Przedsiębiorca, który posiada nieruchomość pod wynajem z rynku wtórnego, może zamortyzować taką nieruchomość przez najbliższe kilkanaście lat. Wynajmując mieszkanie lub dom podatnik, który nie rozlicza się ryczałtem, może do kosztów uzyskania przychodów dodać odpisy amortyzacyjne. W ten sposób zapłaci mniejszy lub zerowy podatek. Amortyzacja pozwala w legalny sposób obniżyć albo całkowicie wyzerować podatek od zysków z wynajmu lokalu. 

Czym jest tzw. amortyzacja i co należy zrobić, aby móc czerpać z niej korzyści? Rozpowszechniło się, że amortyzować można jedynie środki trwałe używane przez przedsiębiorców. Nie wszyscy mają świadomość, iż z amortyzacji mogą również skorzystać osoby wynajmujące własne mieszkanie, nie prowadząc działalności gospodarczej. 

Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych ma słuszność, jeżeli wynajmujemy nieruchomość w sposób ciągły, co jednak powinniśmy zrobić, gdy lokator wypowie nam umowę lub mamy pustostany na mieszkaniu. Czy właściciel utrzymuje prawo do ujmowania tych kosztów? Zapraszam do artykułu.

„Amortyzacja – w prawie bilansowym i podatkowym oznacza koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Amortyzacja jest kosztem, który nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych. Z amortyzacją łączy się pojęcie umorzenia. […] Według ustawy o rachunkowości środkami trwałymi są: rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki (do prowadzenia działalności operacyjnej).”

Amortyzacja – wyjaśnienie zagadnienia

W praktyce, amortyzacją nazywamy sposób, który pozwala nam na obniżenie wysokości zobowiązania podatkowego właścicieli, którzy zdecydują się na wynajmowanie swojego lokalu z powodu stopniowego zużywania się środków trwałych. Należy pamiętać, że zamortyzować nieruchomość możemy tylko w sytuacji, w której rozliczamy się na zasadach ogólnych. Ryczałt nie podlega amortyzacji. Co istotne, dochody z najmu automatycznie są ujęte podatkiem według skali (17% lub 32%). Oznacza to, że nie musimy nigdzie tego zgłaszać. Wybór ryczałtu zmusza nas do działania i zgłoszenia zmiany rozliczania odpowiednim organom. Każda zmiana sposobu rozliczania z podatku może być dokonana wraz z kolejnym rokiem podatkowym. 

Podsumowując, każdy wynajmujący ma prawo do odliczenia kosztu związanego ze zużywaniem się mieszkania, które zdecydował się najmować osobom trzecim. Tym kosztem nazywamy właśnie amortyzację – procentowy spadek początkowej wartości mieszkania. Zmniejszając stawkę podatku uwzględniasz koszty, które ponosisz w związku ze zużywaniem się środka trwałego jaką jest nieruchomość. Amortyzacji może dokonać właściciel, współwłaściciel lub posiadacz spółdzielczego prawa własnościowego do nieruchomości. Chcąc amortyzować nieruchomość należy wpisać ją do ewidencji środków trwałych. 

Czym są odpisy amortyzacyjne

Odpisem amortyzacyjnym określa się możliwość ujęcia przez przedsiębiorcę w kosztach uzyskania przychodu kwot sukcesywnego zużywania się środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych w czasie. Celem odpisów jest rekompensata podatnikowi spadków wartości początkowej nieruchomości z powodu stopniowego zużywania się lokalu. W rzeczywistości, bardzo ciężko zaobserwować mechanizm spadku wartości nieruchomości, ponieważ mamy do czynienia z bardzo dużą inflacją, która w konsekwencji powoduje spadek wartości pieniądza, a co za tym idzie sukcesywny wzrost wartości produktów i towarów, w tym nieruchomości. Odpisów amortyzacyjnych można dokonywać do momentu osiągnięcia wartości amortyzacji.   Wcześniejsze zakończenie amortyzacji następuje w momencie sprzedaży nieruchomości lub zaprzestania jej wynajmu.

Istnieją trzy sposoby rozliczania odpisów amortyzacyjnych wynajmowanej nieruchomości:

⦁ Co miesiąc

⦁ Co kwartał

⦁ Co rok

Wysokość odpisu ustalamy na podstawie przemnożenia wartości początkowej przez obowiązującą stawkę amortyzacji mieszkania na wynajem, a uzyskaną kwotę dzielimy przez sposób rozliczania amortyzacji (miesięczny, kwartalny, roczny).

Pierwszy etap – ustalenie wysokości amortyzacji

Podstawą do oszacowania wysokości amortyzacji jest ustalenie wartości początkowej nieruchomości.

Możemy rozróżnić 3 sposoby ustalania wysokości amortyzacji: 

⦁ Wartość początkowa jako cena zakupu nieruchomości zawarta w akcie notarialnym powiększona o wszystkie dodatkowe koszty poniesione w związku z jej zakupem: koszt założenia księgi wieczystej, opłaty sądowe, PCC itd.. 

⦁ Wartość rynkowa nieruchomości jest wartością początkową w przypadku uzyskania nieruchomości w spadku lub darowiźnie. Niezbędne będzie wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości i ustalenie ceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

⦁ Wartością wybudowanej nieruchomości będzie całkowity koszt niezbędny do jej wytworzenia. Należy bardzo dokładnie udokumentować koszt materiałów oraz koszt wynagrodzenia pracowników budowlanych.

W każdym z opisanych przypadków możesz doliczyć koszty dokonanych ulepszeń (rozbudowa, przebudowa, adaptacja, modernizacja), tzn., że poniesione koszty możesz bezpośrednio odliczyć przez amortyzację, a nie przez wliczenie poniesionych nakładów jako całkowity koszt uzyskania przychodu. Ponadto, wyposażenia nieruchomości nie możemy zaliczyć do początkowej wartości mieszkania. 

Drugi etap – dopasowanie stawki amortyzacyjnej 

Podstawowa stawka amortyzacji wynosi:

⦁ dla budynków i lokali mieszkalnych – 1,5%

⦁ dla budynków i lokali niemieszkalnych – 2,5%

⦁ dla spółdzielczych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych – 2,5%

*dla spółdzielczych lokali liczonych metodą uproszczoną – 1,5%

Możliwość przyspieszenia amortyzacji – indywidualna stawka amortyzacji

Przy posiadaniu prawa własności do używanej nieruchomości możemy dokonać przyspieszonego rozliczenia amortyzacyjnego w ramach indywidualnie ustalonej stawki. Wysokość maksymalnej amortyzacji w takim wypadku może wynieść do 10%, ponieważ czas amortyzacji ustalany jest na minimum 10 lat. Stawkę amortyzacji określa się samodzielnie, proporcjonalnie do uzyskiwanych przychodów z najmu.

Aby dokonać przyspieszonej amortyzacji należy spełnić 2 warunki:

⦁ przed dniem zakupu Twoje mieszkanie było użytkowane przynajmniej przez 5 lat (60 miesięcy)

⦁ przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% wartości jego wartości początkowej

Czym jest uproszczona amortyzacja, kiedy możesz ją zastosować?

Jeżeli nie chcemy prowadzić ewidencji środków trwałych możemy skorzystać z uproszczonej amortyzacji, która polega na wyliczeniu początkowej wartości nieruchomości na podstawie przemnożenia powierzchni lokalu przez 988 zł. Uzyskana kwota jest zauważalnie niższa od ceny rynkowych nieruchomości czy kosztów jej wytworzenia, ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę rzeczywiście odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych (w związku z czym powinna zostać zrewaloryzowana, ale nie jest). Stawka amortyzacji uproszczonej zawsze wynosi 1,5 % (również, gdy dysponujemy tylko własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu).

Czy w czasie pustostanu możemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych?

Czasowa przerwa w wynajmowaniu nieruchomości spowodowana wypowiedzeniem umowy, pustostanem, czy chwilowym brakiem najemcy nie jest przesłanką do zaprzestania dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Dopiero sytuacja, w której zapada decyzja o braku chęci do dalszego otrzymywania dochodu z najmu jest przesłanką do niemożności dokonywania odpisów amortyzacyjnych.

Podsumowując, odpisy amortyzacyjne dokonywane w czasie, w którym nieruchomość nie będzie wynajmowana, mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów – jeżeli właściciel nie zrezygnuje z najmu i nieruchomość nie służyła do zaspakajania własnych potrzeb.

Powyższe stwierdzenie potwierdzają także organ podatkowy, m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 listopada 2017 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.300.2017.2.MPŁ.

Czy osoba prywatna też może dokonać amortyzacji?

Najem prywatny może się odbywać w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych według skali. Jeżeli właściciel zdecyduje się na rozliczenie podatku z najmu na zasadach ogólnych automatycznie ma możliwość ujęcia amortyzacji, a tym samym zmniejszenia wysokości podatku. Jest to szczególnie opłacalne przy uzyskiwaniu wysokich przychodów z najmu, gdzie ryczałt może okazać się nieopłacalną formą rozliczenia podatku.

Kiedy i w jaki sposób powinniśmy amortyzować nieruchomość

Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać tylko przez okres ustalenia czasu trwania amortyzacji, na podstawie samodzielnie ustalonej stawki. Amortyzacja nieruchomości przy maksymalnej stawce jest korzystna tylko kiedy dochód z mieszkania w skali roku będzie równy lub wyższy od kwoty odpisu amortyzacyjnego. Chyba, że zależy nam na wykazaniu straty z jakiegoś powodu. Warto podkreślić, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. Oznacza to, że może być dłuższy. Warto z tej możliwości skorzystać, bo czasem może okazać, że 10 lat to za mało, żeby zamortyzować wartość nieruchomości i w pełni zaliczyć ją do kosztów podatkowych. W takim przypadku, w jedenastym roku pojawiłby się już podatek do zapłacenia. W niektórych sytuacjach zasadne będzie zatem wydłużenie okresu amortyzacji. Nie warto zbyt szybko wykorzystywać odpisów amortyzacyjnych, dobrze jest myśleć długofalowo i rozłożyć amortyzację w czasie.

Czy można amortyzować mieszkanie otrzymane w spadku

Nabycie nieruchomości w drodze spadku nie stanowi przeszkody do zaliczania odpisu amortyzacyjnego do kosztu uzyskania przychodu.