Księga wieczysta to z definicji urzędowy publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny danej nieruchomości i ewentualne korzyści lub ciężary płynące z takiego stanu. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości jest podstawą bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Prowadzenie księgi wieczystej nieruchomości pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje:

⦁    ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204),

⦁    zaś kwestie szczegółowe –   Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym,

⦁ postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626-626 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zasady księgi wieczystej 

Niniejsze opracowanie artykułu sporządzono w oparciu o „Ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych – Komentarz”. Stanisław Rudnicki, wydanie 6.

2. dział II – DANE WŁAŚCICIELA: oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika
wieczystego,
3. dział III – PRAWA, ROSZCZENIA, OGRANICZENIA: ograniczone prawa rzeczowe (z
wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem
wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń
dotyczących hipotek),
4. dział IV – DŁUGI HIPOTECZNE: hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty,
zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki

Czym jest rękojmia wiary publicznej? 

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – swoisty aspekt mocy prawnej ksiąg wieczystych polegający na tym, że osoba dokonująca czynności prawnej o skutkach rozporządzających (np. zawierająca umowę sprzedaży) z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej (czyli wpisaną do księgi jako właściciel, wieczysty użytkownik lub inny uprawniony) nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym – właścicielem był w rzeczywistości kto inny – tylko wtedy jeśli nabywca nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o tej niezgodności. W przeciwnym wypadku rzeczywisty właściciel może spowodować uznanie umowy za bezskuteczną względem niego (np. z art. 59 kodeksu cywilnego), i/lub przysługiwać mu będzie roszczenie odszkodowawcze.”

Mówiąc o zastosowaniu rękojmi wiary publicznej, musi zaistnieć niezgodność między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Zapis o rękojmi
wiary publicznej określa, że w razie niezgodności ze stanem prawnym nieruchomości wynikającym z
księgi wieczystej (a rzeczywistym, który nie wynika z księgi wieczystej) wszelkie spory rozstrzygane
są na korzyść tego, który dokonał czynności prawnej z osobą uprawnioną według księgi wieczystej i
przede wszystkim ma na celu zwiększyć zaufanie nabywcy do stanu prawnego nieruchomości
ujawnionego w księgach wieczystych.

 W praktyce, nabywając nieruchomość (w dobrej wierze) od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako
właściciel, stajemy się właścicielem tej nieruchomości, nawet jeśli osoba wpisana jako właściciel w
rzeczywistości nim nie jest. Ponadto, od osoby, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości
możemy domagać się wydania nieruchomości (tzn. właściciel nieujawniony w księdze wieczystej
zostaje pozbawiony nieruchomości). 

Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko (tutaj):
      -prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
      -prawu dożywocia,
      -służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji
państwowej,
      -służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy
wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
      -służebnościom przesyłu.

W wymienionych przypadkach przyszły nabywca nabędzie nieruchomość wraz z prawami i
służebnościami obciążającymi nieruchomość wymienionymi w tym przepisie, nawet jeżeli nie były one
ujawnione w księdze wieczystej.

WAŻNA UWAGA: Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wpis w księdze:

– o skardze na orzeczenie referendarza sądowego,
– o apelacji lub kasacji,
– o ostrzeżeniu dotyczącym niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Rękojmia zaczyna obowiązywać, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną wykreślone z księgi wieczystej
(Art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Żądanie usunięcia niezgodności
Powództwo w sprawie usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w
księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym może złożyć osoba uprawniona (posiadająca
interes prawny) do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Zmiana treści księgi
wieczystej dąży zawsze do stanu obecnego, a nie do stanu istniejącego w przeszłości. Kwestie dotyczące
uzgodnienia zapisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje w pierwszej
instancji (niezależnie od wartości przedmiotu sporu) Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia
nieruchomości, w postępowaniu procesowym. Prawomocne orzeczenie sądu cywilnego, nakazujące
zmianę wpisu w księdze wieczystej, stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do Sądu
wieczystoksięgowego.

Wniosek o wpis podlega opłacie w wysokości 200 zł (Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach w sprawach
cywilnych). Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nie przedawnia się.

✓ Jeżeli wynajmujesz, kupujesz mieszkanie – warto sprawdzić jej stan w księdze wieczystej.
Sprawdzenie jest bezpłatne: przegladarka-ekw.ms.gov.pl/
✓ Jeżeli nie mamy nr KW, to odpłatnie możemy wyszukać po adresie mieszkania / lokalu / działki,
Koszt około 30-40 zł za sprawdzenie: www.ksiegiwieczyste.pl, www.znajdzksiege.p