umowy przyrzeczonej).
Kara umowna należy się osobie poszkodowanej bez względu na wysokość poniesionej szkody. W przypadku dochodzenia jej zapłaty, strona pokrzywdzona zwolniona jest z konieczności wykazywania rozmiaru szkody poniesionej na skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Wysokość kary umownej jest górną granicą rozmiaru należnego odszkodowania, nawet w przypadku poniesienia szkody przekraczającej wysokość kary umownej.
Sądowe dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przy sprzedaży nieruchomości
Tylko umowa przedwstępna o silniejszym skutku, która polega na zawarciu umowy w formie aktu notarialnego, umożliwia uprawnionemu sądowe dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej i realizację przeniesienia własności pomimo odstąpienia od umowy strony sprzedającej.
„Realizacja przez uprawnionego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprowadza się do skierowania na drogę sądową powództwa przeciwko zobowiązanemu z umowy przedwstępnej, który uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Powód winien wskazać istotne postanowienia umowy, którą druga strona lub obie strony zobowiązały się zawrzeć, wykazać, iż strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (tutaj).
Uprawniony z umowy przedwstępnej o silniejszym skutku, w ramach przysługującego mu upoważnienia przemiennego, ma możliwość odstąpienia z dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej i domagać się od drugiej strony zapłaty odszkodowania.
Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej
Do stosowanych w praktyce obrotu nieruchomościami sposobów zabezpieczenia roszczenia, o zawarcie końcowej umowy sprzedaży nieruchomości, jest ujawnienie wynikające z umowy przedwstępnej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej.
Dzięki ujawnieniu roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej, roszczenie to, staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela przedmiotowej nieruchomości.
Przedawnienie umowy przedwstępnej
Roszczenia z umowy przedwstępnej mają charakter majątkowy i ulegają przedawnieniu. Zgodnie z treścią art. 390 § 3 k.c.:
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli Sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Z upływem rocznego terminu, przedawniają się wszystkie roszczenia z umowy przedwstępnej, zarówno roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, roszczenie odszkodowawcze, roszczenie o zapłatę kary umownej oraz roszczenie o zwrot podwójnej wysokości wręczonego zadatku (nowelizacja Kodeksu cywilnego z dnia 14 lutego 2003 roku).
Podsumowując
Należy pamiętać, że każdy rodzaj zawarcia umowy przedwstępnej, niezależnie od formy (sposobu) jej zawarcia, zobowiązuje stronę lub strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w umowie przedwstępnej o skutku słabszym, zgodnie z treścią wyrażonego w niej zobowiązania, wynika obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast obowiązku tego nie można skutecznie wyegzekwować.
Zawarcie umowy przedwstępnej obejmuje obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak w przypadku umowy przedwstępnej o słabszym skutku, odpowiedzialność zobowiązanego ograniczona jest jedynie do konieczności naprawienia szkody. Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego, z ujawnieniem roszczenia w III dziale księgi wieczystej, zdecydowanie dyscyplinuje strony do wywiązania się z zaciągniętego zobowiązania i pozwala na dochodzenie swoich praw przed Sądem, nawet od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej z wcześniejszym jej właścicielem.
