Mieszkanie na flipa

‘House flipping’, czyli tzw. flipowanie jest rodzajem działalności w oparciu o handel nieruchomościami. Cały precedens polega na tym, aby kupić daną nieruchomość jak najtaniej i sprzedać jak najdrożej. Fliper zarabia na różnicy cen pomiędzy ceną kupna, a sprzedaży. Obrót mieszkaniami jest coraz bardziej popularny, ponieważ pozwala jednorazowo wzbogacić się nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Poniższy artykuł pomoże Ci wybrać formę rozliczenia dochodu z flippingu.

 W większości przypadków, przy obrocie nieruchomościami będziemy rozróżniać dwie podstawowe formy prowadzenia działalności: jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) i spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka z.o.o.). Porównamy oba sposoby prowadzenia działalności, ich wady i zalety, w odniesieniu tylko do branży zajmującej się handlem nieruchomościami.

Założenie JDG vs rejestracja spółki z.o.o.

Rejestracja spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zdecydowanie wymaga dużo więcej formalności niż założenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Wpis do CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji Gospodarczej) zajmuje niewiele czasu, jest bezpłatny i można dokonać go przez Internet lub osobiście w Urzędzie Miasta. Proces zakładania spółki jest nieco bardziej wymagający i dodatkowo trzeba spełnić kilka warunków. Spółkę możemy założyć osobiście stawiając się u notariusza lub od kilku lat, mamy możliwość rejestracji spółki przez Internet.

Obie formy są odpłatne. Koszt założenia spółki w formie aktu notarialnego uzależniony jest od wysokości kapitału zakładowego (najniższy koszt: 160 zł opłata notarialna + 600 zł opłata sądowa), natomiast koszt założenia przez system s24 jest tańszy i wynosi 350 zł. Ponadto, spółka z.o.o. wymaga określenia konkretnych postanowień i działań spółki. Wizyta u notariusza przy zakładaniu swojej pierwszej spółki, na pewno będzie rozsądniejszym rozwiązaniem. Istnieje sposobność, w której zarejestrujesz spółkę online, a następnie przekształceń dotyczących postanowień spółki dokonasz osobiście u notariusza. W obu przypadkach czas oczekiwania na decyzję jest dłuższy niż przy rejestracji JDG. Być może, komuś faktycznie udało się zarejestrować spółkę z.o.o. w 24h, ale zwykle trwa to nieco dłużej. Sam proces uzupełniania dokumentacji może być wyjątkowo czasochłonny. W formie notarialnej czas oczekiwania na decyzję może wydłużyć się nawet do kilku miesięcy.

Rejestracja spółki z.o.o. wymaga wniesienia kapitału zakładowego, którego minimalna wysokość wynosi 5 000 zł oraz opłacenia 0,5% podatku PCC od wniesionego kapitału. Spółka z.o.o. wymaga posiadania oddzielnego konta firmowego, na które powinien trafić kapitał zakładowy. Co bardzo ważne, kapitał zakładowy jest kosztem początkowym spółki, który później można normalnie rozporządzać i wydatkować.

Miesięczne koszty prowadzenia firmy

Pierwszą, widoczną różnicą pod względem formalnym prowadzenia obydwu działalności, jak również pod względem stałych kosztów utrzymania firmy jest sposób jej rozliczania. JDG rozliczana jest na podstawie księgi przychodów rozchodów. Jest to prostsza i tańsza forma obsługi działalności (do ok. 500 zł miesięcznie). W spółce z.o.o. mamy do czynienia z pełną księgowością, która przeważnie jest droższą opcją, ze względu na bardziej złożony sposób rozliczania przychodów (zwykle powyżej 500 zł miesięcznie i więcej). Obsługa księgowa niektórych dużych spółek, może kosztować pracodawcę nawet do kilku tysięcy złotych miesięcznie.

Drugi decydujący czynnik, który zwykle przeważa szalę na korzyść spółki jest związany z rozliczaniem się z Zakładem Ubezpieczeń Społecznych. Przy prowadzeniu JDG jesteś zobowiązany do opłacania składek, które wynoszą miesięcznie 1431,48 zł w 2020 roku !!! Przez pierwsze dwa lata działalności płaci się tzw. mały ZUS, wynosi on ok. 600 zł. Spółka z.o.o. daje możliwość całkowitego zrezygnowania z opłacania składek ZUSu. Należy pamiętać, że zwolnienie z ZUSu nie dotyczy jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wprowadzenie do spółki mniejszościowego wspólnika powinno rozwiązać ten problem.

Odpowiedzialność majątkowa vs forma prowadzenia działalności

Głównym minusem prowadzenia działalności JDG jest odpowiedzialność majątkowa. W momencie, w którym firma, traci płynność, właściciel firmy odpowiada za poniesione straty całym swoim majątkiem osobistym. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jak sama nazwa wskazuje pozwala zniwelować ryzyko. W spółce z.o.o. wspólnicy ponoszą odpowiedzialność do wysokości wniesionego kapitału. Prawdą jest, że na zarządzie spółki również ciąży odpowiedzialność majątkowa, natomiast w przypadku złożenia w odpowiednim czasie wniosku o ogłoszenie upadłości zarząd również uniknie odpowiedzialności. Na JDG zawsze będzie ciążyła odpowiedzialność finansowa za zobowiązania firmy.

Prowadzenie działalności związanej z handlem nieruchomościami na samym początku nie jest obarczone dużym ryzykiem niepowodzenia i nie powinno mieć decydującego znaczenia przy wyborze formy działalności. Przy flipowaniu, w którym posługujemy się zwykle gotówką bardzo ciężko doprowadzić do upadłości firmy, ponieważ ceny nieruchomości na rynku są raczej stabilnym aktywem. Dopiero osoby, które decydują się na duże projekty deweloperskie czy większe inwestycje, które w większości przypadków wymagają zewnętrznego kapitału lub kredytowania powinny rozważyć założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

Rozliczenie podatkowe – gdzie jest haczyk?

Prowadząc JDG, zapłacimy podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) w zależności od progu podatkowego 17% i 32% lub stały podatek liniowy 19%.

Spółka z.o.o. wymaga od nas zapłacenia podatku CIT wysokości 9% dla małych podmiotów (do 1,2mln euro). Jednak trzeba mieć na uwadze, że w sytuacji wypłacania pieniędzy ze spółki, trzeba również uwzględnić podatek PIT. Co do zasady, spółka z o.o. jest podmiotem posiadającym odrębną od wspólników osobowość prawną, co oznacza, że opłaca ‘indywidualnie’ podatek ze swojego dochodu, czyli wcześniej wspomniany CIT. Dopiero po odjęciu CIT właściciele mogą wypłacić sobie wynagrodzenie w formie dywidendy. Wtedy ma miejsce drugi podatek – tym razem będzie to PIT wspólnika. Co istotne, właściciele spółki z o.o. nie mogą swobodnie wpłacać i wypłacać pieniędzy z konta bankowego spółki, ponieważ dane środki należą do spółki. Trzeba bardzo dokładnie rozporządzać majątkiem spółki i księgować wszystkie wydatki i koszty. Dywidenda nie jest kosztem spółki.

Istnieją możliwości uniknięcia podwójnego opodatkowania np. wspólnik może zatrudnić się jako członek zarządu w spółce. Spółka będzie zobowiązana do opłacenia podatku PIT i jednocześnie ominie opłaty związane z ZUSem, a wynagrodzenie członka zarządu zostanie wrzucone w koszty. Umiejętne rozporządzanie majątkiem, a tym samym kosztami spółki pozwala na znaczne obniżenie zobowiązań podatkowych jakie w porównaniu z JDG musimy obowiązkowo ponosić.

Higiena finansowa – restrykcje związane z formą prowadzenia działalności

JDG nie wymaga od nas prowadzenia oddzielnego, firmowego konta bankowego. W praktyce, Twoje konto prywatne może być Twoim kontem firmowy i odwrotnie. Jednoosobowa działalność gospodarcza z przychodem poniżej 2 mln euro może stosować uproszczoną albo pełną księgowość, jednakowoż z przychodem powyżej 2 mln euro musi prowadzić pełną księgowość. Tzw. mała księgowość JDG na podstawie księgi przychodów i rozchodów nie wymaga od Nas tak dużej uwagi, jak sposób rozliczania spółki z.o.o., która niejako narzuca wyraźne rozgraniczenie pomiędzy majątkiem spółki, a majątkiem osobistym. Prowadząc pełne księgi, trzeba rozliczyć się ze wszystkich operacji związanych z działalnością firmy. Ewidencjonuje się np. wypłatę zaliczek, odszkodowań, wszystkie transakcje wykonane firmową kartą płatniczą itd., co może być dosyć uciążliwe. Wspólnik spółki z.o.o. nie może iść do banku i wypłacić, ot tak sobie, firmowych pieniędzy. Technicznie jest to wykonalne, ale trzeba pamiętać, że każdy zmiana stanu konta spółki musi mieć odzwierciedlenie w księgach.

Podsumowanie: zalety i wady

Plusy spółki z o.o.:

⦁ Zwolnienie z ZUSu.

⦁ Higiena finansowa pomiędzy kontem prywatnym, a kontem firmowym – prowadzenie pełnej księgowości.

⦁ Podatek CIT – 9%.

⦁ Istnieją sposoby na ominięcie podwójnego opodatkowania.

⦁ Ograniczona odpowiedzialność osobista – brak odpowiadania własnym majątkiem za długi firmy.

⦁ Bardziej opłacalna forma działalności przy wprowadzaniu zewnętrznego kapitału.

⦁ Wyłączenie odpowiedzialności wspólników za zobowiązania powstałe w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej.

⦁ Możliwość pozyskania kapitału przez włączenie nowego wspólnika lub sprzedaż udziałów w spółce.

⦁ Osobowość prawna spółki z o.o. – spółka z o.o. z racji tego, że posiada zdolność prawną, zdolność do czynności prawnych oraz zdolność sądową może we własnym imieniu zaciągać zobowiązania, nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe, jak również pozywać i być pozywana.

Minusy spółki z.o.o.

⦁ Dłuższy proces rejestracyjny.

⦁ Kosztowna procedura rejestracyjna.

⦁ Kapitał zakładowy – minimalna kwota potrzebna do założenia spółki – 5 000 zł.

⦁ Zobowiązanie do wniesienia kapitału zakładowego.

⦁ Skomplikowany proces księgowania, obowiązek prowadzenia pełnej księgowości.

⦁ Pełna księgowość ponosi za sobą większe opłaty z tytułu zatrudnienia profesjonalnego biura księgowego.

⦁ Jednoosobowa spółka z.o.o również jest zobowiązana do opłacania składek ZUS.

⦁ Brak swobodnego korzystania ze środków finansowych firmy.

⦁ Możliwość wystąpienia podwójnego opodatkowania: podwójne opodatkowanie dochodów – spółka płaci podatek CIT a jej wspólnicy podatek PIT od osiągniętych dochodów.

Plusy JDG:

⦁ Łatwość założenia JDG.

⦁ Darmowa rejestracja.

⦁ Łatwość księgowania JDG na podstawie księgi przychodów i rozchodów.

⦁ Możliwość korzystania z pieniędzy firmowych, brak restrykcji i dokumentowania każdego ruchu na rachunku bankowym.

⦁ Korzystniejsza forma działalności dla małych i średnich przedsiębiorstw, które podczas obrotu nieruchomościami posługują się własnym kapitałem.

⦁ Nie jest wymagany kapitał zakładowy.

⦁ Szybkość i prostota w założeniu, zawieszeniu i likwidacji firmy.

⦁ Możliwość wyboru spośród wszystkich form opodatkowania.

Minusy JDG:

⦁ Właściciel działalności gospodarczej ponosi odpowiedzialność całym swoim majątkiem za zobowiązania firmy.

⦁ Konieczność odprowadzania składek do ZUSu.

⦁ Ograniczone zasoby majątkowe i rzeczowe.

⦁ Istnienie i rozwój firmy oparte jest na jednej osobie.