Nieruchomość z problemami

Celowością założenia każdej hipoteki, zarówno w trybie umownym jak i przymusowym, jest zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Ustanowienie hipoteki ma zmotywować dłużnika do zwrotu środków finansowych. Głównym zadaniem hipoteki przymusowej jest zabezpieczenie zobowiązania, w którym nieruchomości jako aktywa o wysokiej wartości zwykle stanowią najbardziej atrakcyjny rodzaj ochrony dla wierzyciela. Z tego względu, wierzyciele najczęściej są zainteresowani właśnie wpisywaniem hipoteki do ksiąg wieczystych. Zdarza się, że obciążenie lokalu hipoteką przymusową może dotyczyć tylko tej części nieruchomości, która będzie należeć do zadłużonego współwłaściciela. Handel takimi nieruchomościami staje się coraz powszechniejszy na rynku, ze względu na możliwość wynegocjowania atrakcyjnej ceny lokalu objętego hipoteką przymusową. Artykuł w prosty sposób przybliży zasady obrotu tego rodzaju nieruchomościami na rynku.

Hipoteka przymusowa – zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika (właściciela nieruchomości). Hipoteka z definicji jest ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości, które ustanawia się na rzecz fizycznej bądź prawnej osoby trzeciej, aby zabezpieczyć pewną wierzytelność wynikającą z określonego stosunku. Przepisy w sposób precyzyjny określają wysokość ustanowionej hipoteki przymusowej. Zabezpieczona na rzecz wierzyciela będzie suma, o której jest mowa w tytule wykonawczym. W sytuacji, gdy w tytule wykonawczym nie ma informacji o wysokości hipoteki, wówczas jej suma nie może być większa niż 150% wartości nieruchomości dłużnika. W księdze wieczystej wpisana jest tylko wartość hipoteki odpowiadająca wierzytelności podstawowej. Spłacając zobowiązanie, trzeba uregulować wszystkie inne, dodatkowe zobowiązania m.in. odsetki i inne ewentualne opłaty.

Uruchomienie hipoteki przymusowej

Hipoteka przymusowa jak sama nazwa wskazuje jest rodzajem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, które nie wymaga uzyskania zgody od jej właściciela i jest przeciwieństwem hipoteki umownej, w przypadku której podstawą jej ustanowienia jest umowa między stronami (np. Tobą jako kredytobiorcą, a bankiem). Hipoteka umowna wpisywana jest do księgi wieczystej na podstawie Twojego dobrowolnego oświadczenia, natomiast do wpisania hipoteki przymusowej nie jest wymagane żadne Twoje działanie. Zwykle mamy z nią do czynienia, kiedy dochodzi do wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko dłużnikowi.

Dla dłużnika, który nie ma możliwości spłaty swoich zobowiązań pieniężnych wobec wierzyciela, na podstawie odpowiedniego tytułu wykonawczego (zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, potwierdzający istnienie konkretnego długu), zostaje uruchomiona hipoteka przymusowa. Wpisanie hipoteki przymusowej do księgi wieczystej możliwe jest po wydaniu decyzji przez sąd w prawomocnym orzeczeniu, ugodę przed mediatorem lub wszczęciu postępowania przez prokuratora czy wydaniu decyzji administracyjnej (art. 777 k.p.c. i art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dokument z tytułem wykonawczym należy złożyć w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych w sądzie, który właściwy jest dla lokalizacji danej nieruchomości.

Tytułem wykonawczym, w którym hipoteka przymusowa uzyskuje status prawny może być:

    ⦁ prawomocne orzeczenie Sądu,

    ⦁ orzeczenie Sądu z klauzulą natychmiastowej wykonalności,

    ⦁ postanowienie Sądu odnośnie udzielenia zabezpieczenia,

    ⦁ postanowienie prokuratora,

    ⦁ na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna,

    ⦁ zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (o czym stanowi art. 110 K.w.h.).

Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie:

    ⦁ nieprawomocnego orzeczenia,

    ⦁ tymczasowego zarządzenia Sądu,

    ⦁ postanowienia prokuratora,

    ⦁ nieostatecznej decyzji.

Jest nazywana hipoteką kaucyjną, tj. zabezpiecza ona wierzytelność o nieokreślonej jeszcze wysokości.

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej na nieruchomości dłużnika, nie oznacza od razu wszczęcia egzekucji. Do jej wszczęcia egzekucji potrzebne jest oddzielne postępowanie, które wymaga złożenia przez wierzyciela odrębnego wniosku.

Uzyskanie kredytu na nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową

Nie istnieje jednolity schemat postępowania w związku z kredytowaniem nieruchomości z hipoteką przymusową. Każda instytucja bankowa wypracowała swoje indywidualne procedury. Najważniejsze zasady działania zostały ujednolicone i warto je poznać. 

⦁ Instytucja bankowa zdecyduje się przyznać kredyt, jeżeli w pierwszej kolejności dojdzie do spłaty zadłużenia dłużnika na rzecz wierzyciela.

⦁ Wpisu do księgi wieczystej, do działu czwartego na rzecz nowego wierzyciela. Nowy wierzyciel ma się znajdować na pierwszej pozycji, a wartość nieruchomości ma być większa niż wartość długu.

⦁ Niektóre banki wymagają podstawienia innej nieruchomości jako zabezpieczenia.

Kredytowanie nieruchomości z obciążoną hipoteką przymusową, a licytacja komornicza

Procedura kredytowania nieruchomości w ramach licytacji komorniczej wymaga dużo większej precyzji w sposobie działania dotyczącego ubiegania się o kredyt w banku. 

⦁ Wniosek do banku musi być uzupełniony o dodatkowe dokumenty i złożony jeszcze przed licytacją komorniczą:

         ⦁ oświadczenie, w którym określisz po jakiej cenie zamierzasz wylicytować nieruchomość,

         ⦁ dokumentację techniczno-prawną nieruchomości,

         ⦁ treść obwieszczenia o licytacji, 

         ⦁ podstawowe dokumenty wymagane przez bank – zbiór dokumentów musi być kompletny – niekompletna dokumentacja znacznie wydłuży proces oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej.

⦁ Rozpatrzenie wniosku kredytowego i wydanie decyzji. Czas oczekiwania na decyzję banku wynosi 21 dni. Co istotne, bank musi wyrazić zgodę na przelew środków na konto zbywcy przed podpisaniem aktu notarialnego.

⦁ Transfer środków na rachunek wskazany w prawomocnym postanowieniu ⦁ o tzw. przybiciu.

⦁ Dostarczenie do banku postanowienia o ⦁ tzw. przysądzeniu nieruchomości. Należy pamiętać, że od wygranej licytacji osoba ma 14 dni kalendarzowych na przelanie środków pieniężnych, na rachunek zbywcy.

Zakup zadłużonej nieruchomości

Zmiana właściciela nie powoduje, że hipoteka znika lub przestaje dotyczyć nowego nabywcy. Zobowiązania finansowe poprzedniego właściciela stają się zobowiązaniami nowego nabywcy. Brak dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości obciążony jest dużym ryzykiem. Hipoteka przymusowa skutecznie uniemożliwia sprzedaż nieruchomości, a raczej zniechęca potencjalnych klientów do jej zakupu. Istnieje sporo możliwości, w których dłużnik w skuteczny sposób może wykreślić hipotekę przymusową. Zdarza się, że nabywca jest gotowy do spłacenia zadłużenia ustanowionego na nieruchomości. Strony w trakcie sporządzania aktu notarialnego mogą uwzględnić spłatę zadłużenia przez kupującego i proporcjonalnie obniżyć wysokość ceny nieruchomości. Wykreślenie hipoteki przymusowej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy uzyskamy zgodę od wierzyciela i spłacimy swoje zobowiązanie z odsetkami. Nabywca zawsze powinien zażądać od zbywcy okazania dokumentu potwierdzającego rzeczywistą wysokość zadłużenia w momencie podpisywania umowy sprzedaży.

ZUS i Ordynacja podatkowa 

Hipoteka przymusowa zasadniczo uregulowana jest w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) („K.w.h.”).

„Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa), na podstawie tego tytułu wykonawczego.

Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych” (tutaj).”

Zakład Ubezpieczeń Społecznych nie musi prowadzić postępowania egzekucyjnego – może od razu wystąpić z wnioskiem o wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej. Również jednostki samorządu terytorialnego i Urzędy Skarbowe działając na podstawie Ordynacji podatkowej mogą ustanowić hipotekę przymusową, która będzie zabezpieczać zaległości podatkowe plus odsetki. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej wynikającej z Ordynacji podatkowej jest doręczenie decyzji podatkowej lub tytuł wykonawczego. Ordynacja podatkowa pozwala obciążyć wszystkie nieruchomości stanowiące majątek dłużnika (hipoteka przymusowa łączna). Podsumowując, aby doszło do wpisania hipoteki przymusowej na danej nieruchomości, instytucja publiczna musi doręczyć dłużnikowi decyzję podatkową bądź tytuł wykonawczy (wydawany przez sąd).

Hipoteka przymusowa nie przedawnia się. Przedawniać się mogą długi.

Hipoteka przymusowa wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, której jest zabezpieczeniem. Wierzytelność wygasa w momencie, w którym zostanie całkowicie spłacona lub wtedy, gdy dług ulegnie przedawnieniu. W przypadku dojścia do skutku postępowania egzekucyjnego i sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości, wierzyciel otrzyma należną mu kwotę wraz z odsetkami nawet wtedy, kiedy to nie on wnioskował o wszczęcie egzekucji. Przedawnienie nie ma znaczenia dla hipoteki przymusowej – dług przedawniony, na skutek, którego powstało obciążenie hipoteką, nie oznacza, że hipoteka przestaje obowiązywać. Oznacza to jedynie, że wierzyciel nie może już dalej dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Hipotekę przymusową trzeba rozumieć jako zaspokojoną wierzytelność. To, że zostaliśmy zmuszeni do oddania jakiejś rzeczy na rzecz długu, nie oznacza, że mamy prawo do jej zwrotu po upływie terminu przedawnienia.

Hipoteka przymusowa a wspólnota majątkowa małżeńska

Jeżeli wierzyciel posiada tytuł wykonawczy tylko przeciwko jednemu z małżonków, oznacza to, iż tylko dłużnik ponosi odpowiedzialność za swoje zobowiązania z majątku osobistego. Wobec tego wierzyciel nie może zabezpieczyć wspólnoty majątkowej małżeństwa. Co do zasady, hipoteka przymusowa nie może zostać ustanowiona na nieruchomości objętej wspólnością małżeńską (bezudziałową) poza 3 wyjątkami:

⦁ dochodami z działalności,

⦁ wynagrodzeniami oraz tantiemami z praw własności intelektualnej,

⦁ gdy małżonkowie ustanowią rozdzielność majątkową (której może domagać się wierzyciel).

Wierzyciel może uzyskać wpis hipoteki przymusowej na nieruchomość objętą wspólnością ustawową, tylko wtedy, gdy dodatkowo posiada tytuł wykonawczy przeciwko drugiemu z małżonków.