Bywa, że zakup nieruchomości z rynku wtórnego wiąże się z kupnem mieszkania obciążonego hipoteką. Kredyty hipoteczne cieszą się sporym zainteresowaniem i stały się coraz częściej wykorzystywaną praktyką przy zakupie nieruchomości. Zwykle zaciągnięcie kredytu hipotecznego charakteryzuje się bardzo długim okresem kredytowania czego konsekwencją jest brak spłaty całkowitego zadłużenia przed podjęciem decyzji o sprzedaży. Na sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym zgodę musi wyrazić bank kredytujący daną nieruchomość.
Zdefiniowanie czym jest hipoteka oraz zrozumienie zasad jej ustanawiania i wykreślania znacznie powinno ułatwić całą procedurę. Czy faktycznie jest się czego obawiać w przypadku obracania nieruchomością, na której ciąży hipoteka? Artykuł pomoże Ci przybliżyć temat zakupu / sprzedaży zadłużonej nieruchomości na kredyt, który przy przyswojeniu odpowiedniej wiedzy nie powinien przysporzyć żadnej ze stron większych problemów.
Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach, służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Czym jest hipoteka umowna
Niezależnie od rodzaju zobowiązania obciążenie nieruchomości hipoteką będzie mieć w omawianym przypadku charakter dobrowolny (istnieje również obciążenie nieruchomości hipoteką przymusową np. w przypadku Zakładu Ubezpieczeń Społecznych czy Urzędu Skarbowego, której zostanie poświęcony odrębny artykuł). Jest to tzw. hipoteka umowna, której właściciel nieruchomości z własnej woli składa oświadczenie w formie aktu notarialnego lub wniosku wieczystoksięgowego, aby zabezpieczyć spłatę danego zobowiązania na rzecz ustanowienia hipoteki dla kredytodawcy.
Hipoteka rozpoczyna się w momencie wpisania jej do księgi wieczystej nieruchomości, natomiast wygasa z chwilą uregulowania całego zobowiązania wobec wierzyciela hipotecznego. Innymi słowy, wierzyciel ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką niezależnie od tego, czyją stanowi ona własność. Ponadto, sprzedaż lokalu z kredytem hipotecznym jest możliwa również z zabezpieczeniem spłaty zobowiązania w postaci wpisu do hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Nadal właścicielem mieszkania pozostaje kredytobiorca, który ma prawo do dysponowania lokalem.
Jakie dokumenty są wymagane przy sprzedaży mieszkania z kredytem?
Dokumentem umożliwiającym dojście do skutku transakcji sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym, jest uzyskanie od wierzyciela (banku) oświadczenia dotyczącego warunków spłaty zobowiązania. Oświadczenie powinno zawierać:
- całkowity koszt kredytu hipotecznego z odsetkami/prowizjami/opłatami,
- dane personalne kredytobiorcy,
- nr konta wierzyciela (instytucja bankowa) i zgodę banku na jednorazową spłatę wierzytelności pozostałej do spłaty,
- termin spłaty kredytobiorcy,
- oświadczenie, że wierzyciel (instytucja bankowa) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej danej nieruchomości,
- opcjonalnie: zaświadczenie o braku innych zadłużeń, które mogłyby ciążyć na nieruchomości,
- zaświadczenie ze Spółdzielni/Wspólnoty o braku zaległości w rachunkach, w czynszu.
Procedura działań przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką
- Prośba o wydanie zaświadczenia z banku na temat aktualnego zadłużenia.
- Sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.
- Pozyskanie z banku promesy – oświadczenia, że wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.
- Spisanie umowy przyrzeczonej (właściwej), która będzie zawierać wszystkie warunki spłaty kredytu hipotecznego i ewentualne uwzględnienie nowej hipoteki na nieruchomości.
- Oświadczenie z banku wyrażające zgodę na zwolnienie hipoteki dla przyszłego nabywcy nieruchomości.
Obowiązki nabywcy przed zakupem nieruchomości
Sprawdzenie nieruchomości pod względem stanu prawnego przed zakupem nieruchomości powinno być obowiązkiem każdego nabywcy lokalu. Księga wieczysta zawiera wszystkie najważniejsze informacje na temat nieruchomości, które mogą dotyczyć ewentualnych ograniczeń dla lokalu, czy też obciążeń hipotecznych. Po uzyskaniu od sprzedawcy numeru księgi wieczystej, należy zapoznać się z jej treścią, która jest dostępna online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (
Elektroniczne Księgi Wieczyste). Księga wieczysta składa się z czterech działów.
- Dział I – dotyczy danych pochodzących z ewidencji gruntów i pozwala na dokładne oznaczenie nieruchomości.
- Dział II – zawiera dane o właścicielu / współwłaścicielu / użytkowniku wieczystym / współużytkowniku.
- Dział III – mówi o roszczeniach i ograniczeniach ciążących na nieruchomości.
- Dział IV – poświęcony jest zapisom dotyczącym hipoteki, z których dowiemy się w jakiej wysokości ustanowiono zabezpieczenie, poznamy dane wierzyciela, czy hipoteka obciążona jest innymi kredytami lub czy nieruchomość jest przedmiotem egzekucji komorniczej.
Zakup mieszkania z hipoteką powinniśmy koniecznie poprzedzić zapoznaniem się z kopią umowy kredytowej, o którą możemy poprosić zbywcę. Po zapoznaniu się z księgą wieczystą nieruchomości i umową kredytową, kolejnym krokiem jest zwrócenie się do sprzedawcy o przedstawienie zaświadczenia z banku (wierzyciela) o aktualnym zadłużeniu i warunkach całkowitej spłaty kredytu.
Obowiązki zbywcy przed zakupem nieruchomości
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej, zbywca mieszkania, który jest jednocześnie kredytobiorcą musi udać się do banku, z którym ma podpisaną umowę kredytową, w celu uzyskania zaświadczenia dotyczącego aktualnego, całkowitego zadłużenia nieruchomości. Bank powinien dodatkowo ustalić termin spłaty kredytu i rachunek bankowy, na który powinny wpłynąć środki finansowe, jak również wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki ustanowionej na mieszkaniu, pod warunkiem całkowitej spłaty kredytu. Zaświadczenie powinno zawierać informację o terminie ważności wydanego dokumentu. Istotne jest, aby termin obejmował również dzień zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.
Umowa przedwstępna i umowa przyrzeczona zakupu mieszkania
Nie licząc dokumentów z banku dotyczących kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, do sprzedaży mieszkania z kredytem będzie konieczne podpisanie z kupującym umowy przedwstępnej pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Bez niej promesa kredytowa (oświadczenie, że wierzyciel wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości) wydawana przez bank nie będzie mogła zostać zrealizowana. W umowie przedwstępnej warto szczegółowo określić zasady spłaty kredytu. Spłata kredytu hipotecznego może nastąpić na kilka sposobów:
- z własnych środków może dokonać jej sprzedawca
- spłaty może dokonać kupujący gotówką lub kredytując nieruchomość
Sprzedaż – umowa przyrzeczona u notariusza i wykreślenie hipoteki
Ostatnim krokiem będzie sfinalizowanie transakcji i podpisanie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego nieruchomości. Notariusz może również dopilnować, aby z księgi wieczystej wykreślone zostały nieaktualne wpisy i pojawiły się nowe (w tym dotyczące nowej hipoteki, jeżeli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego). Istnieje opcja dokonania zmian w hipotece osobiście, bez ponoszenia dodatkowych kosztów notarialnych. Z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza mieszkanie może zostać zwolnione z hipoteki lub sprzedane wraz z obciążeniem hipotecznym.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości może nastąpić na dwa sposoby. W pierwszym przypadku, kredyt zostaje spłacony w całości, w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej na zasadach w niej określonych i hipoteka zostaje wykreślona z księgi wieczystej. Drugą opcją jest sprzedaż mieszkania wraz z obciążeniem hipotecznym. W takich okolicznościach, kredyt będzie spłacony ze środków pochodzących z ceny sprzedaży. W drugim przypadku to kupujący będzie musiał zadbać o wykreślenie hipoteki z mieszkania stanowiącego jego własność.
Czynnikiem kończącym cały proces transakcyjny będzie uzyskanie z banku zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu i wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Podatek dochodowy ze sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkują konieczność zapłaty fiskusowi 19% podatku PIT, jeżeli dojdzie do sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Bieg lat podatkowych liczy się od początku roku nastającego po roku zakupu. Dochód, to suma, którą uzyskuje się po odjęciu sumy kredytu od ceny mieszkania Do uniknięcia podatku może dojść, jeśli pieniądze pozyskane ze sprzedaży przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe.
Podatek PCC ze sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym
Opłacenie podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) leży po stronie nowego nabywcy nieruchomości, niezależnie od tego czy lokal jest kredytowany czy nie. PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Istnieje możliwość obniżenia tej kwoty, przy odpowiednim uzasadnieniu powodu przed Urzędem Skarbowym (np. mieszkanie w bardzo złym stanie).
Sprzedaż mieszkania z kredytem, a zwrot części opłat
- Bank nie ma możliwości naliczyć nam odsetek za pozostały w harmonogramie czas spłaty kredytu. Spłata obejmuje tylko kwotę kapitałową.
- Możemy ubiegać się o zwrot części opłat okołokredytowych (ubezpieczenie, prowizja, opłaty administracyjne itd.), które ponieśliśmy na samym początku (np. ubezpieczenie obejmuje cały okres kredytowy). Mamy prawo do wnioskowania o proporcjonalny zwrot kosztów.
- Wysokość prowizji od przedwczesnej spłaty kredytu uzależniona jest od indywidualnej polityki prowadzonej przez konkretny bank. W większości przypadków wynosi ona od 1% do maksymalnie 2,5%. (uwaga – zdarzają się banki, gdzie prowizja wynosi 0%).
Bez większych zmian dla nabywcy
Procedura kupna lokalu z hipoteką nie powinna wzbudzać większych obaw u nabywcy, ponieważ nie różni się ona znacząco od zakupu lokalu bez hipoteki. W obu przypadkach trzeba zachować ostrożność przy sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości. Wiele czynności, które mogłyby przysporzyć problemu wykona za nas notariusz czy pracownik banku. Trzeba przeanalizować przede wszystkim transparentność oferty na podstawie księgi wieczystej i podjąć decyzję o zakupie nieruchomości.
