Z definicji, dochód pasywny jest dochodem, który nie wymaga angażowania naszego czasu i pracy. Osoby, którym udaje się osiągać stały, regularny dochód pasywny bez wkładu własnej pracy nazywamy rentierami. Zwykle dochód pasywny uzyskujemy, gdy raz wykonane działanie będzie w przyszłości przynosić nam regularne zyski przez określony czas.


Rynek nieruchomości daje duże możliwości wypracowania dochodu pasywnego, a tym samym pożądanej „wolności finansowej” przy niewielkim nakładzie finansowym. W poniższym artykule przedstawię kilka możliwości działania w branży nieruchomości przy wykorzystaniu narzędzia, a raczej formy najmu, jaką jest podnajem, który niweluje duże koszty wejścia i pozwala w krótkim czasie wygenerować przychód pasywny.

Czym jest podnajem nieruchomości?

Ideą przychodu pasywnego jest stworzenie takiego modelu biznesowego, który przy minimalnym wysiłku i odpowiednim zarządzaniu biznesem uwolni nasz czas, a przy okazji zapewni nam stałe źródło dochodu. Praca na etacie, w większości przypadków jest nieprzyjemnym obowiązkiem, na który poświęcamy od 8h do 12h dziennie. Osoby, które są samozatrudnione, a co najgorsze są specjalistami w swojej dziedzinie zwykle osiągają bardzo duże zarobki, ale w dużej mierze stają się niewolnikami swojego biznesu (lekarze, fryzjerzy, mechanicy). Im samozatrudnieni więcej pracują tym więcej zarabiają.


W sytuacji nieprzewidzianych wydarzeń, w których samozatrudniony nie może wykonywać swojej pracy, jednocześnie zostaje wstrzymane jego jedyne źródło utrzymania. Bardzo dobrze ten stan rzeczy opisuje książka Roberta Kiyosakiego „Kwadrant przepływu pieniędzy”, którą polecam każdemu na początku swojej przedsiębiorczej drogi. Prawdą jest, że aby inwestować na rynku nieruchomości trzeba zgromadzić niemały kapitał, który pozwoliłby nam na zakup danej inwestycji. Podnajem stał się bardzo dobrą alternatywą dla osób, które niewielkim wkładem finansowym mogą zacząć osiągać przychód pasywny i uwolnić swój czas.


Moja osobista historia, która pewnie w większości jest Wam znana z wywiadów, które na przestrzeni lat udzieliłem, jest niezbitym dowodem, że podnajem nieruchomości pozwolił mi wyjść z długów i odbudować majątek w krótkim czasie. (link do wywiadu z moim udziałem u Wojciecha Orzechowskiego „Od 1 mln zł długu do ponad 400 najemców”).


Podnajmowanie nieruchomości niezależnie od tego co będziemy podnajmować, polega na wynajęciu długoterminowo lokalu od właściciela, podwyższeniu jego wartości przy niewielkim nakładzie finansowym i znalezieniu odpowiedniego najemcy / najemców, dzięki którym będziemy mogli osiągać regularne przychody miesięczne.

<br
Rodzaje podnajmów:

• Podnajem nieruchomości na pokoje dla studentów – mini akademiki
• Kwatery pracownicze
• Gotowce inwestycyjne
• Podnajem lokali usługowych
• Podnajem nieruchomości na najem krótkoterminowy

1. 1. Podnajem dla studentów – czy 10 000 zł w 3 miesiące czy jest możliwe?

Podnajem mieszkań dla studentów jest dosyć prostym modelem biznesowym generującym przychód pasywny, który polega na podnajęciu całej nieruchomości o większej powierzchni od właściciela, który nie ma czasu zajmować się swoją nieruchomością (wbrew pozorom jest bardzo dużo takich osób). Podnajemca przy niewielkim nakładzie finansowym przerabia mieszkania na większą ilość pokoi, samodzielnie pozyskuje najemców i zarządza nieruchomością w imieniu właściciela. Każdy z pokoi należy wynająć oddzielnie, dzięki temu jesteśmy w stanie zwiększyć zysk z danego mieszkania o sporą sumę. Obiekcją, która pojawia się w głowie każdego początkującego podnajemcy jest koszt poniesienia nakładu finansowego na nieruchomość, która nie jest naszą własnością. Właściciel oczywiście, może się rozmyślić i zerwać umowę. Dlatego niezależnie od tego, na jakie cele przeznaczamy naszą nieruchomość wymagana jest dobrze skonstruowana umowa, która będzie chronić interes obu stron w razie rozwiązania umowy. Zwykle staramy się podnająć mieszkanie długoterminowo (od 5 lat w górę), dzięki temu zapewniamy sobie możliwość odzyskania zainwestowanego kapitału w pierwszych miesiącach podnajmowania nieruchomości). Dodatkowo, chęć długoterminowego okresu podnajmowania nieruchomości pozwala wynegocjować atrakcyjną cenę wynajmu. Zdejmujemy z właściciela odpowiedzialność związaną z zarządzaniem nieruchomością, pustostanami i szukaniem najemców.


Przykład nr 1. 3-pokojowe mieszkanie w centrum Warszawy

Cena wynajmu bez remontu: 2 700 zł (3 pokoje – po 900 zł od pokoju)

Koszt remontu i wyposażenia: 20 000 zł przy 5 pokojach lub 15 000 zł przy 4 pokojach

Cena mieszkania po remoncie: 4 000 zł (5 mniejszych pokoi – po 800 zł od pokoju)

Cena mieszkania po remoncie: 3400 zł (4 mniejsze pokoje – po 850 zł od pokoju)

Wynegocjowana niższa miesięczna opłata dla właściciela: 2 500 zł


Zysk z podnajmu: 1 500 zł (5 pokoi) – całkowity zwrot inwestycji po 13 miesiącach lub 900 zł (4 pokoje) – całkowity zwrot z inwestycji po 16 miesiącach

1. 1. Kwatery pracownicze
      Na podnajmowaniu domu z dużo większą powierzchnią potencjalnie można zarobić pasywnie dużo więcej niż w przypadku podnajmowania mieszkania w centrum miasta. Natomiast, przerobienie wielkiego domu na kwatery pracownicze może wiązać się z poniesieniem większych nakładów początkowych związanych z przerobieniem nieruchomości i jej wyposażeniem (dostawienie dodatkowej łazienki czy kuchni, postawienie ścianek działowych). Model pozyskiwania domu z przeznaczeniem na kwatery pracownicze jest identyczny, jak w przypadku podnajmowania mieszkania dla studentów. Zaletą dużych domów jest fakt, że są dużo mniej chodliwym towarem niż mieszkania. Ponadto, zakup domu na wynajem oznacza wyłożenie bardzo dużej sumy początkowej na remont i wyposażenie. Podnajem domu pozwala nam cieszyć się dużym przychodem pasywnym przy zaoszczędzeniu znacznej ilości pieniędzy. Oczywiście nieruchomość z przeznaczeniem na kwatery pracownicze poza odpowiednim wyposażeniem, musi spełniać określone standardy bezpieczeństwa, o których szczegółowo mówię na warsztatach poświęconych kwaterom.
      
      
      Przykład nr 2. Podnajem domu na kwatery pracownicze (25 miejsc)
      
      Cena wynajmu bez remontu: 4 500 zł
      
      Koszt remontu i wyposażenia: 40 000 zł
      
      Cena wynajmu po remoncie: 12 500 zł (500 zł od pracownika)
      
      
      Wynegocjowana niższa miesięczna opłata dla właściciela: 4 000 zł
      
      
      Koszty eksploatacji (prąd, woda, ogrzewanie): 2 000 zł
      
      
      Zysk: 6 500 zł – całkowity zwrot z inwestycji po ok. 6 miesiącach

1. 1. Gotowce inwestycyjne
      Gotowce są bardzo ciekawą formą zarabiania w branży nieruchomości, która może przybrać różne formy współpracy z właścicielem / inwestorem. Przyjęło się, że gotowiec inwestycyjny to gotowy produkt, który my jako ‘deal makerzy’ pomagamy stworzyć inwestorowi, a następnie możemy go sprzedać i podzielić się zyskiem lub podnająć od inwestora i wziąć w zarządzanie. Dla potrzeb artykułu, skupię się na inwestorze, który chce stworzyć gotowy produkt dla własnych celów i poszukuje osoby, która wykona za niego początkową pracę, związaną z przerobieniem lokalu i następnie weźmie gotowy produkt w zarządzanie.
      
      
      Współpraca z inwestorem polega na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, którą przerobimy w taki sposób, aby podnieść jej rentowność (ostatnio popularnym sposobem jest przerabianie mieszkań o niewielkim metrażu do 35m2 na dwa niezależne mikromieszkania tzw. „dwupaki”, ale równie dobrze, gotowcem inwestycyjnym może być mieszkanie 5-pokojowe z przeznaczeniem dla studentów).
      
      
      Gotowce inwestycyjne, to rodzaj mieszkania, który tworzymy z przeznaczeniem dla osób chcących ulokować kapitał w nieruchomościach. Zazwyczaj, jeśli decydujemy się sprzedać gotowiec to sprzedajemy go razem z najemcami. Nabywca od samego początku zna rentowność takiej inwestycji i nie zajmuje się szukaniem najemców. Dodatkowo, nowy właściciel może wyrazić zgodę na oddanie nam nieruchomości w zarządzanie, z której będziemy czerpać przychód pasywny. Jeżeli inwestor tworzy gotowiec inwestycyjny z przeznaczeniem dla siebie, możemy za odpowiedni procent również wziąć go w podnajem. Zyski dla podnajemcy z gotowca inwestycyjnego będą przybliżone do podnajmu nieruchomości dla studentów (miesięczny zysk po odliczeniu kosztów to ok. 1 000 zł dla podnajmującego przy małych projektach. Pozyskanie inwestora jest o tyle korzystną formą dla podnajmującego, że nie ponosi on żadnych nakładów inwestycyjnych.
      
      
      
      Przykład nr 3. Dwupak – dwa mikromieszkania na jednej księdze wieczystej w Warszawie
      
      
      Cena wynajmu bez remontu (duża kawalerka 35m2): 2 400 zł
      
      
      Koszt remontu i wyposażenia: 0 zł (koszt pokrywa inwestor)
      
      
      Cena wynajmu po remoncie: 3 800 zł (1 900 zł na jednej mikrokawalerce)
      
      
      Miesięczna opłata dla właściciela: 3 000 zł
      
      
      Zysk z podnajmu: 800 zł

1. 1. Podnajem nieruchomości na najem krótkoterminowy
      Podnajem nieruchomości z przeznaczeniem na „najem krótkoterminowy” do czasu pandemii, która wybuchła w Polsce, w marcu 2020 roku, był bardzo rentowną inwestycją w dużych miastach, gdzie istniało całoroczne zapotrzebowanie na usługi hotelarskie. Rozwój stron pośredniczących, które posiadają całą bazę apartamentów, pokoi, pensjonatów stały się bardzo dobrą alternatywą dla hoteli. Osoby szukające noclegu mają ułatwiony dostęp do tego rodzaju nieruchomości dzięki stronom takim jak Airbnb oraz Booking.com. W obecnej chwili, bardzo trudno określić jak będzie wyglądała branża hotelarska po wychodzeniu polskiej gospodarki ze światowego kryzysu, dlatego pominę wyliczenia na podstawie starych danych. Zwykle przyjmowało się, że na podnajmie krótkoterminowym można było zarobić kwotę ok. 2 000 zł miesięcznie. Natomiast, w dużej mierze przychód zależał od wielkości nieruchomości jaką podnajęliśmy na apartament i od samego standardu lokalu. Przy podnajmie nieruchomości z przeznaczeniem na krótki termin istnieją dwie formy rozliczania się z właścicielem. Pierwsza polega na ustaleniu stałej kwoty od wynajmu, gdzie nadwyżka trafiała bezpośrednio do naszego portfela. Drugi rodzaj współpracy opierał się na procencie od obrotu – zwykle podnajemca mógł liczyć na 30% od dochodu.

1. Podnajem lokali usługowych
   Podnajem lokali usługowych, zwykle polega na podnajmowaniu pustych powierzchni usługowych i przerobieniu ich pod określone usługi, a następnie szukaniu najemcy. Należy pamiętać, że przy tego rodzaju podnajmie, trzeba będzie rozliczać dodatkowo podatek VAT. Ponieważ lokal, który podnajmujemy nie jest przeznaczony na cele mieszkaniowe.