Sprzedaż nieruchomości

Główna zmiana z 2019 r. w ustawie o PIT, polega na wydłużeniu terminu na realizację własnych celów mieszkaniowych, które zwalniają zbywców nieruchomości z podatku dochodowego. Dodatkowo zaszły zmiany różnicujące pięcioletni okres podatkowy od nabycia nieruchomości w zależności od tego czy nabędziemy ją w spadku czy darowiźnie. Nowe reguły różnicują początek liczenia lat podatkowych. Do końca 2018 roku przepisy regulowały naliczanie 5-letniego terminu trwania obowiązku podatkowego od momentu nabycia prawa do mieszkania przez spadkobiercę. Artykuł pomoże Ci przybliżyć rozliczenie podatku otrzymanego w spadku lub darowiźnie po nowelizacji przepisów.

Różnica pomiędzy spadkiem, a darowizną

⦁ Nieruchomość w darowiźnie – pięcioletni okres od nabycia nieruchomości liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nabywca otrzymał nieruchomość.

Przykład nr 1. Pierwszy rok podatkowy nabywcy, który dostał mieszkanie w darowiźnie w styczniu 2020 r. zaczniemy liczyć od stycznia 2021 r.

⦁ Nieruchomość w spadku – pięcioletni okres od nabycia nieruchomości liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.

Przykład nr 2.  Pierwszy rok podatkowy nabywcy/spadkobiercy, jest pierwszym rokiem podatkowym spadkodawcy. Jeżeli spadkodawcy minęły 2 lata podatkowe, przechodzą one w spadku na spadkobiercę

Korzystne przepisy dla spadkobiercy

Spadkobierca nie będzie musiał zapłacić podatku od nieruchomości, jeżeli 5-letni obowiązek podatkowy upłynie przed śmiercią spadkodawcy. Natomiast, jeżeli spadkodawcy miną np. 2 lata podatkowe, to te 2 lata podatkowe przechodzą na spadkobiercę i wliczają się do 5-letniego obowiązku podatkowego. Spadkobiercy zostaną 3 lata, które będzie musiał odczekać, jeśli nie zamierza płacić podatku dochodowego od nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości w terminie obowiązku podatkowego wyznaczony dla spadkobiercy

Spadkobierca ma możliwość naliczenia kosztów, które spadkodawca poczynił na rzecz nieruchomości w przypadku wykazania dowodów wydatkowych:

⦁ koszty wybudowania domu 

⦁ koszty remontu

⦁ koszty nabycia nieruchomości

⦁ długi i ciężary spadkowe

Śmierć jednego z małżonków w przypadku wspólności majątkowej

W przypadku małżeństw okres istnienia obowiązku podatkowego należy naliczyć od momentu nabycia prawa przez małżonka, a nie od momentu ustania wspólności majątkowej na wypadek śmierci współmałżonka.

Własne cele mieszkaniowe – ulga podatkowa

Wcześniejsze zbycie nieruchomości powoduje konieczność zapłacenia podatku dochodowego. Podatku dochodowego nie zapłacimy, gdy otrzymany dochód netto ze sprzedaży nabytej nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Istnieje możliwość zapłacenia częściowego obowiązku podatkowego, jeśli na własne cele mieszkaniowe przeznaczymy tylko część z uzyskanego dochodu. Według przepisów, na wydatkowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe mamy 3 lata. Do końca 2018 r. były na to dwa lata. Co istotne, sama umowa deweloperska czy umowa przedwstępna nie upoważnia do ulgi podatkowej. Dopiero pełne prawo własności i podpisanie umowy przyrzeczonej, daje prawo do zwolnienia z obowiązku podatkowego wynoszącego obecnie 19%.

Z interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0115-KDIT2-1.4011.448.2019.2.JG 

„W związku z tym stwierdzić należy, że zarówno zawarcie umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tych umów, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia może prowadzić do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Treścią tych umów jest jedynie zobowiązanie się stron do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności same umowy nie przenoszą. Brak zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia jej własności, a tym samym powoduje niewypełnienie warunku do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że samo wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia na nabycie lokalu mieszkalnego – bez zaistnienia faktu przeniesienia jego własności w ustawowym terminie – nie przesądza o prawie do zwolnienia podatkowego. Organ podatkowy przypomniał, że zwolnienie uzależnione jest nie tylko od samego faktu wydatkowania w ustawowym terminie środków ze sprzedaży, ale także – o czym nie można zapomnieć – od wydatkowania ich wyłącznie na ściśle określony przez ustawodawcę cel, czyli m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego skutkujące uzyskaniem prawa jego własności.”

Nieruchomość w prezencie dla ‘wnuczka’

W przypadku darowanej nieruchomości w rodzinie, w której obdarowany będzie chciał zbyć nieruchomość. Lepszym rozwiązaniem będzie zbycie nieruchomości przez darującego i wręczenie ‘wnuczkowi’ gotówki. Podatek od nieruchomości, który obdarowany będzie musiał zapłacić wynosi 19% podatku dochodowego. Darowiznę w formie gotówki w rodzinie są dużo niższe. Próg podatkowy jest ustalany w zależności od grupy pokrewieństwa pomiędzy darującym, a obdarowanym. Przy czym należy pamiętać, że w 1 grupie pokrewieństwa, obdarowany jest zwolniony z podatku od darowizny. Ponadto, w tym rozwiązaniu, poniesiemy również mniejsze opłaty notarialne.

Informację o wysokości podatku od spadku i darowizn znajdziesz tutaj:

Podatek od spadków i darowizn