HOUSE HACKING

Być może będę powtarzał oczywistości. Natomiast uważam, że jeżeli możemy na początku uniknąć zasadniczych i najczęściej spotykanych błędów przy oddaniu nieruchomości pod wynajem, a co za tym idzie ograniczyć straty, które mogą nas kosztować duże pieniądze, to zachęcam każdego do przeczytania tych kilku podpunktów, aby uniknąć w przyszłości kłopotów z najemcami. 

⦁ OC najemcy – chyba najważniejszy czynnik

OC najemcy to ubezpieczenie działające na konkretną nieruchomość i jej wyposażenie – tę, którą wynajmujemy od kogoś. Do obowiązków właściciela / podnajmującego zawsze należy zobowiązanie przyszłego najemcy do wykupienia OC najemcy, które ma go zabezpieczyć, a tym samym Nas, na wypadek nieumyślnego zniszczenia lokum lub jego wnętrza. Polisa tego rodzaju ochroni nas przed koniecznością pokrywania strat powstałych w wyniku przypadkowego zniszczenia. Standardowe ubezpieczenie mieszkania nie pokrywa wszystkich szkód, a w szczególności nie pokrywa szkód spowodowanych przypadkowo przez najemcę. W sytuacji, gdy najemca zniszczy sprzęt AGD / RTV, gdy jego pies podziurawi tapicerkę, a dziecko wybije szybę, ubezpieczyciel nie będzie miał podstaw do wypłaty odszkodowania ze standardowej polisy nieruchomości. OC najemcy działa także wtedy, gdy szkód dokona dziecko, zwierzę lub osoba zatrudniona przez najemcę, np. niania czy pomoc domowa.

⦁ Dobrze sporządzona umowa przedwstępna – chroni interesy właściciela

Nie mówię tu o sporządzeniu umowy w formie aktu notarialnego tzw. „umowy okazjonalnej”, ale o znalezieniu lub skonstruowaniu prywatnie bardzo dobrze sporządzonej umowy przez prawnika, która będzie uwzględniać wszystkie aspekty związane z najemcami: z terminami płatności, odsetkami od zaległości w płatnościach, karami w zależności od zniszczeń i przede wszystkim jasnym określeniem warunków wynajmu czy warunków wypowiedzenia umowy. Umowa najmu powinna podpisywana być na czas określony, najczęściej jest to 12 miesięcy. Wynajmując mieszkanie mamy dwie możliwości rozliczania opłat: pełna kwota najmu lub najem + media. Staraj się rozliczać oddzielnie media z najemcami. Najemca musi być świadomy ponoszonych kosztów i brać odpowiedzialność za nadmierne zużycie wody czy prądu.

⦁ Zawsze, ale to zawsze pobieraj kaucję

Zasady pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Z tych przepisów jasno wynika, że zawarcie umowy najmu może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji za mieszkanie przez najemcę. Dla mnie nie ma to za bardzo znaczenia, chroniąc swój interes, zawsze pobieram kaucję od najemcy i nie idę na ustępstwa. Kaucja powinna wynosić minimum równowartość jednomiesięcznego czynszu. Jest to rodzaj zabezpieczenia dla wynajmującego w przypadku szkód spowodowanych przez najemcę. Dodatkowo chroni właściciela w momencie nagłego wypowiedzenia umowy czy zaległości czynszowych. Co ważne, według ustawy miesięczny termin zwrócenia kaucji zaczyna się z dniem wyprowadzki najemcy, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. Taki termin określa ustawa i właściciel nie ma prawa go wydłużyć. Gdy wynajmujący nie ma zastrzeżeń do stanu technicznego mieszkania oraz mebli i sprzętów, które oddał najemcy do dyspozycji, dodatkowo nie ma on żadnych zaległości w opłatach za mieszkanie, właściciel zobowiązany jest do zwrotu całości kaucji na rzecz najemcy.

⦁ Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania

Zawsze do umowy najmu powinien zostać dołączony protokół z wyszczególnionym wyposażeniem mieszkania i jego stanem technicznym. Protokół należy uzupełnić o dokumentacje fotograficzną. Taki załącznik umowy pozwoli nam oszacować ewentualne zniszczenia. Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu oprócz tego, że jest dokumentem potwierdzającym przekazanie lokalu po zawarciu umowy, opisuje stan ogólny mieszkania, jego wyposażenie i stan liczników aktualny na moment oddawania nieruchomości nowemu najemcy. Protokół jest podstawą do ewentualnych roszczeń właściciela w przypadku spornych sytuacji z najemcą i daje mu podstawę do uzyskania swoich praw. Wynajmując lokal kilku osobom trzeba przede wszystkim uregulować kwestie wypowiedzenia umowy i podziału liczników. Może się bowiem okazać, że wypowiedzenie umowy przez jednego z kilku najemców spowoduje, że umowa zostanie rozwiązana w całości lub będziemy mieli problem z cedowaniem nadprogramowych opłat za media, gdy jeden z najemców się wyprowadzi.

⦁ Nie bierz pierwszego lepszego najemcy- odpowiednia selekcja

Niesforny najemca może okazać się sporym wyzwaniem dla niejednego nawet doświadczonego właściciela nieruchomości. Niestety nasz polski system prawny chroni bardziej lokatora niż właściciela. W praktyce, decydując się na wynajem lokalu, w zasadzie tracimy do niego prawa. Oznacza to, że w przypadku niewypłacalności najemcy nasz lokal staje się mieszkaniem socjalnym i nie mamy możliwości wyprowadzenia nieodpowiedniego najemcy. Walka z nieuczciwymi najemcami jest bardzo trudna i czasami wymaga działania na granicy prawa. Dlatego tak ważna jest cierpliwa i skrupulatna selekcja przyszłych najemców. Już na etapie wstępnych rozmów, można zapytać lub poprosić przyszłych najemców o:

⦁ dostarczenie referencji od poprzedniego właściciela,

⦁ zapytać o powód zmiany mieszkania,

⦁ sprawdzić miejsce zatrudnienia,

⦁ zapytać o wysokość osiąganych dochodów,

⦁ sprawdzić stabilność finansową,

⦁ sytuację rodzinną.

Innymi słowy, należy wiedzieć wszystko, co pozwoli lepiej poznać potencjalnego najemcę. W Wielkiej Brytanii jest to powszechny zabieg i telefon do firmy pracodawcy i rekomendacja są normalnymi czynnościami nie wzbudzającymi zdziwienia. W Polsce spotykamy się jeszcze z nieuregulowanym rynkiem, w którym pytanie o wysokość dochodu może zostać potraktowane za nietakt. Nie należy się tym przejmować, ważne jest przede wszystkim zabezpieczenie naszego interesu i jeżeli to możliwe, zminimalizowanie strat. Kluczowe bowiem dla bezpieczeństwa transakcji jest sprawdzenie lokatora pod kątem jego stabilności finansowej. Mam nadzieję, że coraz powszechniejszą praktyką wśród właścicieli będzie zwracanie się z prośbą do najemcy o wskazanie w formie zaświadczenia źródła i wysokości osiąganych dochodów.

⦁ Kontakt alarmowy – telefon do rodziny w razie nieszczęśliwych wypadków

Na szczęście ani razu nie miałem słuszności dzwonić w związku ze śmiercią lub wypadkiem najemcy, ale ten zapis nie raz uratował mnie przed nieuczciwym najemcom. W razie problemów z najemcą, warto wykorzystać ten kontakt w celu podporządkowania kłopotliwego najemcy. Nikt nie chce wypaść źle przed swoimi bliskimi i mieć opinii niewypłacalnego oszusta. Bliscy i rodzina nie raz są wstanie zdyscyplinować naszego najemcę do uregulowania zadłużeń.

⦁ Regularne płacenie podatku od najmu

Za wynajem mieszkania lokatorom właściciel mieszkania jest zobowiązany zapłacić podatek od dochodu. Jeżeli tego nie robi, jest narażony na popełnienie wykroczenia bądź nawet przestępstwa skarbowego. Najem nawet pokoju zgodnie z prawem powinien zostać zgłoszony do Urzędu Skarbowego, a dochód z niego opodatkowany. Zgodnie z art. 54 § 1 i § 2 kodeksem karnym skarbowym – podatnikowi, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu urzędowi skarbowemu przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, grozi kara grzywny do 720 stawek dziennych albo kara pozbawienia wolności. To, czy niezgłoszony najem zostanie uznany za wykroczenie skarbowe, czy już za przestępstwo, uzależnione jest od wartości niezapłaconego podatku. Zazwyczaj podatnik będzie musiał zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Ostateczną wartość wyliczają urzędnicy skarbowi.

Wykroczenie skarbowe podlega jedynie karze mandatu. Jego maksymalna stawka równa jest dwukrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę – w 2020 roku wysokość mandatu może wynieść 5 200 zł. Zasady przestępstwa skarbowego ustala sąd, który wylicza liczbę stawek oraz wysokość jednej stawki dziennej. Jeżeli kodeks karny skarbowy nie stanowi inaczej, najniższa liczba stawek wynosi 10, a najwyższa 720. Ustalając stawkę dzienną, sąd bierze pod uwagę dochody sprawcy, jego warunki osobiste, rodzinne, stosunki majątkowe i możliwości zarobkowe.

Właściciel nieruchomości powinien zgłosić do Urzędu Skarbowego fakt rozpoczęcia uzyskiwania dochodów z najmu prywatnego, równocześnie dokonując wyboru formy opodatkowania tego najmu. Właściciel przy najmie prywatnym ma do wyboru ryczałt ewidencjonowany ze stawką 8,5% albo rozliczenie na zasadach ogólnych (17% lub 32%). Przedsiębiorca uzyskujący przychody z najmu powinien co miesiąc uwzględniać przychód z wynajmu i odprowadzać podatek z tego tytułu.