Nieruchomość z problemami

Czy do otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej wystarczy jedynie wysoka zdolność kredytowa? Niekoniecznie. Należy pamiętać, że bank jako instytucja finansowa kieruje się ściśle określoną procedurą, która selekcjonuje najlepszych pożyczkobiorców i wybiera podmioty, które w ich oczach wydają się być najbardziej wiarygodne i wypłacalne. Każdy bank ma swoje wewnętrzne wytyczne, które warto poznać zanim udamy się do banku z prośbą o pożyczkę.

U większości osób istnieje przekonanie, że otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej uzależnione jest tylko od odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej i uzyskania dobrego scoringu w BIKu. Mało kto zdaje sobie sprawę, że istnieją nieruchomości, które przez bank uznawane są za problematyczne i banki niechętnie przyznają na nie kredyty. Wydanie decyzji negatywnej może być spowodowane wyborem nieruchomości, która w oczach banku jest zabezpieczeniem słabej jakości tzn. w następstwie, niespłacanie kredytu przez kredytobiorcę będzie wiązało się z trudnością sprzedaży danej nieruchomości i późniejszym problemem banku z odzyskaniem pożyczonych środków pieniężnych.

⦁ Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków

Nieruchomość wpisana do rejestru zabytków, zawsze rodzi dużo problemów prawnych. Dość częstym utrudnieniem jest ograniczona możliwość działania na nieruchomości pomimo posiadania odrębnego prawa własnościowego do lokalu. Bycie właścicielem takiej nieruchomości wiąże się z obowiązkiem dbania o nią i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Właściciel przede wszystkim ma chronić zabytek i jest zobowiązany pokrywać wszystkie koszty związane z zabezpieczeniem nieruchomości przed czynnikami atmosferycznymi, skutkami powodzi, skutkami wilgoci, skutkami działań osób trzecich itd.. Konsekwencją objęcia nieruchomości wpisem do rejestru zabytków jest ograniczenie prowadzenia prac budowlanych czy prac mających na celu odrestaurowanie budynku, uzupełnianie brakujących elementów lub odnowę istniejących (zmianę pokrycia dachowego czy koloru elewacji). Generalnie wszystko musi odbywać się za zgodą konserwatora zabytków, przez co w oczach banku nieruchomość jest mało atrakcyjna pod względem jej odsprzedaży w razie niewypłacalności dłużnika.

⦁ Nieruchomość TBS

Wzięcie kredytu na mieszkanie TBS jest niemożliwe, ponieważ nabywca płaci jedynie kaucję i partycypację w mieszkaniu, którego będzie wieloletnim najemcą. Zamysł powstania TBSów powstał w latach 90-tych z przeznaczeniem dla osób, które otrzymują niewielki dochód. Do tej pory jedynie bank PKO BP stworzył indywidualny produkt kredytowy na mieszkania TBS. Posiadanie mieszkania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego zgodnie z formułą tego rodzaju nieruchomości oznacza, że posiadacz nie jest jego właścicielem tzn. nie posiada do niego żadnego tytułu prawnego, a jest jedynie najemcą. Taką nieruchomość można ostatecznie kredytować kredytem gotówkowym lub zabezpieczyć na innej nieruchomości.

⦁ Domy o wysokim metrażu

Domy o wysokim metrażu nie cieszą się tak dużym zainteresowaniem jak nieruchomości o małym i średnim metrażu. W konsekwencji oznacza to, że domy o wysokim metrażu są dużo rzadziej zbywalne. Banki nie chcą kredytować nieruchomości, z którymi mogą mieć problem w razie niewypłacalności pożyczkobiorcy. Dodatkowo, koszty utrzymania tak wielkiej posiadłości wymagają dużych nakładów finansowych. Sytuacja związana z większym zainteresowaniem mniejszymi nieruchomościami na rynku, ma miejsce dopiero od niedawna. Kiedyś duże domy cieszyły się dużym uznaniem wśród nabywców. Od jakiegoś czasu, co raz więcej osób chce mieszkać w centrum dużego miasta, często kosztem metrażu. Podsumowując, banki niechętnie kredytują duże nieruchomości, ponieważ istnieje duże ryzyko nieodzyskania pożyczonych pieniędzy.

⦁ Dwie nieruchomości na jednej posiadłości

Analogicznym powodem, braku chęci kredytowania dwóch i więcej domów na jednej działce jest zbyt małe zainteresowanie osób, chcących nabyć tego rodzaju nieruchomość. Bank nie chce brać na siebie odpowiedzialności w momencie, w którym kredytobiorca stanie się niewypłacalny. Jest to rodzaj nieruchomości, która jest obciążona dużym ryzykiem. Chcąc kredytować tego rodzaju nieruchomość, warto wcześniej udać się do doradcy kredytowego. Doradca wskaże odpowiednią instytucję finansową, która chętniej rozpatruje tego rodzaju wnioski. Trzeba pamiętać, że banki co do zasady, udzielają kredytu hipotecznego tylko na cele mieszkaniowe. Dwie nieruchomości na jednej działce zdają się nie spełniać tego warunku, dlatego może wystąpić trudność z jej kredytowaniem. Instytucja finansowa wstępnie musi oszacować ryzyko, opłacalność i prawidłowość udzielenia kredytu na nietypową nieruchomość.

⦁ Nieruchomość komercyjna

Tylko niektóre instytucje bankowe zaakceptują pożyczkę kredytową w związku z lokalem usługowym np. biuro, sklep, zakład. Przy próbie nabycia nieruchomości z powierzchnią usługową dobrze byłoby wcześniej zapoznać się z ofertami kredytowymi banków. Istnieją banki, które chętniej udzielają kredytu na tego rodzaju nieruchomość. Decydującym czynnikiem może okazać się stosunek powierzchni usługowej lokalu do całkowitej powierzchni budynku. Banki powinny rozpatrzyć pozytywnie decyzję kredytową w przypadku, gdy powierzchnia komercyjna nie przekracza 30% całkowitej jej powierzchni. Natomiast w sytuacji, której powierzchnia komercyjna lokalu wyniesie ponad 50% powierzchni całkowitej możesz spotkać się z odmową kredytową.

⦁ Nieruchomość w mniejszych miastach lub poza granicami miasta

W mniejszych miejscowościach czy wsiach lub w ogóle w miejscach niezaludnionych bardzo trudno dokonać wyceny nieruchomości, której bank docelowo wymaga przy składaniu wniosku kredytowego. Banki przed wydaniem decyzji kredytowej zobowiązują do zatrudnienia rzeczoznawcy majątkowego bądź sami wysyłają rzeczoznawcę, który ma dokonać analizy nieruchomości na podstawie transakcji historycznych. W sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy wykaże bardzo mały obrót nieruchomościami na danym terenie, bank może wydać decyzję negatywną. Bank biorąc pod uwagę wysokie ryzyko przy trudnościach ze sprzedażą takiej nieruchomości może zdecydować, że nie udzieli pożyczki, ponieważ w momencie niewypłacalności dłużnika będzie miał problem ze zbyciem nieruchomości.

⦁ Nieruchomości zabezpieczone prywatnymi hipotekami

Obecnie na rynku nieruchomości nie ma problemu ze zbywaniem nieruchomości obciążonej hipoteką innego banku. Problem może pojawić się, kiedy istnieje wpis do rejestru ksiąg wieczystych o zabezpieczeniu hipoteką przez prywatnego wierzyciela. Banki widzą duże ryzyko związane z wpisem do działu IV w księdze wieczystej prywatnego wierzyciela. W ostateczności, bank traci zainteresowanie taką nieruchomością, ponieważ może nie zostać wpisany na pierwszym miejscu jako wierzyciel. 

⦁ Nieruchomości z licytacji komorniczej lub od syndyka

Procedura kredytowania nieruchomości w ramach licytacji komorniczej wymaga dużo większej precyzji w sposobie działania dotyczącego ubiegania się o kredyt w banku. Wniosek do banku musi być uzupełniony o dodatkowe dokumenty i złożony jeszcze przed licytacją komorniczą. Czas oczekiwania na decyzję banku powinien wynosić 21 dni według regulaminu (powinien, ale rzeczywistość pokazuje, że to dość optymistyczne założenie). Co istotne, bank musi wyrazić zgodę na przelew środków na konto zbywcy przed podpisaniem aktu notarialnego. Jest to bardzo specyficzna transakcja, dlatego banki podchodzą do niej bardzo ostrożnie. Bardzo możliwe, że instytucje finansowe niechętnie podchodzą do kredytowania, w związku z możliwością wystąpienia procesów sądowych ze strony kredytobiorcy, który będzie chciał uzyskać odszkodowanie związane z opieszałością banków dotyczącą wydawania decyzji kredytowej. W każdym razie, istnieją nieliczne banki, które podejmują się kredytowania zadłużonych nieruchomości.

⦁ Nieruchomość w złym stanie technicznym

Instytucje finansowe, nie zdecydują się kredytować nieruchomości, która nie będzie według nich spełniać standardu rynkowego. Szansą na przyznanie kredytu będzie dodatkowa informacja dla banku, w której rozszerzymy kredyt o remont nieruchomości. Bank, który zdecyduje się kredytować nieruchomość, która jest w złym stanie technicznym może wymagać od nabywającego stosownych decyzji administracyjnych bądź dokumentu wydającego pozwolenie na budowę i przeprowadzenie odpowiednich prac remontowych. Mimo to, jeżeli znajdziemy na rynku wtórym nieruchomość do remontu to naturalnie istnieje szansa na sfinalizowanie transakcji za pomocą kredytu. Znalezienie dobrego doradcy podatkowego, który zna wszystkie oferty bankowe i sposób działania banków powinien nam pomóc w wybraniu najlepszej oferty kredytowej banku.

⦁ Zapis dożywocia w księdze wieczystej / służebność dożywotnia

Ujawnienie prawa o dożywocie następuje w drodze wpisu w dziale III księgi wieczystej. Nieruchomość obciążona prawem dożywocia może podlegać zbyciu, natomiast prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym. Osoba zbywająca nieruchomość obciążoną prawem dożywocia nie musi posiadać zgody dożywotnika na zbycie takiej nieruchomości. Prawo dożywocia ciąży więc każdorazowo na właścicielu nieruchomości. Co prawda w szczególnych przypadkach, istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy dożywocia, lecz czynności te mogą trwać latami. Zwykle takiego zapisu dokonuje właściciel nieruchomości, który chce przekazać nieruchomość członkom rodziny pośmiertnie, ale przy tym ma pewność, że będzie miał prawo zamieszkiwać w mieszkaniu dożywotnio. Może się zdarzyć, że dzieci otrzymają od rodziców w darowiźnie dom, jednak ustanowiona zostaje przy tym służebność dożywotnia, gwarantująca rodzicom prawo do mieszkania w nieruchomości do końca życia. Banki nie podejmą się sfinansowania nieruchomości z zapisem dożywocia, ponieważ bank jako wierzyciel miałby ograniczone prawa do nieruchomości, a tym samym nie mógłby swobodnie rozporządzać majątkiem i odzyskać pożyczonych środków finansowych w ramach niewypłacalności kredytobiorcy do czasu śmierci osoby mającej służebność.