Mieszkanie na flipa

W każdej firmie, która jest nastawiona na rozwój i ciągły progres przychodzi moment związany w wypracowaniem własnego modelu biznesowego. Jest to jeden z ważniejszych czynników decydujących o sukcesie danej firmy. Skuteczne flipowanie również wymaga opracowania własnego modelu biznesowego, który może znacznie zoptymalizować i przyspieszyć niektóre procesy. W przypadku flipowania, źle wyliczone koszty mogą stać się piętą achillesową całego przedsięwzięcia.

Jakie koszty wiążą się z flipowaniem?

⦁ Koszty stałe

       ⦁ cena zakupu nieruchomości

       ⦁ koszty notarialne

       ⦁ podatek PCC – 2% wartości rynkowej nieruchomości

       ⦁ ubezpieczenie nieruchomości na czas przejściowy

       ⦁ podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

       ⦁ koszty utrzymania nieruchomości (czynsz + media + opłaty administracyjne)

       ⦁ koszty promocji mieszkania (otodom, olx, facebook itd.)

⦁ Koszty zmienne

       ⦁ koszty remontu (materiał + robocizna)

       ⦁ koszty wyposażenia (koszt architekta + wyposażenie)

       ⦁ prowizja za usługę pośrednictwa

       ⦁ homestaging

       ⦁ profesjonalne zdjęcia nieruchomości

       ⦁ koszty spłaty pożyczki

       ⦁ nieprzewidziane wydatki

⦁ Cena zakupu nieruchomości

Kwota za jaką nabywca zakupuje nieruchomość z przeznaczeniem na flipa jest najważniejszym elementem inwestycji. Im niższa cena zakupu nieruchomości, tym ostatecznie większy dochód wygenerowany ze sprzedaży nieruchomości. Wypracowanie techniki negocjacyjnej jest kluczem do profesjonalnego flipowania. Istnieją specjalnie stworzone kalkulatory do obliczania rentowności danej inwestycji, którymi dobrze byłoby zacząć posługiwać się w praktyce. Dodatkowo, organizowane są różne spotkania networkingowe / szkolenia dla osób zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Dzięki takim spotkaniom, możesz poznać praktyków, którzy zechcą podzielić się ich modelem biznesowym. Sam regularnie zajmuje się organizacją spotkań regionalnych w większych miastach, na terenie Polski i Wielkiej Brytanii, których celem jest zrzeszanie polskich przedsiębiorców zajmujących się nieruchomościami na rynkach lokalnych, na które serdecznie Cię zapraszam.

⦁ Koszty notarialne ~ ok. 2% wartości nieruchomości

Zakup nieruchomości wiąże się z poniesieniem kosztów notarialnych, które są kosztem stałym. Na tym etapie należy uwzględnić, które koszty można zminimalizować, a jest ich kilka.

Po pierwsze, mamy dwie możliwości sporządzenia umowy przedwstępnej – w formie pisemnej (nieodpłatnie) lub w formie aktu notarialnego (odpłatnie). Jeżeli od początku zależy Ci na sfinalizowaniu transakcji do końca, wskazane jest podpisanie umowy przedwstępnej w biurze notarialnym. Jest to bezpieczniejsza forma, ponieważ w razie niewywiązania się z umowy drugiej strony, możemy dochodzić swoich praw przed sądem, który zobliguje strony do doprowadzenia transakcji do końca i przepisania nieruchomości na nowego właściciela. Co bardzo ważne, istnieje możliwość sporządzenia umowy przedwstępnej osobiście, bez ingerencji notariusza, ale w obecności notariusza. Jest to bezpieczniejsza forma niż forma pisemna, a zarazem tańsza opcja niż sporządzenie umowy przez notariusza. Przy regularnym flipowaniu warto posługiwać się profesjonalnym szablonem umowy przedwstępnej, który w odpowiedni sposób zabezpieczy nasze interesy i zaoszczędzi nasz czas.

Po drugie, ceny taksy notarialnej są negocjowalne. Przy współpracy z jednym biurem notarialnym można wynegocjować zdecydowanie lepsze stawki niż podczas jednorazowej wizyty u notariusza. Przy poszerzaniu działalności opłaca się rozważyć współpracę z jednym, zaufanym biurem notarialnym, który zna nasze potrzeby i będzie w odpowiedni sposób umiał poprowadzić całą transakcję. Należy mieć na uwadze, że „notariusz notariuszowi nie równy” i trzeba poświęcić trochę czasu na znalezienie biura, które spełni nasze oczekiwania.

Po trzecie, wpisu do księgi wieczystej możemy dokonać na dwa sposoby: prywatnie lub przy udziale notariusza. Dokonanie wpisu osobiście pozwoli zaoszczędzić Ci pieniądze, kosztem czasu, który będziesz musiał poświęcić na udanie się osobiście do sądu rejonowego. Notariusz dodatkowo do sporządzenia aktu notarialnego dolicza opłatę, jeśli usługa wpisu do księgi wieczystej ma być wykonana przez biuro notarialne. Aby samemu założyć księgę wieczystą, należy w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w obszarze, którego położona jest nieruchomość, na formularzu KW-ZAL złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej. Sam musisz podjąć decyzję, które rozwiązanie będzie dla Ciebie bardziej korzystne.

⦁ Koszt PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych ~ 2% wartości nieruchomości

Podatek od czynności cywilnoprawnych nie ciąży na sprzedającym, a na kupującym nową nieruchomość. Podatek należy zapłacić Urzędowi Skarbowemu w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku. Opłata pobierana jest automatycznie u notariusza, w momencie podpisywania umowy przyrzeczonej. Obowiązek podatkowy od czynności cywilnoprawnych obowiązuje tylko na rynku wtórnym. Kiedy kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym (od dewelopera) jesteśmy zwolnieni z obowiązku zapłaty PCC. Musimy jednak liczyć się z koniecznością zapłaty podatku VAT. Jeżeli kupujemy mieszkanie o powierzchni do 150 metrów, to wynosi on 8%, natomiast w przypadku mieszkania powyżej 150 metrów 23%. Remontowanie surowych mieszkań z rynku pierwotnego i sprzedawanie w postaci gotowego mieszkania, stało się ostatnio bardzo popularną odmianą flipowania.

⦁ Ubezpieczenie przejściowe nieruchomości

Ubezpieczenie nieruchomości od nieszczęśliwych wypadków, które z pewnością prędzej czy później będą miały miejsce, powinno być obowiązkowym punktem na liście każdego kosztorysu. Nie będę się rozpisywał na temat sytuacji, które mogą wystąpić, ale musicie uwierzyć mi na słowo, że podczas remontów może wydarzyć się dosłownie wszystko.

⦁ Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Przy pierwszym flipie, może Cię ominąć ten nieprzyjemny precedens. Co do zasady, każda nieruchomość, którą sprzedamy jako osoba fizyczna, po upływie 5 lat podatkowych nie wymaga od zbywcy obowiązku podatkowego. Jeżeli dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, wówczas możemy skorzystać z ulgi podatkowej. Od 2019 r. zaszły zmiany i został wydłużony ustawowy czas z dwóch do trzech lat na wykorzystanie dochodu z zakupu. Należy pamiętać o złożeniu po sprzedaży nieruchomości PITu-39 do 30 kwietnia roku kolejnego, w którym zawiadomimy Urząd Skarbowy o chęci skorzystania z tego zwolnienia.

Prowadzenie działalności i regularny obrót nieruchomościami obligatoryjnie wiąże się, z płatnością 19% podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Dochód rozumiemy jako kwotę netto, o którą wzbogacił się fliper. Podatek od sprzedaży nieruchomości obliczamy na podstawie sumy przychodu, od którego należy odliczyć udokumentowane koszty nabycia (np. koszty notarialne), koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (np. podatku od czynności cywilnoprawnych) i koszty modernizacyjne, które wpłynęły na podwyższenie wartości nieruchomości. Dodatkowo, jeśli podatnik na zbywanej nieruchomości dokonywał odpisów amortyzacyjnych, to również należy podstawę opodatkowania powiększyć o dokonaną amortyzację.

Co ważne, jeżeli podatnik nabędzie nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, a następnie dokona prac remontowych, (nawet na kwotę, w której wysokość nakładów przekroczy 30% wartości), to sprzedaż takiej nieruchomości będzie umożliwiała zwolnienie z podatku VAT (w razie wątpliwości, odsyłam do artykułu – MIESZKANIE NA FLIPA cz. 1 Rozliczenie podatkowe przy flipowaniu). Należy wziąć pod uwagę, że inaczej będzie wyglądała sytuacja sprzedaży mieszkania z rynku deweloperskiego, w którym należy ponieść opłatę VAT.

⦁ Koszty utrzymania nieruchomości

Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej upewnij się, że obecny właściciel nie zalega z opłatami za czynsz i innymi opłatami eksploatacyjnymi (prąd, woda, gaz). W kosztorysie należy uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości na podstawie przewidywanego czasu remontu i sprzedaży nieruchomości. Każdy miesiąc wiąże się z ponoszeniem coraz większych nakładów finansowych, co w konsekwencji obniża rentowność inwestycji.

⦁ Koszty remontu i koszty wyposażenia

Zaraz po koszcie związanym z ceną nieruchomości, jest do drugi najważniejszy czynnik, który ma decydujące znaczenie w obrocie nieruchomościami. Dobranie odpowiedniej, profesjonalnej, terminowej ekipy remontowej jest kluczem do sukcesu, każdego inwestora i niestety, często zdarza się, że nawet doświadczony fliper polegnie na zatrudnieniu niekompetentnej ekipy remontowej. O ile koszty wyposażenia nieruchomości i cenę architekta jesteśmy w stanie oszacować z góry, o tyle termin trwania prac remontowych może ulec niedoszacowaniu. Od kilku lat zajmuje się przeprowadzaniem profesjonalnych warsztatów dotyczących remontu nieruchomości. Osobiście przeprowadziłem kilkadziesiąt remontów mieszkań: deweloperskich, w wielkiej płycie, kamienicach czy lokalach użytkowych i stale aktualizuję swoją wiedzę z zakresu prawa budowlanego, flipów i tworzenia gotowców inwestycyjnych. Na szkoleniach zwracam uwagę na najczęstsze błędy, dzielę się doświadczeniem i wiedzą dotyczącą przeprowadzania poszczególnych etapów remontowych, które pozwolą Ci uniknąć błędów początkującego flipera.

Wiem, że na początku dobranie odpowiedniego wyposażenia może być nie lada wyzwaniem. Niektórzy fliperzy, zamiast wyposażać kuchnię czy łazienkę w odpowiednie sprzęty AGD, wykorzystują atrapy, które są bez problemu dostępne w Internecie. Nie będę sugerował, który model biznesowy jest lepszy, ponieważ każdy musi dojść do swojego standardu pracy i stworzyć własną listę materiałów, produktów i mebli. W potocznym żargonie fliperów rozróżnia się dwa rodzaje flipowania: ‘flipowanie na ładnie’ i ‘flipowanie na brudno’. ‘Flip na ładnie’ wiąże się z większym nakładem finansowym, w którym niejednokrotnie niezbędna będzie współpraca architekta, ekipy remontowej czy stolarza robiącego meble na wymiar. ‘Flipy na brudno’, możemy inaczej nazwać flipami na szybko, które charakteryzują się odświeżeniem mieszkania w celu jak najszybszego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Niekiedy zdarzają się przypadki, że wystarczy jedynie dokładnie posprzątać i odświeżyć nieruchomość, żeby nieco podnieść jej wartość i przy szybkiej sprzedaży osiągnąć założony dochód.

⦁ Prowizja za usługę pośrednictwa

Prowizja pośrednika waha się od 1% do 3%, niezależnie od tego czy jesteś zbywcą czy nabywcą nieruchomości. W Polsce ma miejsce wypracowana procedura, w której pośrednik nieruchomości zwykle bierze prowizję od dwóch stron. W ostatnich latach zdarzają się pośrednicy, którzy pobierają jednostronną prowizję. Ponadto, istnieje możliwość nawiązania dłuższej współpracy z pośrednikami. Pośrednik może zacząć dostarczać Tobie tzw. perełki inwestycyjne, jeśli będzie wiedział, że zostanie za to odpowiednio wynagrodzony (np. ponadprzeciętną wysokością prowizji lub stałą opłatą od znalezienia okazji). Alternatywą dla biur pośrednictwa w ostatnich latach są programy abonamentowe, które wyszukują okazje inwestycyjne. Jeżeli znamy konkretne parametry szukanej nieruchomości np. poszukujesz mieszkań tylko na czwartym piętrze bez windy, taki program zdecydowanie ułatwi i zoptymalizuje pracę związaną ze znalezieniem okazji inwestycyjnej dopasowanej do twoich parametrów.

Sprzedaż nieruchomości może odbywać się przez pośrednika lub za pośrednictwem portali internetowych takich jak: OLX, Otodom, Gratka, Domiporta itd., które również pobierają prowizję od zamieszczonego ogłoszenia. Jak dotąd tylko Facebook nie wprowadził opłat za wystawienie ogłoszenia sprzedaży nieruchomości.

⦁ Homestaging i profesjonalna fotografia

Mówi się, że najważniejsze jest pierwsze wrażenie. Tę radę śmiało możemy przełożyć także na handel nieruchomościami. Homestaging jest profesją zajmującą się przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Celem homestagingu jest atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza, które ma podkreślić jego charakter oraz zainteresować jak największą liczbę oglądających nieruchomość i przyspieszyć sprzedaż lub wynajem za możliwie najwyższą cenę przy jak najmniejszym nakładzie finansowym związanym z wyposażeniem. Stawki homestagerów są zróżnicowane i zależą od wielu czynników. Przyjęło się, że homestager pobiera stawkę ok. 1% od ceny zbycia nieruchomości,. Profesjonalny homestager potrafi podnieść wartość nieruchomości nawet o kilkanaście tysięcy. Jeżeli sam nie chcesz zajmować się przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, nie masz do tego predyspozycji, warto przeanalizować zatrudnienie profesjonalisty.

Analogiczna sytuacja dotyczy zatrudnienia fotografa, który wykona fachowe zdjęcia nieruchomości. Homestager i fotograf z pewnością korzystnie wpłyną na pozyskanie uwagi potencjalnych nabywców i przyspieszą cały proces transakcyjny. Jeśli masz świadomość, że nie jest to Twoja mocna strona czy nie posiadasz dobrego sprzętu fotograficznego to z pewnością zatrudnienie specjalistów okaże się bardzo dobrym rozwiązaniem.

⦁ Nieprzewidziane wydatki

Do nieprzewidzianych wydatków, trzeba zaliczyć wszystkie koszty, które będziesz musiał ponieść w momencie wydłużenia się procesu sprzedaży nieruchomości. Jeżeli przeprowadzałeś kiedyś remont, na pewno masz świadomość, że przebieg prac remontowych może potoczyć się w sposób, którego na początku w ogóle nie brałeś pod uwagę. W kalkulatorze związanym z obliczeniem rentowności inwestycji pożądane jest rozpatrzenie scenariusza optymistycznego i pesymistycznego. Oczywiście, należy dążyć do realizacji pozytywnego scenariusza i osiągniecia najlepszego zwrotu z inwestycji, ale zapewniam cię, że nie jeden inwestor doświadczył pesymistycznego, a raczej realistycznego scenariusza. Nie chciałbym Cię tym zdaniem zniechęcić do formy zarabiania na nieruchomościach jakim jest flipowanie, a raczej przygotować na różne sytuacje. Im lepszy model biznesowy opracujesz na początku działalności tym znajdzie się mniej sytuacji, w których mógłbyś nie zarobić.