Proces przyznawania kredytu mieszkaniowego jest dosyć złożony i w przypadku popełnienia jakiegokolwiek błędu, może wydłużyć cały przebieg o kilka tygodni / miesięcy, w najgorszym wypadku, bank może wydać negatywną decyzję kredytową. Przygotowanie dokumentów wymaganych przez bank, nie należy do prostych czynności i często bez odpowiedniej wiedzy kompletowanie dokumentów wydłuży całą procedurę.

Przygotowaliśmy dla Was 12 punktów, które przede wszystkim zaznajomią Was z tematem kredytowania nieruchomości i poszczególnymi etapami przyznawania kredytu przez instytucje finansowe.

⦁ Znalezienie domu  Podpisanie umowy przedwstępnej

Przed przystąpieniem do podpisania umowy przedwstępnej trzeba przede wszystkim sprawdzić co kupujemy. Nieruchomość z problemami potrafi zniweczyć plan związany z przyznaniem kredytu. Bank może zdecydować finalnie, że nie udzieli finansowania, pomimo posiadania wysokich dochodów i nienagannej historii przez kredytobiorcę. Powodem może być nieruchomość, która w oczach banku nie stanowi odpowiedniego zabezpieczenia finansowego. Bank szacuje, że podczas niespłacania kredytu będzie miał problemy ze sprzedażą nieruchomości i odzyskaniem pożyczonego kapitału z powodu niskiej jakości zabezpieczenia i decyduje się wydać decyzję negatywną. W przypadku niektórych nieruchomości (domy o dużej powierzchni, dwa domy na jednej działce […]) bank czasem wymaga większego wkładu własnego. Rzeczy, na które musisz zwróć uwagę to: nieuregulowany grunt, nieruchomości z dożywotnim lokatorem, mieszkania TBS, nieruchomość wpisana do rejestru zabytków).

⦁ Analiza banków, zapoznanie się z wszystkimi ofertami na rynku  Kontakt z doradcą kredytowym Złożenie wniosku o przyznanie kredytu do kilku banków

Stwórz razem z doradcą listę składania wniosków według odpowiednio ustalonej kolejności. Nie składaj wniosku tylko do jednego banku. Negatywna decyzja znacznie opóźni całą procedurę ubiegania się o kredyt. Niedopasowana oferta to kolejny błąd, jaki popełniamy przy wnioskowaniu o kredyt. Warto bowiem zwracać uwagę nie tylko na oprocentowanie i dodatkowe koszty, ale i wysokość miesięcznej raty, rodzaj oferty i atrakcyjność danego produktu dopasowaną do indywidualnych potrzeb klienta.

⦁ Operat szacunkowy zrobiony przez niezależnego rzeczoznawcę

Operat szacunkowy jest dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego, który wskazuje wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie zobowiązania. Do sporządzenia operatu szacunkowego uprawniony jest tylko rzeczoznawca nieruchomości – pracujący niezależnie lub zatrudniony przez bank. Jeśli wartość nieruchomości będzie zbyt niska według rzeczoznawcy majątkowego, a kredyt miałby być udzielony na ponad 80–90% wartości przedmiotu zabezpieczenia i więcej, najprawdopodobniej Twój wniosek kredytowy zostanie odrzucony lub bank zażąda większego wkładu własnego. Korzystniejszą opcją będzie wybór niezależnego rzeczoznawcy. 

⦁ Dostarczenie dokumentów wymaganych przez bank

⦁ Przygotowanie danych o dochodach

                ⦁ Umowa o pracę: 

                          ⦁ Zaświadczenie o zarobkach

                          ⦁ Umowa o pracę z aneksami

                          ⦁ Wyciągi bankowe + czasami zaświadczenie o podstawie naliczania składek ZUS

                          ⦁ PIT/zaświadczenie o dochodzie z Urzędu Skarbowego

                ⦁ Działalność gospodarcza

                          ⦁ Wpis do Ewidencji Działalności Gospodarczej

                          ⦁ PIT/zaświadczenie o dochodzie z Urzędu Skarbowego

                          ⦁ Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami

                          ⦁ Zaświadczenie z ZUSu o niezaleganiu ze składkami ubezpieczeniowymi

                          ⦁ Dokumenty potwierdzające dochód, dokumenty księgowe

                          ⦁ Opinia banku o rachunku firmowym 

⦁ Przygotowanie danych osobistych

                ⦁ Kopia dokumentu osobistego/paszportu

                ⦁ Umowa przedwstępna

                ⦁ Akt rozwodowy/rozdzielność majątkowa

                ⦁ Wyrok alimentacyjny

                ⦁ Dokumenty potwierdzające zamknięcie kart kredytowych/rat kredytowych

⦁ Przygotowanie danych o nieruchomości

                ⦁ Rynek pierwotny

                          ⦁ Dokumenty rejestracyjne inwestora zastępczego

                          ⦁ Podstawa nabycia nieruchomości

                          ⦁ Wypis i wyrys z rejestru gruntów/budynków/mapa ewidencyjna (dot. domów, gruntów)

                          ⦁ Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

                          ⦁ Promesa bezciężarowego wydzielenia nieruchomości

                          ⦁ Pozwolenie na budowę

                          ⦁ Pozwolenie na użytkowanie/zgłoszenie zakończenia budowy

                          ⦁ Projekt techniczny

                          ⦁ Dziennik budowy

                          ⦁ Kosztorys remontu/budowy

                          ⦁ Księga wieczysta nieruchomości

                          ⦁ Operat szacunkowy nieruchomości

                ⦁ Rynek wtórny

                          ⦁ Podstawa nabycia nieruchomości

                          ⦁ Księga wieczysta nieruchomości + zaświadczenia o kredycie przy zakupie                                                   nieruchomości z zabezpieczeniem hipotecznym

                          ⦁ Zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej/brak zaległości czynszowych

                          ⦁ Wypis i wyrys z rejestru gruntów/budynków/mapa ewidencyjna (dot. domów, gruntów)

                          ⦁ Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

                          ⦁ Dokument potwierdzający metraż powierzchni użytkowej

                          ⦁ Operat szacunkowy nieruchomości

                          ⦁ Kosztorys remontu/budowy

⦁ Podpisanie warunków kredytu i oczekiwanie na decyzję banku

Teoretyczny czas oczekiwania na decyzję kredytową jest określony w Ustawie o kredycie hipotecznym z dn. 23 marca 2017 r. i wynosi 21 dni kalendarzowych (nieroboczych) od momentu złożenia wniosku przez klienta. W praktyce banki nie zawsze wywiązują się z terminów i czas oczekiwania może nam się wydłużyć. Najbardziej obrotne banki mogą wydać decyzję w ciągu 2 tygodni, najwolniejsze będą potrzebować do 6 tygodni. Pamiętaj o tym, podpisując umowę przedwstępną ze sprzedającym.

           ⦁ Analiza wniosku kredytowego

                    ⦁ Analiza wstępna – każdy bank stosuje swoje wewnętrzne procedury, w niektórych bankach jest to analiza systemowa, a w innych do analizy wstępnej zaliczymy szereg zebranych informacji przez analityka.

                    ⦁ Analiza ekonomiczna/osobista/finansowa – dochody/parametry kredytobiorcy w zależności od wieku/stanu cywilnego/historii kredytowej (Tak, analitycy mają dostęp do Internetu i umieją sprawdzić informacje na portalach społecznościowych).

                    ⦁ Analiza prawna – analityk szczegółowo sprawdza dokumenty, sytuację prawną, umowę przedwstępną kupna-sprzedaży.

                    ⦁ Analiza techniczna/nieruchomości – analiza wartości rynkowej nieruchomości, sprawdzenie dostarczonego operatu szacunkowego lub zlecenie przez bank dokonania wyceny. Istotny jest także rodzaj nieruchomości. Banki nie są zainteresowane kredytowaniem każdego rodzaju nieruchomości.

⦁ Podpisanie umowy z bankiem + opłacenie pozostałej części wkładu własnego

⦁ Spotkanie u notariusza ze stroną sprzedającą + opłaty notarialne/koszty transakcyjne

                          ⦁ Podatek PCC 2%

                          ⦁ Taksa notarialna (Notariusz) ~0,5%

                          ⦁ Zadatek/zaliczka dla Zbywcy

                          ⦁ Pośrednik nieruchomości ~3,5% z VAT

⦁ Uruchomienie kredytu + opłaty około kredytowe/

                          ⦁ Prowizja banku ~2%

                          ⦁ Wymagany wkład własny 10%

                          ⦁ Ubezpieczenie pomostowe

                          ⦁ Ubezpieczenie nieruchomości

                          ⦁ Ubezpieczenie na życie

                          ⦁ Ubezpieczenie od utraty pracy

                          ⦁ Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu ~2%

                          ⦁ Wycena nieruchomości

⦁ Ubezpieczenie nieruchomości

Banki udzielające kredytów hipotecznych najczęściej wymagają, aby kredytobiorca wykupił równocześnie ubezpieczenie mieszkania pod kredyt. Zwykle po spełnieniu tego warunku, rata kredytu hipotecznego ulega obniżeniu, zgodnie z podpisaną umową pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą.

⦁ Zawiadomienie z sądu o wpisie do księgi wieczystej nowych właścicieli

⦁ Odpis księgi wieczystej, który trzeba dostarczyć do banku

Co może pójść nie tak… Wszystko

Sam etap dostarczania dokumentów przerósł niejednego klienta ubiegającego się o kredyt. Ten artykuł ma Ci przybliżyć krok po kroku całą procedurę ubiegania się o kredyt i pokazać złożoność całego procesu, od momentu podpisania umowy przedwstępnej po samo odebranie kluczy do nowego mieszkania.

 Jest dużo czynników, dzięki którym możesz zoptymalizować i przyspieszyć kredytowanie poza wybraniem doświadczonego doradcy kredytowego, który jest kluczowy dla sprawy. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna, szczegółowe sprawdzenie nieruchomości pod kątem prawnym czy odpowiednie przygotowanie dokumentacji leży po stronie kredytobiorcy. Bardzo często zdarza się, że brak dostarczenia jednego dokumentu powoduje wydłużenie się całego procesu kredytowego do kilku tygodni. Jeżeli klient jest zatrudniony na etacie i dodatkowo prowadzi działalność gospodarczą, zobowiązany jest do dostarczenia dokumentacji z całego dochodu, a nie z poszczególnych działalności zarobkowych. Gdy istnieje taka możliwość, warto wykonać operat szacunkowy na własną rękę. Budowanie zdolności kredytowej, a później sama realizacja procesu kupna-sprzedaży nie należy do łatwych czynności. Natomiast przy wdrożeniu konkretnej strategii działania kredytowanie może przybrać o wiele przyjemniejszą i mniej stresogenną formę, a co najważniejsze skuteczną.