Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w banku jest decyzją na lata. Nie pozwól, aby tak ważne przedsięwzięcie było kwestią przypadku. Banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych zwykle kierują się określonym schematem działania, który warto poznać, zanim przystąpi się do procesu kredytowego. Warto wspomnieć, że istnieją normy, którymi kierują się wszystkie instytucje bankowe przy procesie kredytowym, jak również wewnętrzne procedury danego banku. Należy wiedzieć, w którym z banków mamy większe szanse, na pozytywne rozpatrzenie kredytu.
Opanowanie strategii myślenia poszczególnych banków i przeanalizowanie najważniejszych ofert
wymagać będzie od Ciebie poświęcenia bardzo dużej ilości czasu i uwagi. Studiowanie wszystkich ofert
kredytowych należy do zadań specjalisty
Bardzo dobry doradca pomoże w dobraniu odpowiedniej strategii działania w zależności od sytuacji, w której znajduje się osoba ubiegająca się o kredyt. Nie działaj na własną rękę. Specjalista powinien wiedzieć, do których banków w pierwszej kolejności powinieneś złożyć wniosek kredytowy. Należy pamiętać, że wynagrodzenie dla doradcy kredytowego leży po stronie banków, więc nie musisz obawiać się związanych z tym kosztów. Jeśli mamy do czynienia z profesjonalnym doradcą, bardzo szybko zostanie ustalona kolejność składania wniosków do poszczególnych banków. Dla przykładu, klient posiada trzy kredytowane nieruchomości – liczba banków chętna przyjąć wniosek dla takiego klienta będzie ograniczona. Klient, którego dochód opiera się na umowie zlecenie, napotka podobne utrudnienia. Doradca pomoże nam sporządzić listę najlepszych dostępnych opcji i zaoszczędzi nasz czas.
Który bank wybrać? Istnieje mylne przekonanie, że najlepszym bankiem, który najszybciej udzieli Nam kredytu jest bank, w którym posiadamy rachunek bankowy. Wynika to z przyzwyczajania się klientów do korzystania z usług danego banku czy produktu. Należy pamiętać, że banki ze sobą rywalizują i prześcigają się wzajemnie w ofertach kredytowych. Sytuacja wygląda analogicznie jak w przypadku zmiany usług operatora telefonicznego. Zdarzyć się może, że warunki w banku, którym nie posiadamy konta, będą dla Nas dużo korzystniejsze. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że niewiedza innych banków na temat wszystkich transakcji na danym rachunku bankowym, może czasami wpłynąć korzystniej na decyzję kredytową. Niedopasowana oferta to kolejny błąd, jaki popełniamy przy wnioskowaniu o kredyt. Zwracaj uwagę nie tylko na oprocentowanie i dodatkowe koszty, ale i wysokość miesięcznej raty, rodzaj oferty i atrakcyjność danego produktu dopasowaną do indywidualnych potrzeb.
„BIK czyli Biuro Informacji Kredytowej S.A. – przedsiębiorstwo założone przez Związek Banków Polskich i prywatne banki, którego zadaniem jest gromadzenie, integrowanie i udostępnianie danych dotyczących historii kredytowej klientów banków, SKOK-ów oraz od niedawna również pozabankowych firm pożyczkowych.”
Czy nadmierna ilość zapytań w BIKu przekreśla całkowicie Twoją szanse na przyznanie kredytu? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Prawdą jest, że banki poza wglądem w całą Twoją historię kredytową, widzą również zapytania o wnioskowanie o kredyt w innych bankach. BIK nie widzi natomiast czy dany wniosek został rozpatrzony pozytywnie czy negatywnie. Oczywiście nadmierna ilość zapytań w banku, nie jest sprzyjającym czynnikiem, ponieważ każdy kolejny bank będzie bardziej podejrzliwy. Dlatego ustalenie kolejności składania wniosków do poszczególnych banków jest tak istotnym elementem w procesie budowania strategii kredytowej. Należy zdawać sobie sprawę, że w trakcie analizy kredytowej przeprowadzanej przez bank, mogą wystąpić okoliczności, które zadecydują o negatywnym rozpatrzeniu kredytowym. Jednoczesne złożenie wniosków do dwóch, trzech banków znacznie zwiększy szansę na uzyskanie kredytu w jak najkrótszym czasie.
„Scoring kredytowy – metoda oceny wiarygodności podmiotu (zwykle osoby fizycznej lub przedsiębiorstwa) ubiegającego się o kredyt bankowy. Wynik scoringu kredytowego jest zwykle przedstawiany w postaci punktowej – zwykle im więcej punktów, tym większa wiarygodność kredytowa potencjalnego kredytobiorcy.”
Kredytobiorca może, a wręcz powinien ściągnąć samodzielnie raport z BIK, a także zadbać o spłatę wszystkich przeterminowanych zaległości i to na długo przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny. W praktyce wiarygodność kredytowa klienta opiera się na zestawieniu informacji ‘klient – inni klienci’. Im bardziej ich profile są do siebie zbliżone, tym lepsza ocena scoringowa i większa szansa na otrzymanie kredytu. Zadaniem scoringu jest ocena prawdopodobieństwa tego, czy dana osoba spłaci swoje zobowiązanie [szczegóły]. Wysoki wynik scoringu to informacja dla banku, że ryzyko braku spłaty kredytu w terminie jest stosunkowo niewielkie. Obecnie, banki do oceny swoich klientów wykorzystują specjalne programy komputerowe. Mając dostęp do danych bardzo dużej ilości klientów, program komputerowy automatycznie ocenia czy dany klient jest wiarygodny.
✓ Czynniki wpływające na wynik scoringu: wysokość miesięcznych dochodów, wykształcenie, wykonywany zawód, stabilne zatrudnienie, status mieszkaniowy, wiek, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu, ubezpieczenie na życie, stan rachunków w banku, korzystanie z kart płatniczych, referencje bankowe, posiadane zobowiązania finansowe, umowa z telefonią komórkową.
✓ Czynniki wpływające na wysoki scoring: brak zobowiązań finansowych, brak osób na utrzymaniu, wyższe wykształcenie, deficytowy zawód, oszczędności na koncie, dodatkowy dochód (np. z najmu).
✓ Czynniki negatywnie wpływające na scoring: wcześniejsze problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań, zaciąganie zbyt dużej ilości kredytów i pożyczek w stosunkowo krótkim czasie, zbyt duża ilość odrzuconych wniosków o kredyt.
Terminowe spłacanie pożyczki i chwilówek budują dobrą historię kredytową, a co za tym idzie, rośnie wiarygodność klienta w oczach banku. Każde opóźnienie, przesunięcie lub nieprzewidziana zmiana harmonogramu spłat, naraża klienta na koszty karne oraz raport do BIK lub do Krajowego Rejestru Długów. Opóźniając się ze spłatą rat, psujemy swoją historię kredytową i przede wszystkim zmniejszamy szanse na uzyskanie korzystnej pożyczki w przyszłości. Jeżeli istnieje jakiekolwiek podejrzenie, że Twoja historia w BIKu może być niekorzystana, to masz możliwość pobrania raportu z BIK.
Nie zawsze spłata kredytu równa się jego zamknięciu. Zdarzają się sytuacje, w których klienci są nieświadomi tego, że mimo spłacenia kredytu nie uległ on zamknięciu (np. przedterminowa spłata nie jest równoznaczna z zamknięciem pożyczki, trzeba to dokładnie sprawdzić) i widnieje jako zobowiązanie w BIKu. Jeżeli chcesz mieć pewność, że pozbyłeś się obciążenia, poproś bank o zaświadczenie, o tym mówiące. Pomoże Ci to zaoszczędzić w przyszłości wielu kłopotów z zaciąganiem nowych kredytów.
Budowanie zdolności kredytowej przy prowadzeniu działalności gospodarczej trwa minimalnie 12 miesięcy. Bank bierze pod uwagę dochód netto z wcześniejszego roku rozliczeniowego. Wrzucanie wszystkiego w koszt działalności, w celu uniknięcia podatku, zdecydowanie obniża wysokość kredytu.
Rzadko kiedy przedsiębiorca, przy zakładaniu DG analizuje miesiąc rozpoczęcia działalności, a jest to niezwykle istotny czynnik, który może być decydujący przy chęci uzyskania jak najszybszej zdolności kredytowej. Banki w Polsce (w innych krajach zwykle spotkasz bardziej sensowne rozwiązania) liczą rok rozliczeniowy od początku roku kalendarzowego, a nie od miesiąca, w którym została otwarta działalność. Jeżeli założyłeś DG w czerwcu, oznacza to, że bank przy rozpatrywaniu zdolności kredytowej podzieli Twój dochód z sześciu miesięcy na dwanaście, czyli tyle, ile wynosi rok kalendarzowy. W praktyce okaże się, że Twój całościowy dochód netto z sześciu miesięcy przy takim podziale wykaże bardzo małą kwotę, czego skutkiem jest brak uzyskania kredytu i wydłużenie procesu budowania zdolności kredytowej o kolejne 12 miesięcy. Istnieje jeszcze kilka innych czynników, które mają znaczenie przy działalności gospodarczej. Zostaną one na pewno poruszone w kolejnych częściach artykułu dotyczącego budowania zdolności kredytowej.
Rodzina w kredycie, czy warto mieć rozdzielność majątkową
Kredytowanie nieruchomości w Polsce na cele mieszkaniowe ma swój limit. Przeważnie, na osobę fizyczną istnieje możliwość wzięcia maksymalnie trzech nieruchomości. Próby uzyskania większej ilości kredytów mieszkaniowych na jedną osobę wymagają bardzo precyzyjnej strategii działania. W przypadku zawarcia związku małżeńskiego pomiędzy małżonkami automatycznie nawiązuje się wspólnota majątkowa. Rozdzielność majątkową w postaci intercyzy można podpisać przed ślubem, jak również w dowolnym momencie już po zawarciu związku małżeńskiego. Przy rozdzielności majątkowej każde z małżonków ma możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego indywidualnie, co ostatecznie pozwala małżeństwom z intercyzą na podwojenie portfela nieruchomości. Obecnie każdy bank umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego przez małżonków mających rozdzielność majątkową. Rozdzielność majątkowa postrzegana jest społecznie jako dowód złych relacji między małżonkami i rodzaj zabezpieczenia na wypadek rozwodu. Tymczasem, kwestia intercyzy przy rozpatrywaniu możliwości kredytowych, w odniesieniu do ilości posiadanych nieruchomości, przedstawia nam zupełnie inne, pozytywne jej strony, które warto uwzględnić przy budowaniu dużego portfela nieruchomości. Trzeba zaznaczyć, że dzieci w przypadku rozdzielności majątkowej zawsze będą obniżać zdolność kredytową rodzica i są stałym kosztem utrzymania gospodarstwa domowego. Obrazując sytuację na przykładzie: rodzic ubiegający się o kredyt – w przypadku posiadania dwójki dzieci, pomimo podpisanej z małżonkiem intercyzy, zawsze ma na utrzymaniu dwoje dzieci, które są kosztem i będą wpływać na obniżenie jego zdolności kredytowej.
* Wszelkie treści znajdujące się na niniejszej stronie zostały zamieszczone jedynie w celach informacyjnych i nie stanowią ani nie mogą zastąpić profesjonalnej porady prawnej. Wszystkie artykuły, skróty, aktualizacje lub inne informacje dostępne na niniejszej stronie www były aktualne jedynie w dniu ich opracowania.
