Jak wynajmować nieruchomości bezpiecznie, legalnie i maksymalizując zyski?Akademia Wynajmu to kompleksowe szkolenie, dzięki któremu dowiesz się:👉 jakie są...
6 min. czytania
Czy warto przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność? Przy zakupie mieszkania, jednym z ważniejszych aspektów jest dokładna analiza nieruchomości, którą zamierzamy zakupić. Wybór mieszkania z określonym prawem własności do lokalu niesie za sobą pewne formalności i może bowiem finalnie zadecydować o cenie zakupu. Polskie prawo rozróżnia kilka rodzajów praw do nieruchomości. Poniżej przedstawiamy ich definicje i opisujemy pokrótce różnice między nimi.
⦁ Własność:
⦁ Odrębna własność
⦁ Współwłasność
⦁ Współwłasność w częściach ułamkowych
⦁ Użytkowanie wieczyste
⦁ Ograniczone prawo rzeczowe
⦁ Użytkowanie
⦁ Służebność: gruntowa, osobista
⦁ Lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej
⦁ Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
⦁ Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
⦁ Hipoteka
Odrębna własność
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali ustanawia odrębną własność lokalu, prawa i obowiązki właściciela oraz zarząd nieruchomością wspólną. Właściciel posiadający odrębną własność do lokalu staje się właścicielem rzeczywistym i przysługuje mu najpełniejsze prawo do dysponowania samodzielnym lokalem, gruntem przynależnym do budynku i wszelkimi częściami budynku, urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli tzn. przysługuje mu udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością całej nieruchomości. Lokal mieszkaniowy stanowi przedmiot własności właściciela odrębny od gruntu i budynku, w którym się znajduje. Lokal stanowiący odrębną własność musi mieć założoną księgę wieczystą.
Współwłasność, a współwłasność w częściach ułamkowych
Współwłasnością nazywamy prawo własności wykonywane przez kilka osób na tej samej rzeczy. Rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności:
O współwłasności łącznej mówimy, kiedy właściciele nie mają określonych udziałów w nieruchomości, a tym samym, nie mogą rozporządzać swoją częścią. Jest to najczęstszy rodzaj współwłasności np. między małżonkami. W momencie rozwiązania małżeństwa współwłasność łączna przechodzi we współwłasność w częściach ułamkowych.
Współwłasność w częściach ułamkowych oznacza, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony ułamkowo udział we własności nieruchomości i może tym udziałem swobodnie rozporządzać, o ile nie narusza to praw pozostałych współwłaścicieli.
Koniec z użytkowaniem wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
Użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela. Należy sprawdzić czy z lokalem związany jest udział z użytkowaniem wieczystym gruntu, czy z prawem własności. Po upadku PRL rozpoczęła się dyskusja nad zasadnością utrzymywania konstrukcji prawnej, której zamysłem była ochrona własności państwa i przydatnością użytkowania wieczystego. Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów. Mieszkańcy, bez konieczności składania jakichkolwiek wniosków otrzymują zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności. Przekształceniu przysługuje odpowiednia opłata.
Ponadto, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:
⦁ grunty stanowiące własność skarbu państwa położone poza granicami administracyjnych miast,
⦁ grunty stanowiące własność skarbu państwa położone poza granicami administracyjnych miast, ale włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,
⦁ grunty będące własnością gmin i ich związków.
Przysługujące osobie prawo użytkowania wieczystego pociąga za sobą obowiązek ponoszenia opłat od użytkowania.
Czym jest ograniczone prawo rzeczowe?
Prawa rzeczowe ograniczone nazywane inaczej „prawami na rzeczy cudzej”. Kodeks prawa cywilnego definiuje prawa rzeczowe ograniczone jako prawa rzeczowe zapewniające uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Obecnie prawami rzeczowymi ograniczonymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka. Przy czym, szczegółowego omówienia wymaga spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które w zestawieniu z odrębnym prawem własnościowym ma kilka istotnych rozbieżności, a jest równie często spotykane w obrocie nieruchomościami.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zestawieniu z odrębnym prawem własności
W przypadku, kiedy posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu właścicielem lub użytkownikiem wieczystym budynku oraz gruntu pod budynkiem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Nie ma przymusu zakładania księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej wymagane jest w celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego w banku. Niektóre banki nie udzielają kredytu hipotecznego na mieszkanie spółdzielcze. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być zapisane w księdze wieczystej na takich samych zasadach jak odrębna własność lokalu. Właścicielowi przysługuje prawo do korzystania z lokalu i prawo do rozporządzania swoim prawem (możliwość wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem). Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy wymaga zgody spółdzielni. Dodatkowo, prawo do korzystania z części wspólnych budynku ustala spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można: sprzedać / darować / zapisać w testamencie / obciążyć hipoteką. W sytuacji upadłości lub likwidacji spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielcze prawo własnościowe przekształca się w odrębne prawo własności.
Przekształcenie prawa spółdzielczego w prawo własności
Nabywca mieszkania spółdzielczego może dokonać przekształcenia w odrębną własność. (z Art. 17 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 845)). Umowa przekształcenia prawa spółdzielczego do lokalu w odrębnej własności sporządzana jest notarialnie. Od 31.07.2007 r. nie ustanawia się już spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Można je jedynie nabyć. Spółdzielnia dokona przekształcenia na specjalnie złożony wniosek (czas rozpatrywania wniosku 6 miesięcy) przez nabywcę po spełnieniu warunków:
⦁ grunt pod nieruchomością ma uregulowaną sytuację prawną,
⦁ brak zalegania z czynszem za lokal,
⦁ nabywca musi spłacić kredyty, które spółdzielnia zaciągnęła na sfinansowanie budowy danego lokalu wraz z odsetkami.
Zalety przekształcenia:
⦁ Pełne prawo dysponowania lokalem (brak wymagania zgody spółdzielni)
⦁ Spółdzielnia nie może ustanowić hipoteki na lokalu
Wady przekształcenia:
⦁ Właściciel samodzielnie musi odprowadzać podatek od nieruchomości
⦁ Taksa notarialna przy sprzedaży lokalu z odrębną własnością jest o połowę droższa niż w przypadku mieszkania spółdzielczego
Inne prawa rzeczowe ograniczone:
⦁ Lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej daje prawo do korzystania z lokalu, bez prawa rozporządzania nim. Jest niezbywalne, nie podlega egzekucji i nie można go obciążyć hipoteką.
⦁ Służebność to rodzaj obciążenia nieruchomości, które pozwala uprawnionej osobie korzystać z niej w określony sposób lub żądać, aby właściciel nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa własności.
⦁ służebność gruntową – celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub czasami umożliwienie właścicielowi korzystania z niej. Przedmiotem służebności może być prawo przechodu, przejazdu lub korzystania z gruntu w inny sposób. Służebność gruntowa jest co do zasady prawem bezterminowym. Co istotne, nie może być ustanowiona wyłącznie na rzecz niektórych współwłaścicieli nieruchomości władnącej, lecz musi obejmować wszystkich współwłaścicieli. Dopuszczalne jest obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością gruntową ustanowioną na rzecz każdoczesnego właściciela lokalu.
⦁ służebność osobista – polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz określonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Jest to prawo niezbywalne, nie można go nabyć przez zasiedzenie. Służebność osobista nie może wchodzić do masy spadkowej, jednakże osoba mająca służebność mieszkaniową może umówić się z właścicielem, iż po jego śmierci służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
⦁ Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oznacza, że przy budowie domów jednorodzinnych przez daną spółdzielnie, uzyskanie terenu pod budowę należy do spółdzielni. Charakter prawa do działki zależy od sposobu jej nabycia przez spółdzielnie. Może to być własność hipoteczna lub użytkowanie wieczyste.
⦁ Hipoteka jest uprawnieniem, które przysługuje wierzycielowi hipotecznemu, zabezpieczając jedną lub więcej wierzytelności jakie ma wobec niego właściciel nieruchomości, zwany też dłużnikiem hipotecznym.
