Podnajem/najem nieruchomości

Jeżeli przymierzasz się do wynajmu lub podnajmu nieruchomości, w pierwszej kolejności należy rozważyć jaką formę opodatkowania wybrać, żeby uniknąć problemów z Urzędem Skarbowym. Wynajmowanie i podnajmowanie w praktyce, różnią się wyłącznie na gruncie prawa cywilnego. Przepisy podatkowe z najmu i podnajmu w jednakowy sposób są regulowane na podstawie działalności gospodarczej, niezależnie od rozróżnienia tych dwóch profili zarobkowych. Poniższy artykuł przedstawi Ci wszystkie możliwe formy opodatkowania oraz pomoże wybrać najlepszy sposób dopasowany do Twoich potrzeb, jeżeli zamierzasz w dłuższej perspektywie uzyskiwać dochód z najmu.

Formy opodatkowania wynajmu:

⦁ Ryczałt ~ 8,5% lub 12,5%

⦁ Na zasadach ogólnych ~ 17% lub 32%

⦁ Podatek liniowy ~ 19% 

⦁ Karta podatkowa (dotyczy tylko najmu / podnajmu krótkoterminowego: usług hotelarskich, Airbnb, booking.com)

Formy opodatkowania podnajmu

⦁ Na zasadach ogólnych ~ 17% lub 23%

⦁ Podatek liniowy ~ 19%

Dochód, a przychód

Przychodem jest kwota jaką otrzymujemy od najemców, natomiast dochodem jest uzyskana kwota po odjęciu kosztów odliczonych od przychodu. Będzie miało to istotne znacznie dla wyboru formy rozliczenia podatkowego. Przychodem posługujemy się rozliczając podatek od ryczałtu. Obliczanie podatku od dochodu będzie obowiązywać przy rozliczaniu się w skali podatkowej lub liniowo.

Co możemy wrzucić w koszt najmu / podnajmu

„Prowadząc działalność gospodarczą, podatnik ponosi szereg wydatków, zarówno takich, których poniesienie w sposób bezpośredni związane jest z działaniami firmy (np. zakup towarów i usług mających na celu zabezpieczenie podstawowej działalności), jak również i takich, których cechy – po przedstawieniu odpowiedniej argumentacji – uzasadniałyby ich związek z potencjalnym uzyskaniem przychodów, utrzymaniem źródła przychodów bądź jego zabezpieczeniem. Możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu, uzależniona jest od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien przewidzieć, iż wydatek ten przyczyni się do powstania, zachowania lub zabezpieczenia przychodu.”

Koszt wliczony do działalności musi zostać odpowiednio udokumentowany w księdze rozchodów i przychodów.

Do kosztów najmu / podnajmu rozliczanych w ramach działalności gospodarczej możemy zaliczyć:

⦁ koszty eksploatacji mieszkania: media, prąd woda, gaz, Internet,

⦁ koszty czynszu administracyjnego,

⦁ koszty podnajmu nieruchomości od właściciela,

⦁ koszty wyposażenia lokalu,

⦁ koszty na remont / ulepszenie / odświeżenie lokalu (z uwzględnieniem amortyzacji bądź odliczenia od dochodu kosztów),

⦁ ZUS (istnieją dwie formy: wrzucenie w koszt lub odliczanie od dochodu – ⦁ link tutaj),

⦁ obsługa księgowa,

⦁ obsługa prawna,

⦁ koszty związane z prowadzeniem firmy np. laptop, telefon, samochód, wynajem powierzchni biurowej, materiały budowlane itd. – wszystkie wydatki, gdzie jesteśmy w stanie udowodnić, że są nam niezbędne do prowadzenia działalności,

⦁ koszty zatrudnienia pracowników.

Najem vs Podnajem

Podnajmem nazywamy rodzaj zarabiania na nieruchomościach, bez ich posiadania. Model biznesowy, polega na podnajęciu i przerobieniu nieruchomości od właściciela oraz zarządzaniu nią w taki sposób, żeby docelowo zwiększyć rentowność nieruchomości, a uzyskanym zyskiem podzielić się z właścicielem nieruchomości. Dość popularnym rodzajem podnajmu, jest przerabianie np. 3 pokojowego mieszkania na 4-pokojowe lub 5-pokojowe w celu dalszego wynajęciu nieruchomości studentom w miastach uniwersyteckich lub podnajem nieruchomości na cele kwater pracowniczych. 

Podnajem, jest rodzajem najmu, który zwykle prowadzimy w sposób zorganizowany ciągły i powinien być on rozliczany na podstawie prowadzenia działalności gospodarczej. W przypadku podnajmu właściciel mieszkania oraz osoba podnajmująca mieszkanie, oboje są zobowiązani do zapłacenia podatku w zależności od formy opodatkowania, którą wybrali.

Wynajem nieruchomości, której jest się właścicielem, w odróżnieniu od podnajmu, przy małej skali działalności możemy rozliczać prywatnie na podstawie ryczałtu bądź karty podatkowej (najem krótkoterminowy, usługi hotelarskie). Istotne jest złożenie właściwego oświadczenia, w odpowiednim terminie do Urzędu Skarbowego. 

Ryczałt przy najmie prywatnym

Rozróżniamy dwie możliwości rozliczania podatku od zysku z wynajmu nieruchomości. Należy pamiętać, że najem prywatny ma ograniczony zasięg / skalę działania i jeżeli można go zakwalifikować jako rodzaj działalności gospodarczej tzn. prowadzimy działalność zarobkową w sposób ciągły i zorganizowany to powinniśmy go rozliczać tylko na podstawie działalności. 

Formy rozliczania najmu prywatnego:

⦁ Jako odrębne źródło dochodu: najem, podnajem, dzierżawa, czyli tzw. najem prywatny

⦁ Jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych

Najem prywatny możemy rozliczać ryczałtem, który wynosi 8,5% dla przychodu do kwoty 100 000 zł / 12,5% dla przychodu powyżej 100 000 zł lub jako osoba fizyczna na zasadach ogólnych. Odrębne źródło dochodu również rozliczamy w takim wypadku według skali podatkowej 17% i 32% w zależności od wysokości dochodu. Na wyższy próg podatkowy wejdziemy powyżej dochodu wysokości 85 528 zł z uwzględnieniem kwoty wolnej od podatku.

Rozliczanie ryczałtem ma sens, jeśli skala naszego działania jest niewielka i nie traktujemy naszej działalności jako główne źródło zarobku. Przy ryczałcie, omijają nas zobowiązania związane z ZUSem i prowadzeniem księgi rozchodów i przychodów. Jest to zdecydowanie prostsza forma rozliczania wynajmu. Ma ona jednak swoje minusy. W przypadku ryczałtowego rozliczania opodatkowany zostaje przychód od wynajmu. Nie mamy możliwości wliczania kosztów np. z remontu, wyposażenia, raty kredytowej czy ‘małych’ napraw. 

WAŻNE: Jeżeli chcesz zminimalizować podatek od ryczałtu musisz wyraźnie w umowie przerzucić koszty mediów i czynszu na najemcę. Najlepiej, żeby najemcy osobiście dokonywali płatności za media i czynsz. 

Podnajem jest działalnością gospodarczą

Oczywiście znane mi są osoby, które prowadzą podnajem, bez założenia firmy. Jest to dla mnie dopuszczalne tylko w momencie, w którym podnajmujemy jedynie część jakiejś nieruchomości, w której mieszkamy i np. chcemy dorobić do całości czynszu. Każdy inny rodzaj podnajmowania, w moim rozumieniu, jest rodzajem działalności zarobkowej prowadzonej w sposób ciągły i nie należy go w żaden sposób próbować klasyfikować jako najem prywatny. Prędzej czy później dokonamy jakiegoś nadużycia w oczach Urzędu Skarbowego i będziemy musieli ponieść tego konsekwencje.

Różnice w sposobie rozliczania: podatek linowy vs podatek na zasadach ogólnych

W momencie, kiedy zdecydujemy się na założenie działalności gospodarczej, mamy do wyboru podatek według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu) lub podatek liniowy (19% od dochodu). 

Co istotne, przy rozliczeniu podnajmu na zasadach ogólnych uzyskany dochód będziemy sumować z innymi dochodami, takimi jak umowa o dzieło, umowa zlecenie, umowa o pracę czy inną formą działalności gospodarczej. Będzie miało to znaczenie dla ustalania progu podatkowego od osiągniętego dochodu, a tym samym wyliczenia ostatecznej wysokości obowiązku podatkowego. Dodatkowo, możliwe jest rozliczenie z małżonkiem na zasadach ogólnych, gdy podatnik przez cały rok podatkowy: pozostał w związku małżeńskim oraz istnieje wspólność majątkowo między małżonkami.

Rozliczanie dochodów w ramach podatku linowego 19% nie sumuje się z innymi źródłami dochodu opodatkowanymi na zasadach ogólnych. Zobowiązanie do zapłaty podatku liniowego rozliczamy od dochodu uzyskiwanego na podstawie rozliczanej działalności z najmu. Kolejną różnicą jest brak wystąpienia kwoty wolnej od podatku oraz tracimy opcję wspólnego rozliczania się z małżonkiem.

Spółka z.o.o. przy podnajmie / najmie

Jak najbardziej istnieje możliwość prowadzenia spółki z.o.o. związanej z podnajmem nieruchomości. Przy dużej skali działania i odpowiednim zminimalizowaniu kosztów utrzymania, spółka z.o.o. z powodzeniem może okazać się najbardziej opłacalnym rozwiązaniem w ostatecznym rozrachunku. Spółka z.o.o jest dosyć skomplikowana w sposobie prowadzenia pełnej księgowości, rozliczania działalności oraz ograniczona w związku ze swobodnym korzystaniem ze środków finansowych firmy, dlatego zostanie jej poświęcony odrębny artykuł.

Podnajem zwolniony z VAT

Przedmiotem licznych nieporozumień pomiędzy podatnikami, fiskusem oraz sądami administracyjnymi jest sytuacja, w której podatnik wynajmuje nieruchomość innej firmie, a firma podnajmuje ją na cele mieszkalne. Wokół tej sytuacji narosło wiele wątpliwości co do możliwości skorzystania z opisanego zwolnienia. Możemy spotkać się z interpretacjami pozytywnymi i negatywnymi wydanymi przez organy państwowe.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzenie najmu / podnajmu na cele mieszkaniowe zwalnia Nas z opłacenia podatku VAT. 

„Zwalnia się od podatku […] usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.”

Aby zwolnienie znalazło zastosowanie, konieczne jest spełnienie określonych warunków w ustawie. Po pierwsze, przedmiotem wynajmu musi być lokal mieszkalny. Po drugie, nieruchomość musi być wynajmowana na cele mieszkaniowe. Ze zwolnienia nie skorzysta osoba, która prowadzi podnajem / wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy czy też wynajem nieruchomości niemieszkalnej. 

Możemy spotkać coraz więcej pomyślnych interpretacji, w których podnajem nieruchomości innej firmie na potrzeby mieszkaniowe pracowników daje prawo do zwolnienia od podatku. Okoliczności tej nie zmienia zatem fakt, że dalszy najem dokonany jest na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Istotny jest cel, w jakim dana nieruchomość będzie wynajmowana.

Podsumowując, najem / podnajem nieruchomości na cele mieszkaniowe jest zwolniony z podatku VAT na zasadach ogólnych, czyli do wysokości 150 000 złotych rocznie. Jeżeli przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, to w przypadku rozpoczęcia najmu / podnajmu dalej może korzystać ze zwolnienia do wysokości wspomnianego limitu.

Obowiązek prawidłowego sklasyfikowania towaru bądź usługi spoczywa pośrednio na zainteresowanym podatniku. Przy czym, jeśli ma on jakiekolwiek wątpliwości w zakresie klasyfikacji towarów, powinien wystąpić do Urzędu Statystycznego – Ośrodka Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych z wnioskiem o ustalenie odpowiedniej klasyfikacji. 

Korzyści z prowadzenia podnajmu / najmu na działalności gospodarczej

Rozliczanie najmu poprzez działalność gospodarczą ma swoje zalety. Przede wszystkim, firma, w zestawieniu z najmem prywatnym płaci podatek od dochodu, a nie od przychodu. Jeżeli zależy nam na zerowym podatku, możemy to osiągnąć poprzez wygenerowanie odpowiednio wysokich koszów w firmie (np. amortyzacja nieruchomości itd.). Możemy łączyć dochód /stratę z najmu / podnajmu z dochodami / stratami z innych aktywności rozliczanych w ramach działalności (dot. tylko rozliczania najmu na zasadach ogólnych). W ten sposób możemy np. dochód uzyskiwany w ramach innych aktywności gospodarczych, zmniejszyć poprzez poniesioną stratę z najmu lub dochód uzyskiwany z najmu pomniejszyć o stratę wynikłą przy innych aktywnościach gospodarczych. Dodatkowo przestajemy zamartwiać się jak Urząd Skarbowy zinterpretuje nasze źródło dochodu. 

Strona, dzięki której możesz obliczyć podatek z najmu:

Kalkulator podatku od wynajmu mieszkania