Kwatery pracownicze

Rynek nieruchomości daje duże możliwości wypracowania dochodu pasywnego, a tym samym pożądanej „wolności finansowej” przy niewielkim nakładzie środków. Istnieje kilka możliwości działania w branży nieruchomości przy wykorzystaniu narzędzia, a raczej formy najmu, jaką jest podnajem. Niweluje on duże koszty wejścia i pozwala w krótkim czasie wygenerować przychód pasywny.

Kilka lat zajęło mi dokładne poznanie rynku nieruchomości. W swoim dorobku mam:

• tworzenie gotowców inwestycyjnych dla inwestorów,
• robienie pokoi w podnajmie dla studentów,
• wszelkiego rodzaju flipowanie („na brudno” i „na ładnie”),
• prowadzenie firmy budowlanej,
• zarządzanie najmem krótkoterminowym w centrum Wrocławia,
• tworzenie kwater pracowniczych,
• zarządzanie nieruchomościami.

Przypadek sprawił, że spośród okazji pojawiających się na rynku nieruchomości, postanowiłem podnająć dom i przeznaczyć go pod wynajem pracownikom budowlanym. Wtedy jeszcze nie wiedziałem jakie konsekwencje i wyzwania czyhają na mnie w związku z „prowadzeniem kwater pracowniczych”, natomiast wiedziałem jedno – prowadzenie biznesu zajmującego się podnajmowaniem nieruchomości w celu tworzenia baz noclegowych dla pracowników, jest bezkonkurencyjnie jednym z najlepszych i najbardziej rentownych form generowania przychodu pasywnego w zakresie nieruchomości.

Od jakiegoś czasu wszystkie swoje działania nieruchomościowe skierowałem w stronę skalowania i automatyzacji biznesu kwater pracowniczych oraz rozwoju społeczności zajmującej się obsługą tego rodzaju nieruchomości. Nie będę nikogo czarował, że jest to prosta forma prowadzenia interesu, lub że łatwo jest pozyskiwać klientów czy domy pod podnajem. Każdy początek wymaga 200% zaangażowania i pamiętać należy również, że każdy początek wymaga przepracowania błędów i nieudanych inwestycji. Bez błędów nie ma nauki, a bez doświadczenia nie ma efektów. Dopiero później przychodzi automatyzacja i skalowanie biznesu, które dzięki wprowadzonym procedurom, pozwalają nam cieszyć się większą ilością wolnego czasu, a co najważniejsze dochodem pasywnym, który co miesiąc wpływa na nasze konto.

Ideą przychodu pasywnego jest stworzenie takiego modelu biznesowego, który przy minimalnym wysiłku i odpowiednim zarządzaniu działalnością, uwolni nasz czas, a przy okazji zapewni nam stałe źródło dochodu. Praca na etacie, w większości przypadków jest nieprzyjemnym obowiązkiem, na który poświęcamy od 8h do 12h dziennie.

Osoby, które są samozatrudnione, a co najgorsze są specjalistami w swojej dziedzinie, zwykle osiągają bardzo duże zarobki, ale w dużej mierze stają się niewolnikami swojej pracy (lekarze, fryzjerzy, mechanicy). Im samozatrudnieni więcej pracują, tym więcej zarabiają. W sytuacji nieprzewidzianych wydarzeń, w których osoba na własnej działalności nie może wykonywać swojej pracy, jednocześnie zostaje wstrzymane jego jedyne źródło utrzymania. Prawdą jest, że aby inwestować na rynku nieruchomości trzeba zgromadzić niemały kapitał, który pozwoliłby nam na zakup danej inwestycji.

Podnajem obiektów i adaptacja ich na kwatery pracownicze, to dobra alternatywa dla osób, które niewielkim nakładem finansowym i przy odpowiedniej automatyzacji biznesu mogą z czasem zacząć osiągać przychód pasywny i zyskać na tym cenny czas. Czas jest tutaj kluczowy, gdyż rozkręcenie każdego biznesu od początku wymaga naszego zaangażowania. Należy zatem zadać sobie pytanie – jaka jest proporcja poświęconego przez nas czasu do przychodu jaki otrzymujemy?

Mówiąc dosadniej, musisz sobie uświadomić, że istnieją dwa rodzaje pozyskiwania przychodu. Łatwo to zobrazować na oprogramowaniach. Możesz stworzyć oprogramowanie, które wycenisz i sprzedasz, z czego masz jednorazowy dochód lub masz możliwość stworzenia oprogramowania, które udostępnisz abonamentowo klientom i będziesz czerpał z niego długoterminowe korzyści. Tworzenie obiektów pod kwatery pracownicze analogicznie możemy przypisać do tej drugiej grupy osiągania przychodów, która przy skutecznej organizacji biznesu i raz dobrze wykonanej pracy pozwoli nam osiągać długoterminowe profity.

Prowadzenie kwater pracowniczych nie jest innowacyjną formą zarobku, natomiast od kilku ładnych lat zapotrzebowanie na tego rodzaju usługę nieustannie wzrasta i samoistnie tworzy niszę do zagospodarowania na rynku pracy. Na przestrzeni lat zmieniła się również jakość świadczenia tego typu usługi. Pracodawca dba o swoich klientów, a tym samym musi mieć na uwadze wygodę i komfort pracownika, związany z jego zakwaterowaniem. Pracodawcy szukają dla swoich pracowników obiektów, które będą spełniać określone standardy.

Domy pracownicze okazały się świetnym rozwiązaniem. W tego typu nieruchomościach może zamieszkać nawet do kilkudziesięciu pracowników. Dodatkowo zwiększył się wzrost świadomości samego pracownika, który nie godzi się na mieszkanie w spartańskich warunkach, a 10-osobowe pokoje z dwupiętrowymi pryczami przechodzą do przeszłości. To samo dotyczy szeregu udogodnień w kwaterach takich jak ilość osób przypadających na jedną łazienkę. Rynek kwater coraz bardziej się normalizuje i obecnie, żeby zostać kwatermistrzem należy zapoznać się z szeregiem przepisów, szczególnie tych, które odnoszą się do tego, jak legalnie prowadzić tego rodzaju działalność (uregulowaniom prawnym i przepisom został poświęcony oddzielny, obszerny artykuł).

Nawet w czasach kryzysu, w wielu branżach przybywa miejsc pracy. Duże zakłady / fabryki stale zwiększają swoje moce przerobowe, co przekłada się na realne obłożenie w obiektach z przeznaczeniem na kwatery pracownicze. Specjaliści prognozują, że trend ten utrzyma się, a w kolejnych latach liczba fabryk i zakładów znacznie wzrośnie (ze względu na potrzebę produkcyjnego uniezależniania się od Chin). Wielu znanych polityków i przedsiębiorców głośno rozprawia o tym, że produkcja różnego rodzaju wyrobów, powinna odbywać się na miejscu, w Europie, aby ograniczyć wpływ azjatyckiej logistyki na lokalne gospodarki. Ta przemiana gospodarcza dotyczyć będzie również Polski. W rezultacie, czekają nas kolejne napływy siły roboczej, a co za tym idzie – wzrost zapotrzebowania na kwatery.

Kwatery w podnajmie – znalezienie odpowiedniej nieruchomości

Dom, który będzie najlepiej nadawał się na kwaterę to taki, który wymaga lekkiego odświeżenia. Właściciele domów o wysokim standardzie niechętnie godzą się na podnajem, mając na uwadze potencjalne zniszczenia. Ostatnio przez wzgląd na sytuację pandemiczną, coraz więcej pokoi z przeznaczeniem dla studentów w centrach dużych miast zaczęto przekształcać na kwatery. W stolicach województw i nie tylko cały czas powstają nowe inwestycje, czego konsekwencją jest potrzeba kwaterowania pracowników.

Właściciel musi wiedzieć, że jesteśmy profesjonalną firmą, co oznacza, że w razie naszej niewypłacalności, nie będzie miał on problemu z wypowiedzeniem umowy i wyprowadzeniem najemców. W przypadku wynajmu nieruchomości osobie fizycznej, właściciel ponosi dużo większą odpowiedzialność, ze względu na zapisy prawa, które przede wszystkim chronią najemcę. Ponadto, przy wynajmie firmie, dodatkowe zabezpieczenie dla właściciela nieruchomości może stanowić weksel.

W zależności od rodzaju pracowników, dla których będziemy podnajmować nieruchomość, będziemy musieli już na samym początku szukać obiektu o określonych standardach, które będzie on musiał spełniać. Pracownicy zakładowi niekoniecznie potrzebują miejsc parkingowych,. Zatem dla pracodawcy najważniejszym czynnikiem decydującym o wybraniu danej kwatery będzie bliska odległość przystanku autobusowego, co umożliwi pracownikowi najszybszy i bezproblemowy dojazd do pracy. Natomiast, pracownicy budowlani zwykle posiadają własny transport, dlatego ich głównym wymogiem będzie miejsce parkingowe w pobliżu kwatery i dostęp do drogi ekspresowej, który zapewni szybki dojazd na miejsce pracy.

W branży sprzedażowej utarło się powiedzenie, że jeżeli chcemy przekonać klienta do skorzystania z naszej oferty, to powinniśmy do niego mówić „językiem korzyści”. Nasz „język korzyści” będzie w tym wypadku. „językiem strat”, które poniesie właściciel, jeśli nie wynajmie nam nieruchomości. W trakcie negocjacji należy właścicielowi jasno zobrazować ilość pieniędzy, które straci w bieżącym roku, jeżeli nieruchomość będzie stała pusta. Przykładowo, nieruchomość generująca zysk miesięczny z wynajmu ok. 6 000 zł, to w ciągu roku strata na poziomie 72 000 zł. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się podpisać z nami umowę, to będzie to jego roczny przychód pasywny, bez zaangażowania jego czasu.

Dość istotną kwestią na początku jest również ustalenie warunków umowy z właścicielem. Podczas przerabiania kwatery, możemy podzielić się z właścicielem kosztami związanymi z dostosowaniem obiektu. Właściciel może pokryć część lub całość kosztów w zależności od negocjacji. Spróbuj tak poprowadzić negocjacje, aby większe naprawy były scedowane na właściciela. Warto zadawać pytania właścicielowi, które pozwolą nam poznać jego obiekcje. Bardzo często udaje się wypracować dobre warunki. Jednemu z moich absolwentów udało się uzyskać od właściciela 35 000 zł na przystosowanie nieruchomości, co praktycznie całkowicie pokryło koszty remontów i wyposażenia. Ważnym warunkiem w umowie, może też być zastosowanie tzw. prelongaty (tzn. zaczynamy płacić właścicielowi dopiero kiedy uruchomimy obiekt i zapełnimy go pracownikami).

Istnieją dwa sposoby rozliczania się z właścicielem:

• I sposób – stała umówiona kwota, która co miesiąc wpływa na konto właściciela. Bierzemy nieruchomość w podnajem, a właściciel nie ma wglądu do naszych umów z podnajemcami. Bierzemy na siebie całą odpowiedzialność i w razie braku obłożenia ponosimy koszty finansowe.
• 
  II sposób – procent od przychodu, zamiast podnajmowania nieruchomości, stajemy się zarządcą obiektu i pobieramy prowizję od przychodu ok. 20% (II sposób zwykle stosujemy, gdy właściciel żąda zawyżonej kwoty miesięcznego czynszu). Ponadto, jest to sposób, który w znacznym stopniu dywersyfikuje ryzyko. Nie jesteśmy obciążeni finansowo, gdy przydarzy nam się brak obłożenia na obiekcie.

Rodzaje pracowników na kwaterach pracowniczych – charakterystyka:

• budowlańcy / mniejsze ekipy remontowe:
  • niski budżet
  • częste zakrapiane imprezy
  • konflikty między lokatorami
  • problemy z sąsiadami
  • wymagane miejsca parkingowe
  • problemy z regularnymi płatnościami
  • łatwo pozyskać przez ogłoszenia OLX i Facebook
  • klient jednorazowy
• brygadziści / kadra zarządzająca
  • nie zawsze wymagane miejsce parkingowe
  • długoterminowy najemca
  • wymagany wyższy standard kwatery
• agencje pracy:
  • odpowiedzialność za zachowanie najemców spada na koordynatora, ponieważ to koordynatorzy przyjmują skargi, a nie my
  • biznes często staje się bezobsługowy
  • długoterminowe kontrakty
  • brak problemów z płatnościami
  • regularne wpłaty na konto
  • agencje dostarczają najemców hurtowo
  • długoterminowa współpraca
  • stałe obłożenie

Jak obliczyć prognozowane przychody i kwotę jaką musimy zapłacić właścicielowi?

Po dokładnym obejrzeniu mieszkania, musimy obliczyć ilość miejsc noclegowych na obiekcie. Każde zajęte łóżko na kwaterze to kwota +/- 500 zł (w zależności od jakości, standardu i negocjacji z pracodawcą). Należy przemnożyć kwotę 500 zł przez ilość osób na kwaterze, a następnie odjąć koszty, na które składają się media, prąd, woda, gaz, wywóz śmieci, Internet. Przyjmuje się, że dom wielkości 300m2, to miesięczne opłaty rzędu 3 000 zł. Największy koszt ponosimy za wodę i ogrzewanie. W odrębnym artykule omówię, jak możemy minimalizować koszty związane z opłatami za media. Po odjęciu opłat należy odjąć nasze wynagrodzenie minimum 3 000 / 4 000 zł. Podsumowując, od sumy przychodów odejmujemy miesięczne koszty oraz nasze wynagrodzenie i ostatecznie powinniśmy otrzymać przybliżoną kwotę czynszu dla właściciela.

Przykład domu wziętego w podnajem we Wrocławiu