Nie da się nie zauważyć, że od kilku lat pojawił się nowy trend na rynku nieruchomości i coraz częściej możemy spotkać produkt jakim jest mikromieszkanie. Mikrokawalerki cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców, a inwestorzy widzą w mikromieszkaniach duży potencjał inwestycyjny. Z biegiem lat spadło zapotrzebowanie na wynajem nieruchomości o dużych powierzchniach, a każdy metr kwadratowy w centrum dużego miasta jest na wagę złota. Pojawia się pytanie, czy kompaktowe mieszkania są legalne i czy warto zainwestować swój kapitał w tego rodzaju inwestycję? Jakie są wady i zalety mieszkań o tak małej powierzchni?

Mieszkania kompaktowe stały się oddzielnym segmentem rynku, który skupia niezależnych inwestorów. Niewielka powierzchnia zobowiązuje architektów do tworzenia wyróżniających się i designerskich przestrzeni, które zachęcą potencjalnych najemców pomimo małego metrażu. Drugą kwestią jest legalność wynajmowania tak małych powierzchni. Trzeba znać dobrze przepisy budowlane i prawne, aby nie wystąpiły późniejsze problemy. Zgodnie z obowiązującymi przepisami minimalna powierzchnia mieszkania nie powinna być mniejsza niż 25 metrów kwadratowych. Jak zatem wyjaśnić fakt, gdzie coraz częściej można znaleźć ogłoszenia dotyczące mikrokawalerek.

Mieszkanie vs Lokal

Jak już wcześniej wspomniałem, mieszkania mieszkalne nie mogą mieć mniejszej powierzchni niż 25 metrów kwadratowych, dlatego nieruchomości o mniejszym metrażu zaczęto sprzedawać jako lokale usługowe. Różnica pomiędzy lokalem użytkowym, a lokalem przeznaczonym na cele mieszkaniowe polega na odprowadzaniu różnych podatków. Mieszkania kompaktowe, traktuje się zatem jako lokale usługowe, które wymagają zapłacenia 23% podatku VAT. Mimo to, zainteresowanych na nabycie tego rodzaju nieruchomości nie brakuje, zwłaszcza w dużych miastach. Z racji niewielkiego metrażu ich cena jest na tyle przystępna, że stać na nie nawet osoby o niewielkiej zdolności kredytowej.

Rentowność kompaktowych mieszkań

W obecnych czasach coraz chętniej zmieniamy pracę czy miejsce zamieszkania. Preferujemy niezależność i nie przeszkadzają nam przeprowadzki, dlatego mikrokawalerka to idealna opcja dla osób, które regularnie podróżują służbowo i spędzają niewielką ilość czasu w mieszkaniu. Przy wynajmie rentowność kawalerki o powierzchni około 30 metrów kwadratowych wynosi około 4%, w przypadku niewielkich nieruchomości rentowność potrafi urosnąć nawet do 8%.

Oczywiście, najważniejszymi czynnikami warunkującymi zwrot z inwestycji przy wyborze nieruchomości, którymi trzeba się kierować będą: doskonała lokalizacja, sąsiedztwo uniwersytetów czy wielkich korporacji, które gwarantują całoroczne obłożenie. Relatywnie niższe ceny mikromieszkań pozwalają wejść na rynek mniejszym inwestorom i osiągać równie korzystne dochody, ponieważ cena wynajmu pomiędzy mikrokawalerką, a kawalerką normalnych rozmiarów jest niewielka. Ceny wynajmu mikromieszkania są nieco większe niż ceny pokoi, a pozwalają zachować prywatność, komfort mieszkania samemu i zwalniają z obowiązku dzielenia wspólnej przestrzeni. Wzrastająca popularność mikromieszkań pokazuje, że coraz więcej osób potrafi za tę prywatność dopłacić, a dobrze zaprojektowany i zaaranżowany lokal, choć niewielki, spełnia wszystkie niezbędne funkcje samodzielnego mieszkania.

Dobrze zaaranżowane mieszkanie kompaktowe może być podnajmowane na najem długoterminowy lub jako apartament biznesowy. Przy wynajmie krótkoterminowym rentowność takiej nieruchomości może wzrosnąć nawet do kilkunastu procent i jest świetną alternatywą dla drogich pokoi hotelowych. Choć pozornie ten segment biznesowy kojarzy się z dużymi, drogimi hotelami czy pensjonatami, to coraz większe grono klientów ma inne oczekiwania, które zdaje się spełniać apartament, który możemy wynająć na takich stronach jak Booking.com czy Airbnb. Portale pośrednictwa do wynajmu krótkoterminowego zdecydowanie ułatwiły pozyskanie potencjalnego klienta zainteresowanego wynajmem mikroapartamentu np. w celach służbowych.

Czym się kierować przy zakupie mikrokawalerki pod wynajem?

Nikogo raczej nie powinna dziwić moja odpowiedź dotycząca najważniejszego czynnika jakim jest lokalizacja, o której wcześniej już wspominałem. Im większy ruch i zapotrzebowanie na mieszkania, tym większa szansa obłożenia i uzyskania najwyższej ceny z wynajmu niezależnie czy mówimy tu o krótkim czy o długim terminie wynajmu. W centrum Warszawy mikromieszkania w trybie długoterminowym można wynająć nawet za 2 tysiące złotych, w krótkoterminowym trybie możemy te sumę zwielokrotnić przy całkowitym obłożeniu.

Fotografia: Jakub Glinka / Design: Alicja Tatomir, Alicja Przybysz / Prawa autorskie: Jakub Glinka

Drugim ważnym punktem będzie jakość wykończenia mieszkania. Jeżeli nie masz umiejętności dekoratorskich wyposażania wnętrz, warto zaufać specjaliście takiemu jak homestager, który niewielkim kosztem podwyższy zainteresowanie klientów. Ostatnimi czasy konkurencja dotycząca inwestowania na rynku nieruchomości zdecydowanie zwiększyła się wraz z budowaniem świadomości na różnego rodzaju szkoleniach. Dlatego im bardziej zadbasz o detale i jakość wykończenia mieszkania tym większa szansa, że Twój mikrolokal wynajmie się w pierwszej kolejności.

Określenie klienta docelowego

Określenie klienta docelowego, jeszcze przed rozpoczęciem remontu, jest dość często bagatelizowane przez inwestora. Moim zdaniem należy doprecyzować kto będzie Twoim klientem już na początku, dzięki temu łatwiej będzie architektowi stworzyć kompletny projekt spersonalizowany do potrzeb konkretnego klienta. Jakie czynniki wziąć pod uwagę:

⦁ Czas wynajmu – najem długoterminowy / najem krótkoterminowy

⦁ Dla kogo: student / pracownik

⦁ Ilość osób: para / singiel / turysta / biznesmen / pracownik służbowy

⦁ Płeć: kobieta / mężczyzna

Kompaktowość i funkcjonalność lokalu dopasowana do przyszłego najemcy przyspieszy proces poszukiwania najemcy. Mikrokawalerki wymagają dużej kreatywności, jeśli chodzi o dobór funkcjonalnych mebli. które będą praktyczne i idealnie zagospodarują nawet bardzo ograniczoną przestrzeń. Urządzanie mieszkania małych gabarytów wcale nie musi być skomplikowane. Wystarczy pamiętać o kilku zasadach, które optycznie powiększą lokal. Doskonale, jeżeli dysponujemy mieszkaniem, które ma wysokie stropy. Wtedy z łatwością wykorzystamy przestrzeń, projektując antresole z łóżkiem. Bardzo dobrym rozwiązaniem będzie również stworzenie dużej ilości szaf wnękowych na zamówienie z wykorzystaniem całej wysokości mieszkania. Pamiętajmy, że wybór koloru ma znaczenie, jasne kolory oddają wrażenie większej przestrzeni, a duże lustra pozwolą poszerzyć optycznie wnętrze. I na tym skończę. Więcej na temat wyposażenia wnętrz, będzie miała do powiedzenia moja wieloletnia partnerka biznesowa Sandra Grancaris, która od samego początku w firmie odpowiada za wystrój wnętrz i design.

Zrób sobie dwupak, trzypak, czteropak

Dwupakiem nazwiemy nieruchomość, która na jednej księdze wieczystej zawiera dwie nieruchomości. Analogicznie mówimy o trzypaku czy czteropaku w zależności od ilości kawalerek na jednej nieruchomości. Nie znam lepszego sposobu na podwyższenie rentowności nieruchomości przeznaczonej na wynajem. Mikrokawalerki z własną łazienką i aneksem kuchennym wynajmą się zdecydowanie drożej niż pokoje, w których najemca musi dzielić wspólną przestrzeń ze współlokatorami. Mimo że, mikropaki znajdują się w jednej nieruchomości to zwykle mają wspólny korytarz prowadzący do oddzielnych mikrolokali. Pokoje w Warszawie, w centrum wynajmują się do 1 200 zł. Za pokój z własną łazienką i kuchnią możemy wyciągnąć od 1 800 zł wzwyż, w zależności od jakości wykończenia apartamentu. Co istotne, cała nieruchomość jest zakupiona na cele mieszkaniowe i nie musimy ponosić kosztów podatku VAT jak w przypadku zakupu lokalu usługowego. Za mieszkanie dwupokojowe na śródmieściu Warszawy zapłacimy od 2 500. Przy dwupaku, dwie mikrokawalerki wykończone w dobrym standardzie jesteśmy osiągnąć przychód minimum 3 600 zł (1 800 zł za mikromieszkanie). Sprzedając wielopak mikrokawalerek jako gotowiec inwestycyjny, nie musimy wyodrębniać ksiąg wieczystych. Docelowy inwestor, to osoba, która chce ulokować kapitał w nieruchomości ze zwiększoną stopą zwrotu z inwestycji.

Podsumowując

Dla mnie liczby mówią same za siebie i uważam mikrokawalerki za jeden z najlepszych sposobów na ulokowanie kapitału, zwłaszcza jeśli mówimy o wielopakach, które zawierają do kilku mikromieszkań na jednej księdze wieczystej. Bardziej istotną dla mnie sprawą, będzie sposób przeprowadzenia prac remontowych na danej nieruchomości. Warto wcześniej prześledzić fora internetowe bądź odwiedzić szkolenia związane z przekształcaniem nieruchomości na mniejszą nieruchomość, żeby w konsekwencji uniknąć problemów z nieprzyjazną Spółdzielnią Mieszkaniową czy Nadzorem Budowlanym. Należy zapoznać się ze standardami jakie musi spełnić nieruchomość w związku z odprowadzeniem izolacji czy poprowadzeniem spadków kanalizacyjnych. 

Fotografia i design: Rafał Cecot / Prawa autorskie: Rafał Cecot