Sprzedaż nieruchomości

5 lat podatkowych! Tyle Urząd Skarbowy każe nam czekać, jeśli nie chcemy zapłacić podatku PIT od sprzedaży nieruchomości. Istnieją natomiast umocowania prawne, które mogą nas zwolnić z tego obowiązku i warto je znać, jeśli chcemy na co dzień zająć się obrotem nieruchomościami. Zdarza się, że dowiemy się o obciążeniach podatkowych z opóźnieniem. Wtedy do zapłaty dojdą jeszcze odsetki za zaległości podatkowe. W niektórych przypadkach Urząd Skarbowy wszczyna kontrolę po pięciu latach od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli ktoś handluje nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej, to nie może liczyć automatycznie na korzystne przepisy.

Podatek od sprzedaży nieruchomości a lata podatkowe

Sprzedając nieruchomość trzeba uwzględnić, czy musimy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Co do zasady, każda nieruchomość, którą sprzedamy po upływie 5 lat podatkowych nie wymaga od zbywcy obowiązku podatkowego. Pierwszy rok podatkowy, to rok następny od nabycia nieruchomości. Jeżeli nabyliśmy nieruchomość w 2020 r., to pierwszym rokiem podatkowym będzie rok 2021. W praktyce, jeżeli nabywca kupił nieruchomość w styczniu 2020 r., to będzie musiał odczekać 6 lat, aby móc uniknąć opodatkowania. Co istotne, w przypadku działki, na której wybudowano dom liczy się do 5-letniego terminu rok nabycia działki, a nie rok wybudowania domu.

Należny podatek obliczamy na podstawie stawki podatkowej wynoszącej 19%, od kwoty dochodu (różnicy między ceną nabycia, a zbycia lokalu). Podatek naliczany jest tylko od dochodu, zatem sprzedaży mieszkania ze stratą podatek nie obowiązuje. Jeżeli wydamy połowę dochodu, to podatek od sprzedaży mieszkania zostanie zredukowany o połowę.

Komu przysługuje ulga podatkowa?

Jeżeli dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe wówczas możemy skorzystać z ulgi podatkowej. Od 2019 r. zaszły zmiany i został wydłużony ustawowy czas z dwóch do trzech lat na wykorzystanie dochodu z zakupu. Okres trzech lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Należy pamiętać o złożeniu po sprzedaży nieruchomości PIT-39 do 30 kwietnia roku kolejnego, w którym zawiadomimy Urząd Skarbowy o chęci skorzystania z tego zwolnienia.


Cele mieszkaniowe zostały określone szczegółowo w ustawie o PIT w art. 21 ust. 25, będą to między innymi:

• nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
• nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
• rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie,
• prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie trzech lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
  
  

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w 2014 r. i wcześniej- dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT.

Warto wiedzieć, że na poczet wydatków na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Co ważne, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie te wydatki kredytowe, które zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Jak zdefiniować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, które ma decydujący wpływ o zwolnieniu z opodatkowania dochodu od sprzedaży?

Organy podatkowe czasem bardzo restrykcyjnie interpretują przepisy i skutecznie ograniczają prawo do ulgi podatkowej. Analiza interpretacji organów podatkowych i wyroków sądów administracyjnych uznaje, że pojęcie własnych celów mieszkaniowych ma dosyć zawężony obszar do interpretowania. Przypisuje się mu wymiar osobisty – nierozerwalnie połączony z podatnikiem korzystającym z ulgi. Dość często zdarzało się, że organy podatkowe odrzuciły argumenty o realizacji potrzeb mieszkaniowych dla członków rodziny np. dzieci. Ponadto, same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, bez odpowiedniego udokumentowania, nie są wystarczające do uzyskania ulgi. Nie wystarczy tylko poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest udowodnienie realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych przed Krajową Informacją Skarbową.

Czy można mieszkać w kilku mieszkaniach?

Niezależnie od zebranej dokumentacji w celu wydatkowania, zdaniem Krajowej Izby Skarbowej, nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych osoba, która kupiła mieszkanie w innej miejscowości i zamieszkuje w nim okazjonalnie. Natomiast, na przestrzeni lat zdarzyły się korzystne interpretacje i zapadały wyroki sądowe, które ujmowały realizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych nieco szerzej i nie widziały przeszkód w przyznaniu ulgi podatkowej pomimo posiadania kilku lokali.

Np. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji nr 0115-KDIT2-1.4011.309.2019.2.JG uznał, że podatnik może skorzystać z ulgi podatkowej, jeśli w zakupionym lokalu będzie realizował własne potrzeby mieszkaniowe, mieszkając w nim dwie lub trzy noce tygodniowo podczas podróży służbowych i podczas urlopów spędzanych z rodziną. I to nawet, jeśli w pozostałym okresie mieszkanie to będzie przez niego wynajmowane.

Wyliczenie dochodu od nieruchomości

Aby obliczyć rzeczywisty dochód ze sprzedaży nieruchomości, należy pomniejszyć kwotę uzyskaną ze sprzedaży o koszty sprzedaży, do których wlicza się:

• koszty uzyskane z przychodu,
• opłaty okołonotarialne,
• koszty rzeczoznawcy majątkowego,
• koszty zatrudnienia pośrednika nieruchomości,
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości – koszty modernizacyjne
• zapłacony podatek od spadków i darowizn,
• przypadające na spadkobiercę ciężary spadkowe, zapłacone długi spadkowe.

Kwotę poniesionych nakładów ustala się na podstawie: faktur VAT, innych dokumentów stwierdzających poniesione opłaty notarialne czy administracyjne.

Dokumentacja niezbędna do zwolnienia podatkowego

Warto przytoczyć stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na temat wniosku z dnia 9 lutego 2017 r. na temat sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe:

”Odnosząc się do kwestii dokumentowania wydatków na budowę lub remont budynku/lokalu mieszkalnego stwierdzić należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. W art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej ustanowiono, że jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Niemniej w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro Wnioskodawca skorzystał ze zwolnienia winien liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Takimi dokumentami mogą więc być również – umowa z wykonawcą na prace budowlane oraz potwierdzenie zapłaty za ich wykonanie – o ile z dokumentów tych jednoznacznie wynika kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.”