Czy można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej? Oczywiście, istnieje taka możliwość. Nie mniej jednak, gdy spotkasz się z taką sytuacją, powinieneś zachować szczególną ostrożność. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej wymaga wcześniejszego zapoznania się z ryzykiem, jakie możemy ponieść. Zakup lokalu na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wiąże się z koniecznością wnikliwej analizy i sprawdzenia szeregu dokumentów, dzięki którym poznamy zarówno historię, jak i aktualny stan prawny nieruchomości. Szczególnie ważna jest analiza oraz interpretacja dokumentów pod względem prawdopodobnych obciążeń nieruchomości.

Do czego służy księga wieczysta?

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz zagwarantowania bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zapewnienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Księga wieczysta przypisana do nieruchomości to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości, który pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują do niej prawa. Brak wyodrębnienia księgi wieczystej pozbywa nas ochrony jaką reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204), która chroni nas w oparciu o zasady: jawności formalnej, domniemania zgodności ze stanem faktycznym, rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i pierwszeństwa praw wpisanych do księgi wieczystej.

Czy kupować mieszkanie bez księgi wieczystej?

Na rynku nieruchomości na co dzień mamy styczność z bardzo dużą ilością mieszkań bez wyodrębnionej księgi wieczystej. Mówimy wtedy o spółdzielczych mieszkaniach własnościowych. Najważniejszy czynnik, który może wpłynąć na niemożność założenia księgi wieczystej dotyczy gruntów, na których dana nieruchomość się znajduje. W przypadku działek o nieuregulowanych gruntach nie ma możliwości założenia księgi wieczystej. Mówi o tym Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z Dnia 24 maja 2013 r. Sygn. Akt III CZP 104/12. Zakup tego rodzaju nieruchomości odbywać się może tylko drogą gotówkową, ponieważ żaden bank nie zdecyduje się na jej kredytowanie. Jeżeli grunt, na której zlokalizowana jest nieruchomość jest uregulowany to możemy bez problemu założyć księgę wieczystą oraz ubiegać się o kredyt hipoteczny. Należy mieć na uwadze wstępną analizę ofert bankowych przy ubieganiu się o kredyty i wybrać ten, który chętniej rozpatruje ten rodzaj prawa własności do lokalu. Różnica polega na konieczności dostarczenia większej ilości dokumentów oraz dodatkowej weryfikacji prawa Spółdzielni Mieszkaniowej do użytkowania gruntu. Umowa notarialna musi także zawierać wniosek o założenie księgi wieczystej dla kupowanego lokalu. Zdarza się, że Sądy wieczysto-księgowe do wniosku o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagają dokumentu ze Spółdzielni Mieszkaniowej w postaci przydziału lokatorskiego dla pierwszego lokatora przedmiotowego lokalu.

Brak księgi wieczystej, a tym samym brak uregulowania stanu prawnego nieruchomości zawsze jest obarczony ryzykiem. Ryzyko związane z kupnem lokalu bez księgi wieczystej dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której osoba sprzedająca nieruchomość, nie jest jej rzeczywistym właścicielem. Dlatego oferty mieszkań bez wydzielonej księgi wieczystej są sprzedawane w niższych, atrakcyjniejszych cenach. Fakt ten, jest dobrym punktem wyjściowym do negocjacji. Największe ryzyko związane jest z pozbawieniem nabywcy prawa do ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej. Istnieją natomiast inne dokumenty, które mogą uwiarygodnić własność nieruchomości takie jak: akt notarialny nabycia lokalu, postanowienie z sądu o nabyciu spadku, decyzja administracyjna przyznająca prawo użytkowania wieczystego, wypis z ewidencji gruntów. Warto przyłożyć szczególną wagę do sporządzenia umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Należy zwrócić uwagę na zapis dotyczący m. in. oświadczenia sprzedającego, że przysługuje mu prawo własności do lokalu, a nieruchomość nie jest obciążona prawem osoby trzeciej.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

⦁ Niezaleganie lokalu z czynszem – zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej,

⦁ Wkład budowlany – rozliczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej,

⦁ Kredyt normatywny – kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Lokal obciążony kredytem normatywnym można nabyć/zbyć bez konieczności wcześniejszej spłaty zadłużenia. Nabywca będzie zobowiązany do kontynuowania spłaty kredytu,

⦁ Postępowania sądowe/komornicze wobec Spółdzielni – warto poszukać informacji o Spółdzielni Mieszkaniowej, ponieważ w sytuacji zajęcia rachunków spółdzielni przez komornika, wpłaty lokatorów za media nie będą trafiać do dostawców. Odpowiedzialność za spłatę długu Spółdzielni Mieszkaniowej może stać się obciążeniem wszystkich lokatorów. Problemy finansowe spółdzielni mogą dodatkowo prowadzić do wysprzedaży wspólnego majątku spółdzielni, który nie przynależy do konkretnych lokali. Problemy majątkowe spółdzielni również nie sprzyjają przekształceniom spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu.

Brak księgi wieczystej, a kredyt hipoteczny

Pomimo, że lokal nie ma założonej księgi wieczystej, jeżeli tylko nie ma przeciwwskazań do jej założenia dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Ponadto, w takiej sytuacji będziemy musieli ponosić wyższe koszty ubezpieczenia pomostowego, które będą stanowić zabezpieczenie dla banku do czasu dokonania wpisu do hipoteki. Podsumowując, brak księgi wieczystej nie jest przeszkodą dla banku w związku z zabezpieczeniem kredytu i nie stanowi problemu w przypadku podpisania umowy kredytowej. Dopiero w regulaminie umowy istnieje zapis, który wiąże się z koniecznością złożenia wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej. Dostarczenie odpisu wniosku będzie warunkować ostateczną wypłatę kredytu. Brak uregulowanego gruntu w budynku, na którym znajduje się lokal, jest równoznaczny z brakiem możliwości jego kredytowania.

Zakup mieszkania bez księgi wieczystej wbrew pozorom nie jest rzadkim precedensem na rynku nieruchomości. Wprawdzie wymaga on znacznie większej ostrożności i skrupulatnej analizy podczas sprawdzania stanu prawnego mieszkania niż w przypadku lokalu z odrębną własnością. Brak dokumentu jakim jest księga wieczysta jest idealnym argumentem do podjęcia próby wynegocjowania niższej ceny. Z uwagi na rodzaj nabywanego prawa lub brak księgi wieczystej dla lokalu, należy liczyć się w niektórych bankach z wyższym oprocentowaniem kredytu lub odmową jego przyznania.