DOCHODZENIE ZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

„Umowa przedwstępna (łac. pactum de contrahendo) – umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się, że zawrą inną umowę, tzw. przyrzeczoną.”

Nie zawsze od razu mamy możliwość i warunki, aby podpisać docelową umowę sprzedaży nieruchomości. Z definicji, umowa przedwstępna jest umową poprzedzającą zawarcie umowy przyrzeczonej, która jest główną formą przeniesienia własności i odbywać się musi zawsze w formie aktu notarialnego.

Warto poznać skutki uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej i w przypadku problemów znać swoje prawa i co najważniejsze, wiedzieć jak dochodzić swoich praw przed sądem. Na podstawie umowy przedwstępnej żadna ze stron nie może skutecznie domagać się ostatecznego sfinalizowania zamierzonej transakcji, dojście do jej skutku zależy od dobrej woli stron. Sporządzenie profesjonalnej umowy, która zabezpieczy Twoje interesy, nie może być pozostawione przypadkowi, niezależnie czy mówimy tu o umowie przedwstępnej, czy umowie przyrzeczonej.

Co powinna zawierać prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości niejako inicjuje transakcję, przygotowując obie strony kontraktu do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, w formie umowy przyrzeczonej. Podpisując umowę przedwstępną, sprzedający zapewnia, że chce zbyć nieruchomość, tym samym zobowiązując kupującego do jej nabycia za określoną cenę, w określonym terminie.

Umowa przedwstępna nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Największym plusem pominięcia notariusza są zaoszczędzone pieniądze i optymalizacja czasu. Minusem tak podjętej decyzji jest w dużej ilości przypadków, niedopilnowanie treści umowy, która może wiązać się z przykrymi konsekwencjami, gdy jedna ze stron uchyla się od wywiązania z umowy. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać określone wytyczne i ustalenia dotyczące umowy docelowej. Nie może zatem zabraknąć dokładnego określenia przedmiotu i terminu sprzedaży, ceny oraz formy płatności (zaliczka/zadatek). Z uwagi na zasadę Swobody Umów, strony mogą dowolnie kształtować inne postanowienia umowy przedwstępnej, choć wszystko musi być zgodne z istniejącymi przepisami prawa. Zapisy zawarte w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości mogą umożliwiać jej rozwiązanie.

Kiedy umowa przedwstępna nie ma świadectwa notarialnego, to żadna ze stron nie może sądownie dochodzić wypełnienia jej postanowień, czyli sprzedaży wbrew woli kontrahenta. Pokrzywdzony może dochodzić roszczeń z zadatku bądź kary umownej – tylko pod warunkiem, gdy taki zapis znalazł się w treści umowy przedwstępnej.

Koszty umowy przedwstępnej

Jeśli umowa przedwstępna zawierana jest w formie umowy cywilnoprawnej pomiędzy stronami, to nie pociąga za sobą kosztów dodatkowych. W przypadku sporządzania umowy notarialnej przepisy, nie stanowią kto ponosi koszty taksy notarialnej przy umowie sprzedaży nieruchomości. Przyjmuje się, że koszty zawarcia umowy notarialnej leżą po stronie kupującego, ale jest to kwestia ustaleń pomiędzy stronami.

Wysokość wynagrodzenia umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego reguluje odpowiednie rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Notariuszowi za sporządzenie umowy należy się wynagrodzenie tzw. taksa notarialna, która nie może być wyższa od określonych przez Ministra Sprawiedliwości wytycznych, w rozporządzeniu z dnia 3 stycznia 2018 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Koszt umowy przedwstępnej u notariusza to 50% taksy notarialnej, która jest naliczona od umowy głównej/przyrzeczonej. Wysokość maksymalnej taksy notarialnej jest zależna od wartości przedmiotu transakcji i podlega negocjacjom z kancelarią notarialną.

Wysokość taksy notarialnej zależy od ceny sprzedaży. Im wyższa cena sprzedaży, tym więcej zapłacimy u notariusza za dokonanie czynności notarialnych. Warto też pamiętać, że ta kwota może podlegać negocjacjom i jej wysokość może zostać obniżona, jeśli np. u jednego notariusza będzie podpisywana również umowa przyrzeczona. Oprócz tego, zawierający umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego powinien uiścić opłatę sądową oraz oddzielnie zapłacić za wypisy aktu notarialnego (koszt liczony od ilości stron). Należy doliczyć również ewentualną opłatę za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia.

Istnieje możliwość zawarcia umowy z podpisem notarialnie poświadczonym. W takim wypadku, notariusz nie będzie sprawdzał treści umowy. Koszt jej zawarcia oscyluje w granicach około 100 zł.

Skutki uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej

O innych skutkach umowy w formie pisemnej czy aktu notarialnego mówi artykuł 390 kodeksu cywilnego. Przepis brzmi tak:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa w formie pisemnej:

⦁ Ujemny interes umowny – jeżeli sprzedawca nie chce zawrzeć umowy sprzedaży, to kupujący może żądać od niego pokrycia szkody, którą kupujący poniósł w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy. W praktyce oznacza to, że poszkodowany ma ograniczone możliwości dochodzenia odszkodowania.

⦁ W tym przypadku nie można dochodzić utraconych korzyści – co by zyskał kupujący, gdyby nabył nieruchomość.

⦁ Strony w umowie mogą umówić się na inny zakres odszkodowania. Jednak te warunki muszą być wcześniej określone w treści umowy przedwstępnej. Warto w umowie przedwstępnej rozszerzyć zakres odpowiedzialności stron, na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej.

⦁ Należy pamiętać o różnicy pomiędzy zadatkiem, a zaliczką przy podpisywaniu umowy, każda forma ma inne skutki prawne.

Umowa w formie aktu notarialnego:

⦁ Kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu, jeżeli sprzedający będzie uchylał się od wywiązania z umowy przedwstępnej. W tym wypadku to sąd będzie orzekał o zawarciu umowy przyrzeczonej. Na tej podstawie kupujący stanie się nowym właścicielem nieruchomości. Niemniej należy pamiętać, że takim samym prawem dysponuje sprzedający i jeśli umowa sprzedaży nie zostanie podpisana z winy kupującego, sprzedający będzie miał możliwość wyegzekwowania powyższego obowiązku w sądzie.

⦁ Tylko notarialna forma umowy uwzględnia art. 777 k.p.c., gdzie sprzedający podda się egzekucji sądowej na podstawie złożonego w akcie oświadczenia (w przypadku rozwiązania umowy z winy sprzedającego zapis ten pozwoli wam domagać się zwrotu wpłaconej zaliczki lub dwukrotności zadatku bez konieczności prowadzenia sporu sądowego).

⦁ Strony, również mogą określić notarialnie inny zakres odszkodowań w przypadku niewywiązania się z umowy np. kara pieniężna w wysokości 100 000 zł dla strony sprzedającej w przypadku zerwania umowy. Jednak te warunki muszą być wcześniej określone w treści umowy przedwstępnej.

⦁ Należy pamiętać o różnicy pomiędzy zadatkiem, a zaliczką przy podpisywaniu umowy, każda forma ma inne skutki prawne.

⦁ W akcie notarialnym na postawie art. 16 ust 2 pkt 2 ustawy o księdze wieczystej i hipotece dodatkowo można złożyć wniosek o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej o przeniesienie własności nieruchomości. Zapis w księdze wieczystej uchroni zarówno was, jak i inne osoby przed nieuczciwym sprzedającym, zawierającym kilka umów przedwstępnych na jedną nieruchomość. Co najważniejsze, wywołuje skutek odszkodowawczy oraz możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza lub od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej. Wniosek pełni także funkcję ostrzegawczą.

Przedawnienie roszczeń

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają, aby umowa przedwstępna zawierała termin, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został wyznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli po roku od zawarcia umowy przedwstępnej, nie udało się wyznaczyć terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna ulega przedawnieniu i nie dochodzi do sprzedaży.

Ważne wnioski.

Nie ma jednego rozwiązania i jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, który rodzaj umowy przedwstępnej stosować w praktyce. Cała procedura jest uzależniona od tego na ile ufamy stronie przeciwnej. Doświadczony inwestor, który zajmuję się np. flipowaniem, zwykle polega na swoim wzorze umowy przedwstępnej, który został sporządzony przy współpracy z adwokatem czy notariuszem jednorazowo. Ponadto, korzysta z dwóch rodzajów wzorów umów w zależności czy jest stroną kupującą czy sprzedającą. Jest to optymalizacja nie tylko pieniężna, ale i czasowa. Ponieważ koszty sporządzenia umowy z podpisem notarialnie poświadczonym są zdecydowanie tańszą opcją. Warto posiłkować się i skorzystać ze wzoru umowy stworzonej przez osoby zajmujące się obrotem nieruchomościami, następnie udając się tylko do notariusza o podpis. Po pierwsze, umowa notarialna na pewno będzie bezpieczniejszą formą, dzięki której będziemy mogli dochodzić swoich praw przed sądem, po drugie koszt taksy notarialnej zdecydowanie ulegnie zmniejszeniu w porównaniu do tworzenia umowy od podstaw u notariusza.

Skutki prawne jakie wywołuje odstąpienie od umowy przedwstępnej:

       ⦁ W formie pisemnej:

                ⦁  tylko skutek odszkodowawczy;

       ⦁ W formie aktu notarialnego bez ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej:

                ⦁ skutek odszkodowawczy;

                ⦁ możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, ale tylko od osoby, z którą podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusz;

       ⦁ W formie aktu notarialnego z roszczeniem w księdze wieczystej:

                ⦁ skutek odszkodowawczy;

                ⦁ możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem od osoby, z którą                            podpisaliśmy umowę przedwstępną u notariusza;

                ⦁ Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej od osoby, która nabyła tę nieruchomość już po podpisaniu przez nas umowy przedwstępnej. Zapis w księdze wieczystej chroni przed nieuczciwym sprzedającym i pełni funkcję ostrzegawczą.