Jak zaplanować i zrealizować zakup nieruchomości pod inwestycję? Najpierw myśl, potem działaj. Ta zasada nie dotyczy tylko inwestorów, ale również każdej osoby fizycznej, która ubiega się o kredyt hipoteczny. Pamiętaj, że bank jako instytucja finansowa kieruje się ściśle określoną procedurą, która selekcjonuje najlepszych pożyczkobiorców i wybiera podmioty, które w ich oczach wydają się być najbardziej wiarygodne i wypłacalne. Ten artykuł pomoże Ci przybliżyć i ukazać działanie profesjonalnego inwestora, u którego nie ma sytuacji przypadkowych, a każda czynność jest precyzyjnie zaplanowana, żeby w rezultacie osiągnąć cel jakim jest zakup nieruchomości.

Kredyt hipoteczny jest długoterminowym kredytem bankowym, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości (tutaj). Co istotne dla większego zrozumienia artykułu, kredyt mieszkaniowy, o którym będziemy mówić, zalicza się do grupy kredytów hipotecznych, do której należą poza nim również: kredyt budowlano-hipoteczny, kredyt konsolidacyjny i pożyczka hipoteczna. Przyznawanie kredytu na cele mieszkaniowe opiera się na ściśle określonych zasadach.

Osoba fizyczna vs działalność gospodarcza

Istnieje kilka możliwości ubiegania się o kredyt mieszkaniowy. Najbezpieczniejszą i najlepszą formą zarobku w oczach banku jest umowa o pracę na czas nieokreślony, następnie umowa na czas określony, umowa zlecenie, umowa o dzieło. Obecnie we wszystkich przypadkach istnieje możliwość dostania kredytu hipotecznego. Każdy bank ma swoje własne wytyczne, które warto znać zanim udasz się do banku z prośbą o pożyczkę. Uzyskanie kredytu mieszkaniowego odbywać się może również w oparciu o prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. W artykule celowo pominiemy temat kredytowania przez spółkę, ponieważ tego rodzaju działalność w świetle prawa nie jest osobą fizyczną, co jest równoznaczne z niemożliwością zaciągnięcia kredytu na cele mieszkaniowe. Oczywiście istnieje możliwość kredytowania spółek, natomiast wtedy będziemy mówić o kredytach inwestycyjnych, które zwykle wymagają większego wkładu własnego. Ponadto, proces ubiegania się o kredyt przebiega nieco inaczej. Niezależnie czy kredytujemy się poprzez umowę o pracę czy działalność gospodarczą, bank będzie brał pod uwagę dochód netto.

„Dochód netto = Dochód brutto po odliczeniu wszelkich składek i podatków (tzn. … składki ZUS; składki emerytalnej, składki chorobowej, składki wypadkowej, czy też zaliczki na podatek dochodowy oraz w zależności od osoby innych składek dobrowolnie płaconych jak wszelkiego rodzaju ubezpieczenia na życie.).19 maj 2020”

Umowa na czas nieokreślony sposobem na kredyty mieszkaniowe

Umowa na czas nieokreślony w oczach banku jest najbardziej wiarygodnym źródłem dochodu, a tym samym najlepszą opcją na uzyskanie kredytu mieszkaniowego, na najlepszych warunkach, w jak najszybszym czasie. Umowa na czas określony również będzie rozpatrywana. Jeśli masz możliwość postaraj się, aby umowa, którą podpisujesz z pracodawcą była na czas nieokreślony. W oczach banku staniesz się bardziej wiarygodnym klientem i chętniej rozpatrzą Twoją propozycję.

Najczęstszym błędem spotykanym wśród osób ubiegających się o kredyt jest brak rozróżnienia pomiędzy dochodem brutto / netto. Dla banków najistotniejszym czynnikiem, który w znacznym stopniu będzie decydował o wysokości udzielonego kredytu jest dochód netto, tzn. tyle ile osoba na etacie dostanie miesięcznie na rękę. Przeważnie, jeżeli wszystkie inne wymagania banku zostaną spełnione, bardzo łatwo jesteśmy w stanie oszacować, ile będzie wynosiła kwota kredytu udzielonego przez bank. Obrazując na przykładzie: jeżeli Twoje dochody netto będą wynosiły ok. 3500 zł, to Twój kredyt hipoteczny będzie wahał się +/- w granicach 300 000 zł.

Umowa na czas nieokreślony pozwala nam, na najszybsze zaciągnięcie kredytu na cele mieszkaniowe. Niektóre banki są wstanie udzielić kredytu już po 3 miesiącach od podpisania umowy z pracodawcą. Zwykle przy umowach na czas nieokreślony, już po 6 miesiącach od podpisania umowy banki chętnie udzielają kredytów.

Co z umowami ‘śmieciowymi’

Wśród banków istnieją też takie banki, które przychylnie rozpatrują zapytania o kredyty mieszkaniowe na podstawie umowy o dzieło czy umowy zlecenie. Musisz mieć jednak świadomość, że jest to rozwiązanie dla osób, które nie mają wyjścia. Utrzymanie pracownika wiąże się z dużymi kosztami dla pracodawcy, w porównaniu z umową o dzieło / zlecenie, dlatego często spotkamy się z tą formą zatrudnienia na rynku pracy. Jeżeli należysz do osób, które są zatrudnione na tego rodzaju umowie, bardzo istotnym czynnikiem będzie konsultacja z doradcą kredytowym, który pomoże Ci zrobić rozeznanie i wskaże banki, które najchętniej udzielają kredytów przy tego rodzaju umowach. Warto wspomnieć, że doradca kredytowy nie pobiera wynagrodzenia od klienta! Wynagrodzenie dla doradców kredytowych leży po stronie instytucji finansowej. Jest to przy okazji duża optymalizacja czasu, ponieważ większością spraw związanych z wypełnianiem formularzy bankowych zajmuje się doradca kredytowy.

Po jakim czasie zbudujemy zdolność kredytową na działalności gospodarczej? Jeżeli jesteś początkującym przedsiębiorcą, to masz możliwość uniknięcia tego błędu!

Budowanie zdolności kredytowej przy prowadzeniu działalności gospodarczej trwa minimalnie 12 miesięcy. Bank bierze pod uwagę dochód netto z wcześniejszego roku rozliczeniowego. Wrzucanie wszystkiego w koszt działalności, w celu uniknięcia podatku, zdecydowanie obniża wysokość kredytu.

Rzadko kiedy przedsiębiorca, przy zakładaniu DG analizuje miesiąc rozpoczęcia działalności, a jest to niezwykle istotny czynnik, który może być decydujący przy chęci uzyskania jak najszybszej zdolności kredytowej. Banki w Polsce (w innych krajach zwykle spotkasz bardziej sensowne rozwiązania) liczą rok rozliczeniowy od początku roku kalendarzowego, a nie od miesiąca, w którym została otwarta działalność. Jeżeli założyłeś DG w czerwcu, oznacza to, że bank przy rozpatrywaniu zdolności kredytowej podzieli Twój dochód z sześciu miesięcy na dwanaście, czyli tyle, ile wynosi rok kalendarzowy. W praktyce okaże się, że Twój całościowy dochód netto z sześciu miesięcy przy takim podziale wykaże bardzo małą kwotę, czego skutkiem jest brak uzyskania kredytu i wydłużenie procesu budowania zdolności kredytowej o kolejne 12 miesięcy. Istnieje jeszcze kilka innych czynników, które mają znaczenie przy działalności gospodarczej. Zostaną one na pewno poruszone w kolejnych częściach artykułu dotyczącego budowania zdolności kredytowej.

Podsumujmy

• Kredyt mieszkaniowy należy do grupy kredytów hipotecznych.
• Umowa o pracę na czas nieokreślony jest najszybszą formą zbudowania zdolności kredytowej (3-6 miesięcy).
• Do kredytu mieszkaniowego brany pod uwagę jest dochód netto.
• Klient nie ponosi kosztów współpracy z doradzą kredytowym, wynagrodzenie dla doradcy leży po stronie instytucji finansowych, po pomyślnym doprowadzeniu transakcji do końca.
• Przy zakładaniu działalności na osobę fizyczną istotny jest miesiąc rozpoczęcia działalności przy chęci ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.
• Dwanaście miesięcy trwa okres budowania zdolności kredytowej przy prowadzeniu działalności gospodarczej.
• Ubieganie się o kredyt, przy wykazywaniu zerowego dochodu firmy, nawet po 12 miesiącach prowadzenia działalności gospodarczej nie ma sensu.