Czym jest harmonogram prac remontowych i dlaczego należy zachować odpowiednią kolejność etapów podczas remontu? Mam nadzieje, że na te i podobne pytania pomoże Wam odpowiedzieć ten artykuł. Czy zastanawiałeś się kiedyś, na którym etapie remontu należy malować ściany, albo kłaść instalacje elektryczną lub hydraulikę? Ustalenie zakresu prac i stworzenie szczegółowego harmonogramu etapu prac remontowych jest decydującym czynnikiem powodzenia całego procesu inwestycyjnego. Odpowiedni model postępowania pomoże Ci zautomatyzować proces związany z remontem mieszkania oraz przeprowadzi Cię krok po kroku przez wszystkie etapy remontu i pokaże Ci na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbierania poszczególnych etapów.

⦁ Określenie zakresu prac remontowych, wycena i podpisanie umowy

Najważniejsze punkty przy podpisywaniu umowy z ekipą to termin, zakres wykonania prac oraz przede wszystkim kary umowne za każdy dzień opóźnienia remontu. Małe firmy budowlane, często bronią się rękami i nogami przy podpisywaniu umów i nie chcą realizować projektu podpartego umową. Niestety, w tej kwestii należy być nieugiętym i współpracować tylko z takimi firmami, które nie mają problemu z podpisaniem umowy. Najważniejsze, żebyś obliczył, ile będzie Cię kosztować każdy dzień przestoju na remoncie (koszty odsetek od pożyczki + utracone przychody z najmu). Kary nie powinny wynosić mniej niż 200 zł za każdy dzień opóźnienia.

Dokładnie rozpisz harmonogram i zakres prac. Stwórz kosztorys z szefem ekipy budowlanej. Fachowiec może wyceniać remont na dwa sposoby: koszt całościowy lub koszt za poszczególne etapy. Jeżeli fachowiec wycenia remont całościowo, wpisz do zakresu prac wszystko co jest możliwe do wykonania w trakcie remontu – w tej kwestii lepiej mieć wpisane więcej czynności niż mniej, przydaje się to przy sporach sądowych. Pamiętaj, że fachowiec może sobie doliczać do rozliczeń wszystko co nie było uwzględnione w umowie czy harmonogramie prac jako usługa wykonana nadprogramowo, co będzie Twoim dodatkowym kosztem.

Pokaż fachowcom swoje poprzednie realizacje wraz z projektem zrobionym przez architekta. Ekipa musi dokładnie wiedzieć, czego oczekujesz i jaki ma być efekt końcowy.

Utrzymuj kontakt tylko z osobą decyzyjną, najlepiej z szefem lub osobą odpowiedzialną za nadzór podczas remontu. Ustal zasady komunikacji i we wszelkich sprawach związanych z remontem kontaktuj się tylko z jedną osobą. Unikaj wdawania się w dyskusję z innymi członkami ekipy remontowej.

⦁ Rozliczenie z ekipą remontową

Ekipę rozliczaj etapami z opóźnieniem. W praktyce wygląda to w ten sposób, że po zakończeniu drugiego etapu prac remontowych, ty wypłacasz wynagrodzenie za pierwszy etap. Zawsze zostawiaj sporą część wypłaty wynagrodzenia na koniec – dwa ostatnie etapy rozliczaj dopiero na sam koniec – to motywuje ekipy, aby doprowadzić remont do końca.

⦁ Raporty z remontu

Codziennie sprawdzaj postęp prac. Pytaj, co zostało zrobione w dany dzień i jakie prace są planowane na dzień następny. Rób zdjęcia na bieżąco, pytaj jakie materiały / elementy wyposażenia są potrzebne na najbliższe kilka dni. Nadzoruj jakość i kolejność wykonywania prac. Wrzucaj zdjęcia z wizyt do programu zarządzającego lub na wirtualny dysk. Przy przerabianiu lub nowej instalacji elektrycznej wezwij fachowca z uprawnieniami, który wykona tzw. pomiary i wystawi zaświadczenie, że wszystko zostało wykonane ze sztuką budowlaną, z uwzględnieniem obowiązujących standardów i przepisami. Identyczna sytuacja dotyczyć powinna wszystkich kwestii instalacji podtynkowych, gdzie odbiór powykonawczy powinien być przeprowadzony z konstruktorem, kominiarzem, hydraulikiem czy architektem. Dzięki takiemu podejściu, już w trakcie realizacji projektu jesteś w stanie wychwycić usterki i błędy, które na tym etapie prac są jeszcze możliwe do poprawienia. Wykrywanie błędów przy końcowym odbiorze prac zwykle kończy się tym, że trzeba ponownie dokonać częściowej rozbiórki podczas nanoszenia poprawek (np. przy uszczelnianiu instalacji hydraulicznej). Jest to dużo bardziej czasochłonne i zdecydowanie wydłuża końcowy termin realizacji projektu, a w sytuacji rozwiązania umowy z ekipą remontową, inne brygady niechętnie podejmują się napraw.

⦁ Demolka vs zamówienie kontenera budowlanego 

Wynajem kontenera jest kosztowną sprawą, zwłaszcza przy nieumiejętnym rozplanowaniu rozbiórki mieszkania. Kontener należy zamówić zawsze na początku tygodnia, wtedy unikniemy zapełnienia kontenera po brzegi przedmiotami i odpadkami sąsiadów. Przed zamówieniem kontenera, uprzedź ekipę, że zamówisz tylko jeden kontener. Budowlańcy mają znać termin zabrania kontenera i mają tak zaplanować sobie pracę, aby rozbiórka zajęła im jak najmniejszą ilość czasu. Dzięki zmobilizowaniu ekipy, zwykle zgromadzenie odpadów budowlanych i rzeczy z rozbiórki trwa sprawniej.

Aby uniknąć dużych kosztów związanych z zamówieniem kontenera budowlanego, należy pamiętać, żeby wszystkie przedmioty, które nadają się jeszcze do użytku wystawić w ogłoszeniach internetowych. Chętni sami po te meble przyjadą, wyniosą i przetransportują we własnym zakresie, a Ty zaoszczędzisz czas i pieniądze na wynagrodzenia pracowników. Ważne jest, aby ekipa remontowa nie zapychała kontenera meblami i przedmiotami wielkogabarytowymi typu lodówka czy kuchenka. Dodatkowo, większość rzeczy można wywieźć bezpłatnie do punktów zbiórki odpadów selektywnych — najczęściej te odpady przyjmowane są bez opłat. Przy wystawianiu ogłoszenia możesz skorzystać z takich stron jak: olx, gumtree, uwaga śmieciarka jedzie. Często zanim ogłoszenie trafi do Internetu samo wystawienie mebli przed osiedlowym śmietnikiem cieszy się dużym zainteresowaniem sąsiadów.

Rozważ na samym początku, czy nie warto do rozbiórki zatrudnić osób na zlecenie z zewnątrz, którym zapłacisz stawkę godzinową zamiast opłacać ekipę remontową, która zazwyczaj za rozbiórkę weźmie dużą stawkę. Jak już będziesz znał kosztorys rozpisany na etapy, zobacz jak ekipa remontowa, którą chcesz zatrudnić wycenia koszt rozbiórki. W przypadku zbyt wysokiej kwoty, masz możliwość zrezygnowania z tej usługi przed podpisaniem umowy.

⦁ Okna, meble na zamówienie, glazura

Jeżeli inwestycja wymaga wymiany stolarki okiennej to w pierwszej kolejności powinniśmy zamówić okna i parapety. Zwykle czas oczekiwania trwa minimum trzy, cztery tygodnie, czasami dłużej. Jeżeli okna wymagają wymiany, zadzwoń do swojego dostawcy okien, aby jak najszybciej przyjechał i dokonał pomiarów oraz wyceny. Czasami okna, które na pierwszy rzut oka wyglądają źle, można jedynie odświeżyć np. wymieniając poszczególne elementy na nowe: klamki okienne, zaślepki na zawiasy, uszczelki. Drewniane okna można odrestaurować i odmalować, a przy mocno zabrudzonych / lekko pożółkniętych oknach możemy spróbować zamówić specjalny płyn do silnych zabrudzeń, który może rozwiązać Nasz problem bez konieczności wymiany całej stolarki okiennej. Temat wymiany okien powinieneś rozważyć już przy zakupie inwestycji, ponieważ jest to zawsze spory koszt. Należy sprawdzić, ile potrzeba zakupić okien uchylnych, a ile otwieranych w całości. Sprawdź również kondycję parapetów — jeśli wymagają wymiany trzeba je zamówić razem z oknami. Dodatkowo, dowiedz się, czy okna powinny mieć napowietrzniki (szczególnie ważne przy dzieleniu pomieszczeń, urządzaniu „mikrokawalerek”, gdzie potrzebny jest większy dopływ tlenu). Co istotne, spisz umowę na dostawę okien z dokładnie wyznaczonym terminem montażu okien oraz parapetów i zorientuj się, czy wycena okien zawiera obróbkę tynkarską podczas ich montażu.

Analogicznie powinieneś sprawdzić przed zaczęciem prac remontowych dostępność i czas dostawy drzwi i glazury do łazienki. Niektóre modele nie są dostępne od ręki, a czas oczekiwania na dostawę może się wydłużyć nawet do dwóch, trzech tygodni.

⦁ Zamówienia budowlane

W pierwszej kolejności zapytaj o termin transportu u dostawcy materiałów. Jeżeli termin jest dłuższy niż 2 dni, spytaj o powód, być może brakuje czegoś w magazynie i przez to dostawa jest dłuższa. W tym wypadku rozdziel jedno duże zamówienie na dwa mniejsze. Zamówienia artykułów budowlanych zorganizuj tak, aby na mieszkaniu było dużo przestrzeni na prace remontowe. Nieporządek podczas remontu i „zagracenie” mieszkania wszystkim na raz może znacznie spowolnić pracę ekipy, szczególnie przy małych powierzchniach mieszkaniowych.

WAŻNE: nie oszczędzaj na chemii budowlanej i elementach, które mają służyć na lata, a transport zamawiaj z wniesieniem. Ekipa remontowa ma zajmować się realizacją remontu, a nie wnoszeniem materiałów budowlanych. Wnoszenie materiałów budowlanych czy innych zamówień nie leży w ich kompetencjach, a dodatkowo wydłuża czas remontu.

⦁ Instalacje podtynkowe – elektryka

Sprawdź przed zakupem czy masz do czynienia z elektryką miedzianą czy aluminiową. Z instalacją aluminiową spotkamy się zwykle w starych blokach z wielkiej płyty. W takim przypadku, od razu przy zakupie mieszkania, musimy wliczyć wymianę instalacji na miedzianą w koszt modernizacji mieszkania. Instalacja aluminiowa jest niewytrzymała przy dużej ilości energochłonnych sprzętów AGD, które użytkujemy na co dzień. Zwykle występuje dosyć duży problem przy podłączeniu większej ilości sprzętów elektrycznych, ponieważ dochodzi do zwarć, przepaleń kabli elektrycznych i w ekstremalnych przypadkach może dojść do pożaru mieszkania. Jeśli czeka Cię wymiana całej instalacji elektrycznej postaraj się rozprowadzić kable w korytarzu, w suficie podwieszanym oraz ścianach G-K. Kucie ścian oraz sufitów stosuj jedynie w ostateczności. Oszczędzisz sobie czasu, pieniędzy i skarg od sąsiadów. Pamiętaj, żeby po wykonaniu instalacji elektrycznej dokonać odbioru z elektrykiem. Brak odbioru prac ze specjalistą równa się braku wypłaconego odszkodowania z ubezpieczenia w razie problemów z taką instalacją.

⦁ Instalacja hydrauliczna + łazienka

Wszystkie kwestie hydrauliczne łącznie z testem szczelności mają być wykonane na początku remontu – należy wymusić to na ekipie remontowej. Łazienkę obowiązkowo urządzaj na początku, gdyż wymaga ona najwięcej pracy i umiejętności fachowców. Kwestie hydrauliczne i remont łazienki zawsze muszą być wykonane w pierwszej kolejności, ponieważ jest to najbardziej pracochłonny etap. Zawsze po zakończeniu etapu związanego z założeniem hydrauliki, należy sprawdzić wszystkie podłączenia, zanim położymy glazurę. Należy tego bezwzględnie dopilnować, ponieważ ewentualne poprawki lub zalania sąsiadów mogą okazać się dla Nas bardzo drogą lekcją. W wypadku nieprzewidzianych komplikacji np. nagłe rozwiązanie umowy z ekipą remontową, mieszkanie pozostawione ze zrobioną łazienką jest łatwiejsze do dokończenia przez większość ekip.

⦁ Wentylacja domowa + normy i prawo budowlane

W Polce istnieją bardzo skomplikowane przepisy wentylacyjne. Więcej na ten temat, możecie dowiedzieć się na moich warsztatach, w których dokładnie opisuję, jak rozwiązać sposób wentylacji na mikrokawalerkach czy mieszkaniach z dużą ilością pokoi. W każdym razie, należy zapamiętać, że nowe kanały wentylacyjne staramy się rozprowadzać w stelażach, w suficie podwieszanym. Zmiany w wentylacji konsultuj zawsze z architektem, który tworząc projekt bierze na siebie odpowiedzialność w razie problemów. Nie próbuj robić niczego na własną rękę lub „na oko” fachowca, bo przyniesie to więcej szkód niż pożytku łącznie z możliwością poniesienia niemałych kar finansowych. 

⦁ Ścianki działowe i malowanie 

Stawiamy ściany z profili aluminiowych na etapie poprowadzenia nowej instalacji elektrycznej, ponieważ to po wewnętrznej stronie profili będziemy prowadzić kable elektryczne. W ściankach działowych między pokojami stosujemy po jednej płycie kartonowo-gipsowej z każdej strony. Do podziału mieszkań na kawalerki stosujemy podwójną płytę. Najlepiej zastosować jeden system stelaży do ścian i sufitów (od jednego producenta), ułatwia to montaż i pracę późniejszych konstrukcji oraz w trakcie awarii (np. zawalenie się sufitu) daje podstawy do składania reklamacji. Ilość materiałów potrzebnych do montażu ścian (profile, płyty, gładzie itp.) łatwo i szybko wyliczysz specjalnym kalkulatorem do obliczania materiałów.

Malowanie to etap, na którym możesz sporo zaoszczędzić przy mniejszych remontach, (np. w podnajmie), gdzie możesz zatrudnić do tego etapu pracowników z zewnątrz (ogłoszenie na FB, gumtree.pl lub olx.pl). Nie oszczędzaj na farbach. Najtańsze farby zawsze w praktyce kosztują więcej (słabiej kryją i wymagają przez to więcej pracy). Przy kolejnych realizacjach używaj tej samej farby, ułatwi to konserwację mieszkania i unikniesz marnowania materiału.

⦁ Panele, listwy, podłogi

Podłogi, panele i listwy montuj po etapie malowania. Ułatwi to malowanie i ewentualne zniszczenia (nie trzeba zabezpieczać podłogi i listew). Przy wyborze paneli kieruj się klasą ścieralności i stosuj te, które mają klasę ścieralności minimum AC4. Staraj się w mieszkach z przeznaczeniem na wynajem dopierać panele kolorystycznie pod odcień drzwi. Przy flipie na ładnie / mieszkaniach na sprzedaż zastosuj listwy MDF / drewniane. W gotowcu inwestycyjnym mogą być niskobudżetowe, plastikowe listwy.

⦁ Drzwi

Aby zapewnić lepszą wentylację w mieszkaniu, pamiętaj o podcinaniu drzwi od spodu. Sprawdź kasety i rodzaj zamków w drzwiach. Podczas wymiany kasety drzwiowej upewnij się, że otwory w drzwiach są do niej przystosowane, jeśli jest inaczej, zleć ekipie frezowanie drzwi. Pamiętaj o zamawianiu drzwi z wyprzedzeniem, tak samo jak w przypadku okien. Czas oczekiwania może się znacznie wydłużyć, jeżeli nie mają ich na magazynie.

⦁ Meble kuchenne i montaż sprzętu AGD

Umów termin montażu mebli przez stolarza (dot. mebli pod wymiar) na ostatnim etapie remontu. Dostawa mebli sklepowych trwa do kilku dni, zwykle maksymalnie do około 2 tygodni. Nie kieruj się tym, co mówi ekipa remontowa na temat terminu dostawy kuchni i innych mebli. Zawsze staraj się sam / sama realnie ocenić najlepszy moment dostawy mebli i sprzętu, tak aby nie przeszkadzały w innych pracach i nie zajmowały niepotrzebnie miejsca. Meble w mieszkaniu mogą pojawić się dopiero wtedy, gdy wszystko jest skończone i jest miejsce na ich składowanie oraz skręcanie.

⦁ Skręcanie mebli

Skręcanie mebli najlepiej zlecić ekipie remontowej (pod warunkiem, że potrafią to robić). Przy skręcaniu mebli obowiązkowo jedna na dwie skręcające osoby musi się na tym znać i mieć do tego odpowiednie narzędzia. W pierwszej kolejności należy skręcać szafy i pozostałe duże meble, następnie te mniejsze gabarytowo. Może się zdarzyć, że ekipy remontowe nie chcą odpowiadać za skręcanie mebli. Pamiętaj na samym początku podpisywania umowy uwzględnić zapis, który tego dotyczy. Jeżeli w trakcie skręcania mebli, zorientujesz się, że dana ekipa nie ma doświadczenia w tego typu pracach, od razu zakończ współpracę i zamów osoby z portali ogłoszeniowych, które świadczą tylko usługi w tym zakresie. Jest to ostatni etap remontu, który wydaje się najmniej skomplikowany, jednak z doświadczenia wiem, że może on wydłużyć finalizację remontu nawet do tygodnia, nie wspominając o jakości wykonanej usługi. Należy od samego początku skontrolować jakość skręcania mebli. Złe skręcenie, następnie rozkręcanie i ponowne skręcanie, może uszkodzić strukturę mebli. Przy mieszkaniach na wynajem zwykle posiłkujemy się kuchniami czy regałami, które nie są najwyższej jakości i przy skręcaniu wymagają precyzyjnej pracy, ponieważ źle skręcony mebel ulega zniszczeniu i nadaje się tylko do wyrzucenia.

⦁ Sprzątanie

Ekipa sprzątająca / osoby do sprzątania po remoncie muszą być powiadomione kilka dni wcześniej o planowanym zakończeniu remontu. Przy wyborze ekipy sprzątającej również najlepiej posiłkować się portalami ogłoszeniowymi. Dokładnie określ zakres prac (mycie okien, szorowanie kafli, wyrzucanie śmieci do kontenera itp.). Poproś o wycenę całej usługi i wybierz najlepszą ofertę. Koniecznie sprawdź jakość wykonanego sprzątania — nie płać za usługę, dopóki nie będzie perfekcyjnie czysto. Zapłatę wynagrodzenia dla firmy sprzątającej oddeleguj na szefa ekipy remontowej.

⦁ Wyposażenie

Na sam koniec wstaw kanapy / sofy / łóżka oraz inne duże meble, które przyjeżdżają w całości. Przy meblowaniu bardzo ważna jest przestrzeń do pracy – jeżeli na wstępie zapełnisz mieszkanie dużym gabarytowo wyposażeniem, dłużej potrwa skręcanie i montaż mebli ze względu na ograniczoną przestrzeń do pracy. Pamiętaj o wcześniejszym opracowaniu listy wyposażenia inwestycji. Sporządzenie takiej listy przy kolejnych remontach zdecydowanie ograniczy Twój czas związany z jeżdżeniem po sklepach i chaotycznym dobieraniem wyposażenia i akcesoriów. Przy ograniczonej ilości czasu, warto stworzenie takiej listy scedować na homestagera, który za niewielką opłatą powinien chętnie podjąć się tego zadania. Dobry homestager jest rozeznany w różnego rodzaju promocjach i wie, gdzie szukać dobrej jakości sprzętu czy mebli przy zachowaniu równowagi cenowej. Zakupy do home stagingu zgodnie z zaleceniami projektanta / homestagera rób zawsze z wyprzedzeniem.

⦁ Home staging + Fotografia + spacer 3D

Etap home stagingu trwa jeszcze w trakcie prac ekipy remontowej. Jest to tzw. pre-home staging, za który jest odpowiedzialna ekipa remontowa, która będzie posiłkowała się wizualizacją lub bezpośrednimi instrukcjami homestagera, który zaplanuje, który zaplanuje rozmieszczenie uchwytów na wieszaki, półki na router, ozdób wiszących, obrazów, dekoracji i innych przedmiotów wymagających wiercenia w ścianach.

Po zakończonym home stagingu, umów profesjonalnego fotografa. Zdarza się, że home stager w swoich usługach oferuje również wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej wnętrz, bo na przykład stale współpracuje z jakimś konkretnym fotografem. Przy usługach łączonych zazwyczaj można wynegocjować atrakcyjniejsze ceny. Umów fotografa kilka dni wcześniej przed zakończonym remontem na wyznaczony wyznaczony termin. Przed zrobieniem zdjęć dokładnie wypytaj, ile potrwa realizacja zlecenia. Nie wykonuj zdjęć telefonem. Raz wykonana profesjonalna sesja fotograficzna posłuży Ci na lata. Ostatnio, dość często spotykaną usługą jest spacer 3D. Spacer 3D oddaje bardziej rzeczywisty stan techniczny mieszkania niż zdjęcia, co skutkuje tym, że na prezentację nieruchomości przychodzą nieprzypadkowe osoby, bardziej zdeterminowane do zakupu mieszkania.

⦁ Odbiór prac

Przy pierwszym remoncie zatrudnij osobę z zewnątrz do odbioru mieszkania/domu. Uwagi osoby postronnej będą bardziej obiektywne. Sprawdź dokładnie:

⦁ szczelność wszystkich kranów, brodzików, zlewów,

⦁ sprawność urządzeń elektrycznych (lampy, gniazdka),

⦁ szczelność kabiny prysznicowej i wanny,

⦁ jakość położenia listew i podłóg,

⦁ jakość wykonania i malowania ścian,

⦁ osadzenie i pracę drzwi,

⦁ sprawność kaloryferów.

W przypadku problemów z ekipą remontową i odmówieniem zrobienia poprawek wezwij zewnętrzną firmę, która zatrudnia inżynierów i wystawia raporty z odbieranych mieszkań — będzie to podstawa do odzyskiwania swoich należności.

⦁ Gwarancje i usterki 

Podbij karty gwarancyjne i przekaż kupującemu. Oddeleguj wszystkie późniejsze usterki na ekipę remontową. Przekaż kupującemu numer telefonu do fachowca.

⦁ Rozliczenie końcowe i podziękowania

Tak jak wspominałem już wcześniej. Pamiętaj, żeby na koniec rozliczenia zostawić sporą część wynagrodzenia dla pracowników, aby w razie potrzeby odjąć z niej kary umowne. Jeżeli wszystko przebiegnie zgodnie z planem podziękuj ekipie remontowej, podziel się z nimi zdjęciami i spacerami 3D zakończonej inwestycji. Wdzięczność i budowanie pozytywnych relacji jest nieodłącznym elementem każdej profesji. Warto wynagradzać pracowników za dobrze wykonaną pracę.

⦁ Podsumowanie projektu

Nie zapomnij podsumować projektu. Wypisz wszystkie rzeczy, które trzeba poprawić i wprowadź je do swoich procedur. Jeżeli współpracujesz z zespołem, omówcie wszystkie złe i dobre strony inwestycji. Zobaczcie, które etapy Was zaskoczyły, co można zautomatyzować lub zoptymalizować. Kolejny remont, na pewno będzie dużo prostszy w przeprowadzeniu i zarządzaniu.

⦁ Parę słów ode mnie

Mam nadzieję, że harmonogram, który opracowałem bazując na swoim doświadczeniu będzie dla Ciebie pomocny. Mam świadomość, że jest to dość okrojona wersja i każdy etap wymaga oddzielnego omówienia krok po kroku. Artykuł ten stanowi jednak kwintesencję wiedzy o etapach przeprowadzania remontu. Jeżeli zależy Ci na automatyzacji i optymalizacji procesu remontowego zapraszam Cię serdecznie na moje warsztaty dotyczące przeprowadzania remontów. Dzielę się tam swoją wiedzą i doświadczeniem oraz pokazuję różnego rodzaju porady, tipy, haki czy kruczki prawne, które z wiadomych względów nie mogą być poruszone na forum publicznym. Generalny remont nie jest łatwą procedurą, warto poznać taki model biznesowy, który przy odpowiednim wdrożeniu będzie dawał satysfakcjonujące efekty i sprawi, że całość procesu wyda się dużo łatwiejsza.