Pierwszego flipa masz już za sobą. Udało Ci się z powodzeniem wyciągnąć nadwyżkę po sprzedaży odświeżonego mieszkania. Działasz jako osoba fizyczna, a uzyskany przychód chcesz przeznaczyć na zakup kolejnej nieruchomości. Powoli przymierzasz się do założenia działalności gospodarczej. Jak długo możesz korzystać z ulgi podatkowej? Czy musisz płacić podatek VAT? Czy warto zająć się flipowaniem zawodowo? Jaki musisz osiągać dochód, żeby flipowanie stało się rentowne? Flipowanie jak każda branża ma swoje plusy i minusy. Poniższy artykuł w transparentny sposób przybliża tematykę rozliczenia podatkowego, w obrocie nieruchomościami.

Kto, kiedy i w jaki sposób musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedając nieruchomość trzeba uwzględnić, czy musimy zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Co do zasady, każda nieruchomość, którą sprzedamy jako osoba fizyczna, po upływie 5 lat podatkowych nie wymaga od zbywcy obowiązku podatkowego. Jeżeli dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe wówczas możemy skorzystać z ulgi podatkowej. Od 2019 r. zaszły zmiany i został wydłużony ustawowy czas z dwóch do trzech lat na wykorzystanie dochodu z zakupu. Okres trzech lat liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Należy pamiętać o złożeniu po sprzedaży nieruchomości PIT-39 do 30 kwietnia roku kolejnego, w którym zawiadomimy Urząd Skarbowy o chęci skorzystania z tego zwolnienia.


Osoby prowadzące działalność gospodarczą związaną z obrotem nieruchomościami, dokonujące od kilku do kilkudziesięciu transakcji rocznie są zobowiązane do płacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Flipowanie powyżej dwóch nieruchomości w ciągu roku powinno wiązać się z podjęciem decyzji o założeniu działalności gospodarczej. Brak złożenia PITu-39 skutkuje postępowaniem w sprawie przestępstwa skarbowego, zgodnie z art. 54 kodeksu karnego. Unikanie zapłacenia podatku dochodowego może się wiązać później z naliczeniem kary finansowej, naliczeniem odsetek i wpisaniem do Krajowego Rejestru Dłużników.


„54. § 1. Podatnik, który uchylając się od opodatkowania, nie ujawnia właściwemu organowi przedmiotu lub podstawy opodatkowania lub nie składa deklaracji, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny do 720 stawek dziennych albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie”


Obowiązek podatkowy powstaje od daty powstania dochodu tzn. zobowiązanie liczymy od dnia wydania nieruchomości. (art. 14 ust. 1c Ustawy o PIT – w rezultacie, przedsiębiorca nie musi otrzymać środków pieniężnych, aby być zobowiązanym do rozpoznania przychodu, liczy się dzień zawarcia umowy przyrzeczonej pomiędzy zbywcą i nabywcą).


Należny podatek obliczamy na podstawie stawki podatkowej wynoszącej 19% od kwoty dochodu – różnicy między ceną nabycia, a zbycia lokalu. Podatek od sprzedaży nieruchomości obliczamy według sumy przychodu, od której należy odliczyć udokumentowane koszty nabycia (np. koszty notarialne), koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (np. podatku od czynności cywilnoprawnych) i koszty modernizacyjne, które wpłynęły na podwyższenie wartości nieruchomości. Dodatkowo, jeśli podatnik na zbywanej nieruchomości dokonywał odpisów amortyzacyjnych, to również należy podstawę opodatkowania powiększyć o dokonaną amortyzację.

Jak długo mogę działać jako osoba fizyczna?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że:


„Działalność gospodarcza jest to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat (bez względu na to czy przynosi ona zysk), w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9”


W przypadku flipów sąd może uznać za ciągłość zarobkową sprzedaż 3-4 mieszkań w ciągu roku. Każda sytuacja będzie wymagała przed sądem indywidualnego rozpatrzenia. W praktyce, jeżeli zajmujemy się nabywaniem nieruchomości w pogorszonym stanie, a następnie po remoncie ją zbywamy, to może wystąpić obowiązek zarejestrowania działalności gospodarczej i rozliczania przychodu uzyskanego ze sprzedaży jako przychodu z działalności gospodarczej. Jeśli jest to Twoja jedyna forma zarobkowa i jest prowadzona od kilku lat w sposób ciągły, to w razie sporu sąd jednogłośnie powinien zaliczyć tego rodzaju źródło przychodu na poczet działalności gospodarczej. Inaczej może wyglądać sytuacja osoby, której głównym źródłem dochodu jest praca etatowa. Nie wymaga jednak wątpliwości, że przy odpowiedzialnym podejściu do flipowania niezależnie od formy działalności (osoba fizyczna / spółka) trzeba będzie odliczyć podatek od dochodu i uwzględnić go w kosztach stałych.

Słowa mają znaczenie: ulepszenie vs remont

W zależności od sposobu wydatkowanych środków będziemy docelowo rozróżniać ich sposób rozliczania. Według prawa, a dokładniej na podstawie ustawy o podatku dochodowym Art. 22g. ust. 17 o ulepszeniu nieruchomości mówimy, gdy:


„Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.”

Podsumowowanie

Jeżeli mamy do czynienia:

• z rozbudową, przebudową, rekonstrukcją czy modernizacją
• wydatki modernizacyjne przekroczyły w danym roku podatkowym równowartość 10 000 zł
• poczynione nakłady finansowe spowodowały wzrost wartości użytkowej nieruchomości względem wartości nieruchomości przed jej ulepszeniem

to powinniśmy rozliczyć poniesione nakłady finansowe na podstawie odpisów amortyzacyjnych poprzez stosowne powiększenie wartości początkowej nieruchomości.


Prace remontowe czy remont – nie posiadają swojej prawnej definicji – uznawane są jako drobne odświeżenie nieruchomości (malowanie, tapetowanie, reparowanie/odrestaurowanie stolarki) niezmieniające jego substancji i funkcjonalności – na podstawie wyroku NSA z dnia 21.05.1998 roku. Przy takim uzasadnieniu podatnik może prace remontowe doliczyć do kosztów.


„Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku NSA z 21.05.1998 (sygn. akt I Sa/Gd 1151/97), że ocena znaczenia dla potrzeb wymiaru podatku dochodowego wydatków podatnika na prace remontowo-budowlane wykonywane w obiekcie budowlanym musi uwzględniać zróżnicowanie takich prac w poszczególnych częściach obiektu. Nie można bowiem, poprzez niewątpliwie inwestycyjny (zwiększający wartość środka trwałego) charakter robót wykonanych w części budynku, nadawać robotom wykonanym w innej części taki sam charakter, jeśli z kolei były to zwykłe prace remontowe typu malowanie czy tapetowanie ścian, naprawy stolarki itp.


W świetle tych kryteriów, pomalowanie pomieszczeń, naprawa instalacji, wymiana zużytych elementów lokalu np. okien, drzwi to niewątpliwie nakłady, które nie zwiększają wartości użytkowej wynajmowanego pomieszczenia i nie zmieniają jego charakteru. Wydatki z tego tytułu należy zatem potraktować jako wydatki na remont, które w całości stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia (wyrok NSA z 14.01.1998 sygn. akt Sa/Sz 119/97)”

Co z tym VATem? Czy muszę zapłacić VAT od poniesionych kosztów przekraczających 30% ceny zakupionego mieszkania?

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT o opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nieruchomość spełnia ustawową definicję towaru, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W rezultacie, zbycie nieruchomości zawsze stanowi odpłatną dostawę towarów, którą należy opodatkować podatkiem VAT. Niemniej jednak, treść ustawy o VAT przewiduje dodatkowo regulacje, którym przysługuje ulga podatkowa. Jest to koncepcja odmienna od tej, która obowiązuje w ramach podatku dochodowego. Przy podatku dochodowym, w zależności od spełnionych warunków, nieruchomość może być uznana za towar handlowy lub za środek trwały. Ponadto, zgodnie z analizą treści ustawy o podatku VAT, jednorazowej sprzedaży nieruchomości rozliczanej prywatnie poza działalnością nie można nazwać towarem handlowym. Co do zasady, kwota VAT, dotyczy tylko osób będących płatnikami VAT.

W przypadku fliperów może znaleźć zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, w którym:

• „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, pod warunkiem:

że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.”

Co istotne, aby sprzedaż nieruchomości mogła skorzystać ze zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT muszą zostać spełnione oba warunki opisane w tym przepisie. Na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi – flipowana nieruchomość nie jest środkiem trwałym.

Jeżeli podatnik nabędzie nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (inaczej wygląda sytuacja zakupu nieruchomości od dewelopera), a następnie dokona prac remontowych, (nawet na kwotę, w której wysokość nakładów przekroczy 30% wartości), to sprzedaż takiej nieruchomości będzie umożliwiała zwolnienie z podatku VAT, ponieważ w momencie handlowania nieruchomościami nie mamy do czynienia z wydatkami na ulepszenie budynku, gdyż przedmiotem dostawy nie jest środek trwały, lecz towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży.

Podsumowując, ‘nieruchomość na flipa’ traktujemy jako towar handlowy i jesteśmy zwolnieni z podatku VAT. Natomiast, podczas dokonywania „ulepszeń” na zakupionej nieruchomości, w celu jej wynajmowania będziemy mieć do czynienia ze środkiem trwałym, który podlega opodatkowaniu VAT. Rozróżnienie nieruchomości pomiędzy środkiem trwałym, a towarem handlowym będzie miało kluczowe znaczenie dla rozliczenia podatku VAT. Niejednokrotnie zdarza się, że nawet profesjonaliści w swojej dziedzinie, jak księgowi czy notariusze mają problemy z interpretacją polskiego prawa podatkowego. Mam nadzieję, że poniższy artykuł raz na zawsze rozwieje twoje wątpliwości dotyczące opłat podatkowych związanych z flipowaniem.