Niezależnie czy jest to Twój pierwszy remont czy kolejny należy przed rozpoczęciem remontu oszacować zakres prac remontowych, stworzyć odpowiedni harmonogram, którego zadaniem będzie kontrola terminowości wykonania poszczególnych etapów remontu oraz kosztorys, który pozwoli oszacować wstępny koszt remontu.
Bez zachowania kolejności prac przy generalnym remoncie i bez prowadzenia dokładnego nadzoru i rozliczania fachowców z wykonania poszczególnych etapów bardzo ciężko zachować terminy i dopilnować, żeby remont przebiegał według wstępnych założeń. Jedno źle wykonane działanie może mieć wpływ na cały przebieg remontu i wydłużyć czas oczekiwania na zakończenie remontu nawet o kilka miesięcy. Zanim jednak zaczniemy omawiać harmonogram prac remontowych, istnieje kilka istotnych zagadnień, na które należy zwrócić uwagę i wykonać przed remontem.
„Panie, proszę się nie martwić, będzie zrobione”
Doświadczenie nauczyło mnie, że nie istnieje takie pojęcie jak „idealna ekipa remontowa”, osobiście nie poznałem ekipy remontowej, której mógłbym w pełni zaufać. Istnieją fachowcy, którzy są bardzo dobrymi specjalistami, ale kompletnie nie istnieje u nich kontrola czasu i pomimo zachowania jakości wykonanej usługi, czas jej wykonania powoduje, że rentowność inwestycji diametralnie spada. U innych zawodzi brak doświadczenia, a jakość wykonanej usługi pozostawia wiele do życzenia.
Jeżeli chcemy przyspieszyć proces inwestycyjny nie należy pozostawiać prac remontowych zrządzeniu losu i ślepo wierzyć w fachowość danej ekipy remontowej. Niezależnie czy jest to ekipa remontowa z polecenia czy z portalu ogłoszeniowego, musimy na samym początku stworzyć listę wszystkich rzeczy do zrobienia. Sporządzona przez Ciebie lista ma obowiązkowo wisieć na miejscu prac, tak żeby fachowcy mieli do niej podgląd na każdym etapie remontu. Lista pomoże usprawnić fachowcom pracę i pilnować terminów.
Jeżeli jest to Twój pierwszy remont i nigdy wcześniej nie miałeś z tym do czynienia, warto zapoznać się z tutorialami na YouTube. Tutorial ma Ci pomóc w nadzorze i rozliczaniu poszczególnych etapów. Nie można nadzorować czegoś o czym nie ma się pojęcia. Nie sprawdzisz fachowości wygłuszenia ścian, jeżeli nie będziesz wiedział, jak powinno wyglądać prawidłowe ich wygłuszenie. Niestety, ilu fachowców tyle pomysłów, a nie każde rozwiązanie fachowca będzie dla Ciebie tym szczęśliwym. Nie bagatelizuj proszę samoedukacji w zakresie remontu. Na szczęście żyjemy w czasach, gdzie „Mario budowlaniec” spieszy z poradą oraz istnieje w Internecie ogrom filmów edukacyjnych dotyczących prawidłowego wykonania danej usługi jak np. izolacja łazienki, czy prawidłowe nałożenie fugi.
Wybór ekipy remontowej
Wybór fachowców jest kluczową sprawą, jak nie najważniejszą, ponieważ powodzenie inwestycji jest przede wszystkim uzależnione od doświadczenia i podejścia do wykonywanej pracy danej ekipy remontowej. O specjalistów trzeba zabiegać na kilka miesięcy wcześniej przed planowanym remontem. Natomiast, czasami trafiają się okazje na tzw. flipa, które wymagają bardzo szybkiej interwencji i działania i nie możemy zarezerwować ekipy remontowej z wyprzedzeniem. Warto wtedy posłużyć się znajomościami na grupach czy portalach społecznościowych związanych z nieruchomościami. Ekipom remontowym wypadają okienka i nie raz, nie dwa można wykorzystać taką okazję. W momencie, w którym poszukujemy ekipy z zewnątrz, z portali jak: olx.pl lub fixly.pl, najważniejszym czynnikiem jest przeprowadzenie castingu. Zapraszasz ekipy remontowe na inwestycje, zapoznajesz ich z zakresem prac i prosisz o wycenę. W między czasie przeprowadź wywiad środowiskowy z daną firmą, z którego:
-
dowiesz się, kto zarządza ekipą remontową,
-
dowiesz się, z ilu osób składa się brygada,
-
poznasz wcześniej zrealizowane projekty przez firmę,
-
sprawdzisz, czy mają dobre opinie w Internecie lub zapytasz wśród znajomych na grupach o jakość wykonanej usługi, (być może ktoś miał okazję współpracować z daną brygadą w przeszłości),
-
sprawdzisz, czy sprzęt techniczny jakim posługują się fachowcy jest odpowiedni,
-
sprawdzisz, czy to jest ich jedyne miejsce pracy, być może brygada przeprowadza kilka remontów jednocześnie (co może znacznie wydłużyć czas finalizacji remontu).
Przy wyborze brygady nigdy nie kieruj się samą wyceną remontu. Najwyższe stawki nie zawsze idą w parze z najwyższą jakością wykonanej usługi, a najniższe stawki często świadczą o bardzo małym doświadczeniu budowlańca. Przy sprawdzeniu kilku ekip remontowych i podaniu przez nich kosztorysów będziesz znał średnią cenę na rynku i dzięki niej będziesz mógł wybrać najlepszą opcję dla siebie. Przy rekrutowaniu ekip remontowych lub jakichkolwiek fachowców zbierz przynajmniej 5 wycen. Wyceny fachowców za tę samą usługę różnią się diametralnie, a różnica w cenie może być nawet kilkukrotna.
Czasami warto rozesłać oferty do usługobiorców z dokładnym opisem tego, co chcesz, żeby zostało wykonane podczas remontu (uwzględnij nawet najdrobniejsze szczegóły), dzięki takiemu podejściu zaoszczędzisz czas, który poświęciłbyś na oprowadzanie fachowców po remoncie, a co najważniejsze unikniesz błędów w wycenach i będziesz mógł zrobić pierwszy odsiew ekip budowlanych i wybrać tylko sensowne ekipy, które najbardziej Ci odpowiadają. Poproś ekipę remontową o wycenę usługi od A do Z (z wyodrębnieniem cen za poszczególne etapy) oraz o wycenę bez prac rozbiórkowych, oczyszczenia mieszkania (wynoszenia mebli i śmieci).
Istota kosztorysu, harmonogramu prac i ustalenie zakresu prac remontowych
Stworzenie kosztorysu, harmonogramu prac i ustalenie zakresu prac remontowych jest niezbędne podczas remontu. Kosztorys pozwoli Ci wstępnie wycenić projekt, a na podstawie harmonogramu będziesz mógł nadzorować pracę fachowców, pilnować terminów i rozliczać się po każdym etapie remontu według ustalonego planu. Pamiętaj, że nigdy nie należy płacić z góry i rozliczać się do końca przed wykonanym remontem. O prawidłowej kolejności prac remontowych będziesz mógł przeczytać w oddzielnie stworzonym artykule, w którym będę uzasadniał, dlaczego zachowanie odpowiedniej kolejności etapów remontu jest tak istotnym elementem w całym procesie inwestycyjnym.
Stworzenie projektu i wizualizacji
Bardzo często spotykam się z osobami, które chcą zaoszczędzić na wykonaniu projektu i wizualizacji mieszkania. Takie działanie jest z góry skazane na porażkę. Ma na to wpływ kilka istotnych czynników. Po pierwsze, brak projektu wprowadza chaos. Uwierz mi na słowo, że Twoje wyobrażenie o realizacji danego remontu, ma się nijak do tego jak rozumieją to fachowcy. To co dla Ciebie jest białe, wielokrotnie dla fachowca będzie czarnym.
Samo rozmieszczenie instalacji elektrycznej będzie nie lada wyzwaniem przy braku stworzonego odpowiedniego projektu. Niektóre ekipy remontowe, pomimo doświadczenia budowlanego, nie znają się na standardach montowania instalacji elektrycznej, zresztą nie muszą się na tym znać, jeżeli mają przed sobą dobrze wykonany projekt. To na Tobie spoczywa obowiązek stworzenia takiego projektu przy współpracy z architektem, który rozwiąże ich wszelkie wątpliwości i przy okazji zdejmie z Ciebie obowiązek decydowania o rzeczach, na których nie musisz się znać. Instalacja elektryczna to jedynie przykład, który ma Ci uświadomić, że remont bez planu z góry jest skazany na porażkę. Bez projektu bardzo trudno poprowadzić odpowiednio wentylację czy spadki kanalizacyjne.
Drugim bardzo ważnym czynnikiem przy remontowaniu mieszkania pod późniejszy wynajem jest stworzenie wizualizacji. Dzięki wizualizacjom danej nieruchomości jesteśmy w stanie jeszcze podczas trwania remontu znaleźć potencjalnych najemców i zmniejszyć straty finansowe związane z przestojem dotyczącym poszukiwania najemcy dopiero po zakończonym remoncie. Wizualizacje są tworzone automatycznie do projektu. Właściwie każdy program projektowy ma możliwość renderowania wizualizacji 3D na podstawie rzutu mieszkania. To świetne narzędzie do sprzedaży lub wynajmu mieszkania już na etapie remontu. Jeżeli przeprowadzasz remont mieszkania, który jest bardzo podobny do Twojej wcześniejszej realizacji, możesz również posłużyć się wcześniejszą wizualizacją. Nie radziłbym oszczędzać na projekcie mieszkania i wizualizacji. Dobrze stworzony projekt, zawsze jest nieodłącznym elementem sprawnie zorganizowanego remontu, który ma pomóc w jego szybszym przeprowadzeniu, a wizualizacja pomoże Ci wynająć mieszkanie jeszcze przed zakończeniem prac remontowych.
Czy warto stworzyć listę materiałów budowlanych?
Pierwszy remont zawsze będzie wymagał od Ciebie większego zaangażowania niż późniejsze przeprowadzanie remontów. Sporządzenie przemyślanej listy materiałów w praktyce pozwoli ci zaoszczędzić nawet do kilku tysięcy złotych na zakupach, a co najważniejsze zoptymalizuje czas związany z kursowaniem pomiędzy marketami budowlanymi. Korzystanie z gotowego wzoru będzie automatyzowało proces przeprowadzania późniejszych inwestycji. Pamiętaj także o sprawdzaniu czasu dostawy materiałów i odpowiednio wcześniejszym zamówieniu ich.
Okna, drzwi, meble na zamówienie
Decyzję o wymianie okien powinieneś podjąć jeszcze przed zakupem nieruchomości, ponieważ jest to spory koszt i czasem w ogólnym rozliczeniu może się okazać nieopłacalny. Jeśli jednak podejmujesz się wymiany okien pamiętaj, żeby w pierwszej kolejności wykonać pomiary okien i parapetów, a następnie złożyć zamówienie, jeszcze przed rozpoczęciem remontu. Ta sama zasada powinna dotyczyć wszystkich elementów do mieszkania, na które może być długi czas oczekiwania, a które wymagają wymiany (drzwi, glazura).
Nie zawsze wymiana stolarki okiennej jest wskazana i opłacalna. Czasami może się zdarzyć, że okna są mocno zabrudzone / lekko pożółknięte. Idealnym rozwiązaniem są różnego rodzaju preparaty do silnych zabrudzeń i dodatkowa wymiana poszczególnych komponentów na nowe: klamki, zaślepki na zawiasy czy uszczelki. Sprawdź, ile potrzebujesz okien uchylnych, a ile otwieranych w całości. Dowiedz się, czy okna powinny mieć napowietrzniki (jest to szczególnie ważne przy dzieleniu pomieszczeń / urządzaniu „mikrokawalerek”, gdzie potrzebny jest większy dopływ tlenu) oraz uzgodnij z usługobiorcą czy wycena okien zawiera obróbkę tynkarską podczas ich montażu.
Poinformuj sąsiadów
Zanim rozpoczniesz prace remontowe poinformuj sąsiadów w budynku. Staraj się posługiwać zwrotem „odświeżenie mieszkania”, ma to zawsze mniej negatywny wydźwięk niż „remont mieszkania”. Najlepiej, żeby najbliżsi sąsiedzi mieli do Ciebie Twój numer telefonu, abyś mógł szybko zareagować w razie problemów. Dodatkowo, przy wejściu na klatkę lub przy windzie wywieś uprzejmą kartkę dotyczącą „prac związanych z odświeżeniem mieszkania” i również zostaw swój nr telefonu. Wszelkie konflikty lepiej załatwiać na etapie rozmowy z sąsiadem, zrób wszystko co możliwe, aby uniknąć skarg do spółdzielni / administracji / wspólnoty.
Ubezpieczenie nieruchomości
Chyba nie muszę wspominać o ważności tego podpunktu. Brak ubezpieczenia nieruchomości przy różnego rodzaju komplikacjach podczas remontu może wiązać się z ogromnymi kosztami finansowymi. Zalanie mieszkania sąsiada, to tylko jedna z możliwości jakie mogą się wydarzyć. Upewnij się również, że Twoi fachowcy mają wykupione OC zawodowe – budowlane. W razie konfliktów będziesz mógł domagać się odszkodowania u przedstawiciela ubezpieczeniowego.
